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大部分業委會委員屬於義務工作,吃力不討好,因此沒有多少業主願意主動站出來牽頭成立業委會。黃文波攝
世紀花源物業公司終於順利完成交接。
黃文波攝
去年7月15日,世紀花源小區經過一年多的艱難籌備,終於順利成立小區業主委員會。然而,業委會成立剛滿半年,便遭遇小區物業公司交接選聘問題,兩個月內兩任業委會主任也相繼離任,業主議論紛紛。而近日從該小區業委會副主任周澤民口中得知,有人盜用業委會公章冒充業委會發布相關文件,這讓1月10日物業公司交接成功後的世紀花源再起波瀾,後來經過查證實為一場誤會。業主感到憤懣的同時,也逐漸對小區業委會失去信任。對此,周澤民也感嘆,業委會成立難,正常運行更難。
現狀
各地業委會均遭成立運行難
業主委員會,簡稱為業委會,是指由物業管理區域內業主代表組成,代表業主的利益,向社會各方反映業主意願和要求,並監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。它由業主選舉產生,代表業主的利益,是業主大會的執行機構。
成立業主委員會,需物業出售並已交付使用的建築面積達到物業管理區域總規劃建築面積50%以上和入住50%以上的住戶同意方可進行。『售房交付過半,並且有20%業主聯名向街道辦提出申請即可開始進入業委會成立籌備工作。』江門市住建局物業管理科科長鄧承志說,業主籌備成立業主大會,應當在物業所在地的區住建局和街道辦的指導下進行。
『現在沒有規定符合條件的小區一定要成立業委會,成立與否由該小區全體業主決定。』據他介紹,目前江門成立業委會的小區僅佔三成,有些小區業委會經過運行幾年後,後期就沒有人願意管,沒有開展相關工作,也就不了了之。
益嘉園小區由於房屋歷史問題,延期交樓賠償問題一直沒有解決,有業主提出成立業委會或能更好協商出成果,不過遲遲沒有動向。『不是我們不想成立業委會,大部分業主都是上班族,也沒人牽頭,就一直耽擱了。』益嘉園業主代表彭先生說。
業委會成立難,運行吃力,不僅僅局限於江門本地,放眼全國,這種現象普遍存在。據相關媒體報道數據顯示,在珠三角城市中,中山市成立業委會的社區不足40%;佛山市約25.29%;一線城市廣州截至去年4月,業委會成立率不足20%。而在其他省市,截至2012年5月,湖南省長沙市2000多個物業管理小區中,業委會成立率不足三成,規范的業委會比例更少;安徽省合肥市也有超七成小區未成立業委會。
據了解,業委會最早出現在深圳,由於運行時間長,相關管理較為完善,深圳小區業委會成立率達70%。而目前國內一線城市中業委會成立比率最高的是上海,高達80%以上,不過依然擺脫不了運行難的問題。
困惑
擔任業委會委員吃力不討好
業委會成立艱辛、運行難,各個小區的業委會委員對此深有體會。多數擔任業委會委員的業主表示,業委會委員是個吃力不討好的活,『再也不想乾了。』
『如果可以重來,我願意做普通街坊。』針對小區物業提價業主不理解,世紀花源業委會委員高勤表示很無奈。『很多業主只看表面就認定我們不作為,可事實上我們一直有工作,只是比較慢。業主不能不了解情況就一味潑冷水。』
駿景花園業委會主任陳百年說,業委會委員遭受誤解幾乎是家常便飯。『業委會委員最重要的是有責任心,有為小區服務的愛心,業委會纔能夠保持長久,發揮有效作用。』
業委會委員常受委屈,雅景花園業委會委員陳昌鋼也表示深有體會。『業委會作為一個社區自治團體,它的性質決定了其工作將受到較大爭議,把心態放寬,自然心境明朗』。目前他正在為業主申請增加電梯而忙碌。
福泉新村在業委會工作上卓有成效,而該小區業委會主任張傑也表示,業委會成立之初,遇到包括業委會內部矛盾,與開發商、物業管理公司之間的矛盾,與自來水公司、公交公司、通訊公司等諸多問題,涉及事情繁雜,『現在業委會換屆選舉,有不少委員死都不願意再乾。』他說,業委會工作必須保持內部意見統一、重大事件公示、程序執行合法,做法有理有據的原則,現在該小區的物業費較之業委會成立前有小幅提昇,由於收取合理,業主也都接受。『剛開始業主都不理解,我們通過收集業主意見,並督促物業公司把盈虧情況分細條張貼公布出來,合理部分將給以提昇。』他說,雖然提價合理,不過前後公示了三次纔通過,通過率達90%。
出路
業主的諒解包容最重要
按理說,業主委員會是整合集合廣大業主的共同意願、維護廣大業主合法權益的組織,理應受到各個小區的追捧,但為何業委會的成立運行情況如此的不理想?
