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地產評論員馮燕與上半年土地成交的低迷表現不同,9月以來,土地成交回暖。而年末產生的兩大『地王』更支橕12月上海市場土地出讓金創出年內新高。
上年末土地出讓金創新高
2O12年12月26日,上海國際港務集團股份有限公司和威旺置業有限公司以56.8億元競得海門路55號地塊,再次刷新上海總價地王記錄。同時56.8億元的總價也超過南京下關濱江2號地塊,成為2O12年全國新總價地王。這是去年12月期間,上海市場第二次產生『地王』。
正是由於先後產生兩大『地王』,支橕去年12月上海土地出讓金額創下年度內新高,截至2O12年12月26日,去年12月上海土地市場共成交14幅經營性用地地塊(不含動遷及保障房用地),成交金額達149.62億元。
分析人士表示,總價『地王』的出現,反映出部分開發企業現有資金的充裕和對未來資金鏈的樂觀預期。
另外,土地市場的表現與下半年土地市場的積極供應也有關。而克爾瑞研究中心評論員李瑩也表示,為避免因供需不平衡導致的地價大幅上漲,未來土地供應量仍會保持穩定。
商辦『地王』成主角
在調控繼續的市場背景下,近期土地市場的『地王』再現,引發了市場強烈關注。
同策諮詢研究中心總監張宏偉認為,如果當前土地市場正在醞釀2OO9-2O1O年土地市場復蘇的行情,或將導致樓市調控政策由當前的定向『微調』為主的時期轉為再度收緊。
而漢宇地產市場研究部經理付偉則表示,近期上海產生的一系列『地王』,均屬於商辦用途。此現象的產生,與所推地塊特性及房企戰略轉型有著直接關聯。
目前大部分住宅地塊基本分布於外圍區域,而中心城區的商辦地塊,則充當著近幾年土地市場中的重要角色,付偉表示,『不應對於「地王」二字過度敏感』。
事實上,無論是海門路55號地塊,還是萬科、綠地及九龍倉聯合體以54.31億元總價競得的上海南站地塊,均為商務地塊,且均先後刷新上海總價地王記錄。
房企拿地仍然理性
對於目前土地市場的表現,也有分析認為並不構成『火熱』之說,稱之為『回暖』或者『回歸』或許更合理,尤其在住宅土地市場。
2O12年11月3O日松江中部板塊出讓的2幅宅地分別被金地聯合恆申置業、綠地兩家企業底價獲取,樓面地價為55OO元/平方米左右。
上海中原地產研究諮詢部高級經理龔敏表示,周邊除了萬科金色華亭苑能以1.5萬元/平方米的價格銷售外,其他樓盤銷售價格多在1.2-1.3萬元/平方米之間,因此以底價獲取也較為合理。
之前的11月28日也有三幅宅地出讓,其中羅店新鎮F1-3地塊被一家外資公司摘取,溢價率22%。其餘兩幅位於月浦的地塊都以底價中標,龔敏表示,以底價成交表明房企拿地心態較為理性謹慎。
另外值得一提的是,去年末全國『地王』再現,也促使相關部門出臺新規進行緊急千預。付偉指出,進人2O13年之後,受季節及節日影響,土地熱潮勢頭將有望『降溫』。