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□撰文:南方日報記者羅銳見習記者聶金釗攝影:南方日報記者梁維春
2013年惠州樓市將走向何方?2012年底的『世界末日』預言破滅後,地球照常運轉。2013年的惠州樓市注定不會平靜,在政策可能變動、市場存量較大、商業地產突發猛進等各種因素的影響下,2013年的樓市,注定會是錯綜復雜。
本期《宜居周刊》,記者將從政策、房價、市場供應、片區、房企、商業地產、二手房市場、土地市場等8個角度,采訪相關業內人士,猜想新一年的惠州樓市新動向。當2014年到來時,這些答案都會水落石出,到時將會為大家公布答案。
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猜想
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政策
『房產稅』
會否在惠州開征?
業內普遍認為,政策是影響樓市走向的最關鍵因素。去年底,國務院和住建部等多次強調2013年要繼續搞好房地產調控。因此在業界看來,今年總體樓市調控將不會有大的調整。
惠州中誠嘉信董事總經理楊錦斌說,從中央的此前的表態來看,今年的樓市宏觀調控將繼續執行,不過可能會有一些小調整,比如信貸政策等方面的調整等。
去年在整體宏觀調控政策沒有變化的情況下,信貸政策的放松刺激了樓市成交量的回昇。楊錦斌認為,今年也許有類似的調整政策,此外也不排除一些地方政府會出臺『地方版』的調控政策。
如果說樓市調控政策會加碼的話,不少業內人士擔心房產稅會在今年擴容。房產稅使物業所有者的持有成本上昇,無疑會有力抑制投資性需求。
楊錦斌認為,從此前一些開征房產稅的地方的情況來看,房產稅對於市場的調控影響並沒有想象中大,今年房產稅的擴容也許不會那麼快。如果真的出現擴容,一些業內人士也認為,主要會在一線城市推開,估計不會那麼快波及類似惠州的二三線城市。
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猜想
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房價
市區均價
維持『6』字頭?
歲末年初是傳統的樓市淡季,樓市成交卻呈現出回暖的趨勢。惠城區樓市的成交均價也繼續維持在"6"字頭。
去年由於多個開發商采取『以價換量』的營銷策略,惠城區樓市月成交均價一度降至"5"字頭,甚至低於5500元/平方米。在上半年樓市出現下跌之後,惠州樓市的價格走勢穩中有昇。
在整體供應充足,投資客撤出惠州市場後,惠州樓市的投資價值已大不如前。雖然投資性需求減少,但從2012年下半年及2013年元旦的交易情況來看,惠州樓市在逐步回暖,挺過『寒冬』的開發商,不會在樓市轉暖之際主動降價。
金寶集團總裁蕭宇平認為今年市區房價總體趨勢在平穩的基礎上會有所上揚,畢竟受到土地、建築材料、人力等成本上昇、通脹壓力的影響。楊錦斌認為,總體會呈現穩中上揚的趨勢,但上漲的空間也不大,最關鍵的因素是目前市場的存量依舊較大。再加上還有不少將要入市的新盤。
還有人認為從惠州的整體房價變化要分區域來看,蕭宇平認為,惠陽和大亞灣存量多,房價可能出現較大變化;江北片區、金山湖片區等將繼續備受青睞,在當地可售房源逐漸得到消化的背景下,房價可能出現上揚。
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猜想
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供應
景觀房依舊
是供應熱點?
目前困擾惠州樓市發展的一個關鍵問題是市場存量較大,多位業內認為今年恐將繼續維持這一狀況,根據一些開發商的開發進度,多位業內認為以景觀房作為主打,可能又會是惠州的供應的一大特色。
去年住宅市場最大的特色就是景觀房的大量入市,不少樓盤利用惠州獨特的山水資源大做文章,吸引了不少購房者。
在市區,景觀盤大多打著江景和公園景的旗號,而在惠東、博羅等縣區,景觀盤則更多的是跟海景、山景結合起來,同樣吸引了眾多購房者,特別是一些深圳、東莞等地的外地投資客。
多位業內人士認為今年景觀盤依舊會是惠州樓市的一大特色,隨著去年多個公園的開建,市區將有更多的樓盤打著『公園』的旗號賣房,在巽寮灣、羅浮山、南昆山等旅游景區,一些超大型的開發樓盤也將繼續推貨,同樣也是一大熱點。
當然資源是有限的,有業內人士也希望,對於景觀的開發和利用,開發商們應該有長遠眼光,避免因為樓盤開發導致對生態環境的破壞。
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猜想
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區域
哪個片區
將最受矚目?
