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坪山新區首個市政府保障性住房建設項目——燕子嶺項目效果圖。
根據坪山新區的計劃,到『十二五』末,將提供2.85萬套保障性住房,以解決低收入人群和住房困難人纔的需要,超過了深圳市要求建設2.67萬套的計劃。
作為深圳創新基層管理改革試點功能區,坪山在2011年6月與市住房建設局簽訂了《創新保障性住房體系建設合作協議》(以下簡稱《合作協議》),提出爭取到2012年年底,在坪山建立較為完善的住房保障體系,並解決保障性住房融資、建設和運營管理上存在的難題,為深化深圳市住房保障改革積累經驗。
保障房人均面積不低於18平方米
2012年12月,位於坪山金牛路的燕子嶺配套員工宿捨竣工交付,為轄區提供了1042套保障性安居房。
作為坪山新區首個市政府保障性住房建設項目,燕子嶺項目也是新區的十大重點民生工程之一。項目佔地1.54萬平方米,建築面積6.37萬平方米,除了提供上千套宿捨外,還將提供公共活動室、餐廳、廚房、健身房、圖書閱覽室、多功能用房等多個配套用房。
目前,坪山籌建、在建、配建和竣工的保障性住房約2.85萬套,將在『十二五』期間陸續形成實物供應。
記者在坪山新區城市建設局了解到,從2009年坪山新區成立到2012年底,新區通過政府直接投資建設、城市更新配建、商品住房項目配建、政府回購等方式籌建保障性住房,共計2.85萬套。其中,2012年開工保障性住房建設7515套,超額完成515套;竣工保障性住房1564套,超額完成364套;供應保障性住房1042套。
根據新區的規劃,坪山還寄望在2015年底,實現保障性住房人均住房基准建築面積不低於18平方米。『根據這項規定,新區還在自己的租賃辦法中提出設想,面向家庭配租的公共租賃住房建築面積,不超過80平方米,面向單身居民配租的公共租賃住房建築面積,不超過60平方米。而對於產業園區配套的公共租賃住房,人均住房建築面積不低於7平方米。』坪山新區相關負責人表示。
為了加快坪山新區保障性住房體系建設,探索深圳市保障性住房融資、建設和管理新模式,創新深圳市保障性住房工作體制機制,2011年6月,深圳市住房和建設局與坪山新區還制訂了《合作協議》,寄望在2012年底,在坪山建立較為完善的住房保障體系。
根據協議,圍繞『保障和改善民生』、『推進產業轉型昇級』和『加快大開發大建設』三個目標,坪山在基本解決戶籍低收入家庭住房困難基礎上,將把人纔作為今後住房保障工作重點,創造吸引人纔、留住人纔的條件,並兼顧公共基礎設施建設和土地整備的拆遷安置需求,以促進新區經濟增長方式轉變,將住房保障作為產業昇級、助推大開發大建設、經濟可持續發展的手段之一。
『當前,保障房的體系上還有很多有待完善和探索的地方,比如管理和運營。』坪山新區城市建設局相關負責人說。
完善制度建設,也成為坪山保障房項目體系的一大內容。根據坪山的計劃,保障房項目的制度建設是,力爭在一至兩年內出臺公共租賃住房相關管理規定為主的政策措施,利用兩至三年在保障性住房用地儲備、建設投融資、公共租賃住房『租轉售』機制、拆遷安置房與其他保障性住房房源相互調劑使用等方面取得重大突破,確保在『十二五』規劃期末建成涵蓋規劃計劃、土地、資金、建設、價格、准入、退出和監管的住房保障政策體系。
為此,坪山還細化了住房保障政策體系的建設目標,第一階段:一至兩年內初步構建新區住房保障體系框架和雛形;第二階段:利用兩至三年時間解決住房保障可持續發展的土地和資金問題,並以『租轉售』、拆遷安置房與其他保障性住房房源相互調劑使用等方式切實留住人纔紮根新區發展,全面推動新區公共基礎設施建設和土地整備等工作;第三階段:確保在『十二五』規劃期末建成多層次、全方位的住房保障政策體系。