『業主的諒解包容最重要。』鄧承志認為,小區事宜遵循少數服從多數的原則,當個人利益與集體利益衝突時,個人利益就要做出犧牲,業主應該理解業委會的工作。『業委會不是全能的,有時候也會犯錯誤,業主也要適當包容,使其得以改進。』
此外,鄧承志表示,由於法律沒有規定業委會委員是否為薪酬制,大部分業委會委員處於義務工作,吃力不討好,沒人願意主動站出來牽頭,『目前部分物業公司不以提高服務質量獲得業主認可,擔心成立業委會是為了炒物業公司,對成立事宜也加以阻撓。』
鄧承志建議,業委會應越早成立越好。『在入住初期,相關矛盾尚未產生,此時成立受到的阻力最小,成立後成功運行幾率較大。』他說,業委會委員最重要的是要有熱情,遇事主動與行政主管部門溝通。同時,有薪聘請日常工作人員,負責日常主理工作,『這比成立業委會更重要。』
-聚焦
1
業委會如何合法合規運行?
業主委員會在召開首次業主大會時,通過制定《業主公約》《業委會議事規則》約束業主和物業公司的行為。『由於該公約只是一個約定,沒有法律的強制性,加之業委會不是執法機構,對於業主違反公約往往只能勸阻。』鄧承志說。
而對於業委會的監管,一直也是眾人關注的話題。業委會在業主不知情的情況下更換物業公司、委員利用手中權力私吞住房專項維修資金、私自決定小區重大事件等,隨著此類事件越來越多地被媒體報道,不少小區業主談虎色變,對成立業委會退而遠之。小區業委會的運作健康與否,與加強對業委會的監督有直接關系,目前各界對加強業委會監管呼聲很高。
『業委會本來就是全體業主意志的表現,他們也不是全能的,出現錯誤在所難免,相關行政主管部門加強監督尤為重要。』怡康華庭業主陳先生說。
『業委會與物業公司不是對立關系,有些業委會存在錯誤觀念,業委會成立後就應該炒掉前期物業,作為自身政績的一種體現,其實這是對業主權利的損害。』江門市合信物業管理有限公司負責人張先生說,對於物業公司的選聘,一些小區業委會私下操作,沒有按照程序辦事,『這樣業委會信任度將會下降,也運行得不長久。』
而曾經擔任過業委會委員的黃先生則表示,業委會內部委員知識層面參差不齊,不乏有拉幫結派或追求私利的情況。『任何事物都有兩面性,希望對業委會的法律監督條例盡快推出,保證業委會合法合規運行。』
焦點
業委會監管難將一直存在?
對於業委會的監管問題,作為行政主管部門人員的鄧承志也深表無奈。『由於業委會為小區自治組織,要先給予業委會明確的法律地位,方能對此制定法律進行監督約束。如果業委會沒有按照一些程序辦事,在沒有違法的前提下,主管部門對此只能進行指導建議作用,沒有權利對其進行行政強制性要求。』
鄧承志說,目前業主在業委會監督方面起主要作用。『不過目前江門大部分小區業主比較離散,對小區內務不關心,業委會擬定的文書不看內容就草草簽字,重視程度不夠高,這也是導致業委會監管失效的原因之一。』他說,除了住建局等行業相關主管部門的努力外,政府部門也應該行動起來,積極制定相關措施規范業委會行為。『同時業委會委員也要加強自律,增加自我道德修養,為小區辦好事、辦實事。』
曾有業內人士指出,能否從業主中挑選一些符合條件的成員組成監督委員會,對業委會的日常工作進行監督。鄧承志表示可行,但是不提倡,『成立監督委員會本身就是對業委會不信任,這樣還要選出業委會來乾嗎?而且誰來監管監督委員會也是一個問題。可預見的未來,業委會監管難題將一直存在。』
市趣聞
世界上最豪華的別墅
位於倫敦市西南郊薩裡郡的愛敦閣(Updown Court),連續兩年守擂成功,蟬聯『世界第一豪宅』寶座。它所創造的總價紀錄1.5億美元(約合12億元人民幣)一直保持至今。據介紹,愛敦閣只面向全世界數量有限的2000個億萬富翁,福布斯稱其為『英國19世紀後建造的最重要的私人住宅』。
這座天價豪宅距離倫敦45公裡,佔地23.47公頃(約234700平米),僅室內面積就達4645平米,共有103間房,包括22間大理石浴室,2幢客房(13個總統套房)、辦公室、馬廄、網球場、2個室外游泳池、保齡球房、室內壁球室、3個室內泳池、50席位的私人電影院、圖書館、酒窖、早餐室和宴會廳。