究竟在哪個片區買房好?不少購房者都會有這樣的糾結。縱觀去年的惠州樓市,最受矚目的無疑是江北片區、仲愷片區和南部新城片區,這三大片區的成交量經常高居成交排行榜的前三,其未來發展潛力也備受市場肯定。
對於今年的惠州樓市,楊錦斌認為,預計南部新城片區和仲愷片區的供應量較大,這兩個片區應該還繼續成為今年樓市的熱點。江北片區則由於供應量的減少,市場關注度恐會有所減弱。
南部新城片區,特別是其中的金山湖板塊,由於金山湖公園的修建吸引了越來越多購房者,不少樓盤也爭當人居示范樓盤,主打景觀特色。仲愷片區由於仲愷高新區這幾年的發展,外來人口的增加,當地的樓盤也越來越多。
另一個比較特殊的片區,則是大亞灣惠陽片區。由於深受調控的影響,這幾年來大亞灣惠陽樓市一直低迷,去年的成績還算表現平穩,對於今年的表現,業內觀點不一。惠州地產資深人士王順東認為,該片區樓盤較多,難以消化,價格可能會出現下降。楊錦斌則認為,深圳等地樓市價格高企,靠近大亞灣惠陽的深圳龍崗區的一些上班族會選擇在大亞灣惠陽片區購房。
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猜想
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房地產企業
大開發商的房好賣?
去年開發商的生存狀況備受市場關注,特別是由於調控的深入影響,一些開發商特別是中小型開發商面臨著資金鏈緊繃,甚至斷裂的危險。還好通過『以價換量』,一些開發商挺過了這個危機。
2012年,大開發商的房子賣得更好,而中小開發商的房子銷售則相對緩慢。在很多小房企裁員收縮時,大房企卻在高歌猛進,飛速擴張。
大開發商能開發較大型的小區,並且社區配套較完善,同時面對樓市調控,可以通過其他途徑來解決資金等問題。
有分析人士指出,隨著房地產行業暴利時代的結束,銷售量大並不代表著賺錢多,光有千億俱樂部的光環並不夠。
如何縮減成本,增加利潤纔是王道。業內認為,隨著市場調控的深入,市場開發行為應該更加理性,小開發商也可通過各種低價以及其他創意營銷來增加銷量。
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猜想
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二手房市場
趨冷還是變熱?
惠州的城市發展特點使得其二手房市場呈現『內熱外冷』的趨勢。
一方面,城市外圍的新房供應充裕,二手房難覓下家;另一方面,南壇、下埔等市區核心區域的二手房需求旺盛,尤其是學位房,價格居高不下。
市民如果想在三環內買房,可供選擇的一手房並不算多,且價格都偏高,只能考慮二手房。二手房業主多是本地居民,大多待價而沽。二手房市場的構成使其成交價格基本保持穩定。
目前,投資者如果想把一套新房放到二手樓交易市場,除了其自身要加價出售,房子交易還涉及到中介費和各種稅費,購房者根本不願承受。因而惠州二手房產市場上的投資成分少。
業內認為,2013年繼續回暖的新房市場將會給二手房市場更多的空間,新房市場不會過多擠壓二手房。而惠州的外來人口較少,二手房的供求關系基本保持平衡。
2013年惠州二手房市場的整體價格將趨穩。
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猜想
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商業地產
繼續高歌猛進?
去年樓市有個明顯的特點是商業地產的放量較大,特別是商鋪和寫字樓供應較多,還有多個在建的城市綜合體。作為二三線城市的惠州市場,能否消化得了如此多的商業地產產品,同樣值得業內深思。
商鋪受到了眾多投資者的熱捧,其中有不少來自深圳、廣州等地的客戶。不過總體而言,目前市區商鋪的成交總體情況一般,成交價也保持相對平穩,不過有一些位於城市綜合體等繁華地段的商鋪,價格出現了上漲。
近期有一些城市綜合體高調宣布入市,還有一些在建的商業地產項目估計也會推貨,因此預計今年的商業地產供應量同樣不少,主要集中在商鋪這一塊。
高速『增值』的商業地產背後不僅存在著投資機會,同樣存在著投資風險。
不少業內人士擔心今年的市場同樣面臨著難以消化的問題。當前大量酒店、商鋪、商場推出,超出惠州消費能力是有可能的,可能會出現經營不旺、走貨緩慢的情況。
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猜想
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土地市場
還會誕生新『地王』嗎?
惠州的土地市場走勢幾乎與房產市場一致。2012上半年的土地市場冷冷清清,但年底的土地市場供求兩旺,僅11月前半個月,土地成交面積就達到20萬平方米。江北7號小區也在去年榮膺惠州『新地王』。今年,隨著樓市的回暖以及相關政策的影響,惠州土地市場有望延續這種供銷兩旺態勢。
業內認為,土地收入始終是地方政府的重要財政收入來源之一,且『促供應』依舊是房地產宏觀調控的重要舉措之一,因此,明年加大土地供應可能性較大。此外,惠州城市發展的需求與充裕的土地儲備,也使加大土地供應成為可能。惠州市國土局局長去年曾表示,初步計算,惠州將有30多萬畝可以提供給城市進行建設用地,未來十年惠州市的建設發展用地將比較寬裕。
需求方面,惠州房產開發企業需要儲備土地,而樓市的轉暖也使房企有足夠的信心在惠州拿地。業內認為,去年不少房企也都完成了銷售任務,現金流也相對充足。另一方面,國土部最新出臺相關政策,要求各地方政府在具體執行上減少土地流拍來達到促供應的目的,同時通過控制地王的出現來起到抑制房價的目的,在此政策下,預計開發企業將有更多的高性價比地塊可供選擇。