『我們希望能參照香港公屋管理機構設置的理念和運作機制,在坪山新區率先實現從需求調查、立項建設到管理使用全過程統一的保障性住房歸口管理模式,爭取到2012年年底,坪山新區建立較為完善的住房保障體系。』新區相關負責人說。
探索公共租賃住房『租轉售』機制
在基本解決戶籍低收入家庭住房困難的基礎上,坪山的保障性住房將把人纔住房作為今後住房保障工作重點。
根據深圳市2007年戶籍住房困難家庭普查數據總量數據,2010年末坪山新區戶籍住房困難家庭約為1000戶,預計『十二五』規劃期末增長至1400戶。而根據新區人纔安居調查結果,『十二五』規劃期間,新區人纔住房困難家庭規模共計約為3.4萬戶。測算結果看,『十二五』規劃期間,新區戶籍中低收入住房困難家庭以及人纔住房困難家庭共計約為3.54萬戶。
怎樣解決這部分人群的住房,成了坪山保障房建設的重頭任務。
為了保障和改善民生,吸引人纔、留住人纔,促進新區住房保障由低層次、生存型向高層次、綜合性的轉變,坪山新區擬定了『1+N』住房保障文件,以構建涵蓋規劃計劃、土地、資金、建設、價格、准入、退出和監管的住房保障政策體系,全面促進新區住房保障工作的可持續發展,當前文件通過了管委會審議。
其中,『1+N』住房保障文件『1』為新區住房保障的綱領性文件——《坪山新區管委會關於住房保障體系建設的實施意見》(以下簡稱《實施意見》);『N』作為《實施意見》的配套文件,涵蓋人纔安居、人纔認定、安居型商品房、公共租賃住房、拆遷安置房、建設投融資等相關管理規定。
根據已出臺的《坪山新區人纔安居實施暫行辦法》和深圳市人纔安居政策,坪山從兩個方面擴大了人纔租房補貼范圍,一是取消了人纔年齡的限制;二是將技師、高級技師、中初級職稱納入了人纔安居的范圍。
『我們這樣做,實際上是拓寬了保障房居住人的條件,比如現在坪山高級技工人纔或缺,我們在保障房上,也把符合條件的高級技工納入進去,既考慮了增量人纔需求,又兼顧職業技能和職稱人員的安居需求。』城建局相關負責人說。
新區相關負責人還表示,坪山將建立惠及所有應保障人群的住房保障體系,吸引專業組織參與保障性住房的運營和管理,積極探索公共租賃住房『租轉售』的相關運作機制。
借鑒香港經驗解決資金運營難題
穩定的資金來源,是住房保障可持續發展的重要基礎。
目前,坪山住房保障資金來源較為單一,一般為新區直接撥款。如何讓保障性住房項目的資金運營有一個良性循環,成為坪山乃至深圳在保障性住房項目上急需解決的一個難點。
為破解當前保障性住房資金瓶頸,坪山擬探索保障性住房及相關配套商業設施保值增值的新途徑,在規劃建設階段統籌考慮後續運行問題,在保障性住房項目中配建一定比例的商業用房,通過租售商業用房等方式籌措資金,為保障性住房持續運行提供保障。其模式正是借鑒了香港的經驗。
當前,香港公營房屋建設的資金來源途徑主要有三種:一是政府資助;二是售租公營房屋及其附屬商業樓宇;三是成立領匯房地產投資信托基金。在香港建設公屋的初期,香港政府通過直接注資或提供土地的方式,資助公屋的發展。但到房委會成立後,政府在一定時間後,不再向房委會進一步注資。房委會的經常性收入來自公屋租金收入、公共房屋附屬的商業樓宇租金收入、出售居屋收入。
為在短期內解決公屋運作虧損的問題,從長遠方面推行各項節省成本措施、改善財務狀況,香港房委會還決定分拆出售旗下大部分商場及停車場,成立領匯房地產投資信托基金,並計劃將該基金於香港聯交所上市。
『這樣做的實質是以其部分有商業用途的、可采用市場經濟規律運作的、非福利性的資產,將其租金收入基金化與單位化,吸收社會資金,以集中資源,履行其公共房屋的主要職責。』新區相關負責人介紹。
不過,在坪山,保障性住房如何通過租售商業用房籌措資金的具體方案還在研究中。『比如銷售商業用房,按照市面價格賣,會有政府搞房產的嫌疑,而加入低於市場價格賣,又必然產生權錢交易的瞎想。』相關負責人說,目前,坪山正在研究方案,希望用更完善的機制,探索保障性住房項目籌措資金的機制。
南方日報記者劉婷婷