兩幢客房的頂層各有兩間臥房、廚房以及按摩浴缸,另外還有一個帶有巨大泳池的露臺;主人房裡配有一部電梯通往樓下的泳池;另外還有8間帶浴室的套房。令人稱奇的還有通往客廳上方平臺的樓梯,它完全復制了已故時裝設計師詹尼·范思哲位於邁阿密海灘家裡的樓梯樣式。
室外,愛敦閣不僅佔有一個44500平米的正式花園,還擁有一片近20萬平米的私家森林。除了擁有令人瞠目結舌的超大體量,愛敦閣還具備一般豪宅不常見的應急避難室、高等智能家居系統,可停放8輛豪華轎車的車庫,以及自動加熱的大理石車道。但最令買家動心的,莫過於豪宅自身配備的直昇機場和直昇機降落坪了。
『同大多數著名的英國豪宅不同,愛敦閣的天價不在於悠久的家族歷史,而在於它本身所具有收藏價值的古董藝術品。除了不可比擬的佔地規模與私家森林,還源自它成本高昂的選材。其選材包括意大利珍稀橡樹木材,天然玉石,甚至以24K金鋪設圖書館地板的奢華景象,在這裡也隨處可見。負責代理銷售的達特納爾評價道,『這所房子完全按照全英格蘭最昂貴、最華麗的豪宅而設計。全部工程耗費了大約5年時間,先後有100多家公司以分包商的形式參加了工程建設,而大理石等材料則來自亞洲、非洲、南美和歐洲各地。』如此看來天價別墅的確貴得有理。
黃文波整理
業委會法律地位無明確界定
2011年,駿景花園開發商由於沒有補交2003年8月以前的維修資金,已被業委會起訴。據業委會主任陳百年介紹,在得到業主的認可下,業委會向法院提出訴訟,一審被駁回,要求由行政部門先行催繳,二審則改判,要求蓬江區法院正常受理。『最終結果春節後將能得到回復。』負責該案件的黃律師說。據了解,駿景花園一共25幢樓,約400戶業主,按照每戶90平方米的面積計算,駿景花園整個小區需要繳納的住房專項維修資金總額超過100萬元。
『業委會是業主大會的執行機構,享有獨立的訴訟主體資格,但目前沒有相關法律對其法律地位進行認定,業委會的法律地位現在比較尷尬。』鄧承志說。
南方日報法援在線欄目法律專家李英姿表示,了解業委會的法律地位,首先要了解業委會是怎麼樣產生的。我國《物權法》第七十五條第一款規定:『業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。』業主大會是業主的自治組織,是基於業主的建築物區分所有權的行使產生的,由全體業主組成,是建築區劃內建築物及其附屬設施的管理機構。業主委員會是本建築物或者建築區劃內所有建築物的業主大會的執行機構,按照業主大會的決定履行管理的職責。而據物業管理條例規定,『業主委員會履行的職責第二條:代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。』李英姿說,『從第二條的規定來看,業主委員會可以作為簽訂合同的一方,那應該是具備獨立的民事行為能力的主體。但是,目前還沒有哪一部法律對於業主委員會的法律地位作一個明確的界定。』
業委會更趨向於『其他組織』
『如果要定性,業主委員會更趨近於民事訴訟法上規定的「其他組織」。』李英姿解釋道,根據最高人民法院《關於適用〈民事訴訟法〉若乾問題的意見》第40條規定:『民事訴訟法第四十九條規定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機構和財產,但又不具備法人資格的組織,在關於其是否能歸入『其他組織』的討論中,爭議最大的是其是否有『一定的財產』。
由於建築物的特殊性,建築物區分所有權由專有權、持分權和成員權三部分構成,為復合型權利,不僅具有『物法性』因素,同時還有『人法性』因素,與一般物權大有不同,這決定了業主無法單獨對共有財產進行管理和處分,必須按照建築物區分所有權的規則來行使。由於業主大會的授權,業主委員會代表全體業主行使上述財產權利,這些財產在觀念上就成為業主委員會能支配的財產。
『在審判實踐中,最高人民法院在2003年8月30日發布的《關於金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函》上述表明,金湖新村業主委員會符合「其他組織」條件……可以自己名義提起訴訟,這在一定程度上對業委會的法律地位做了導向。』李英姿說。
物業管理法律完善還需過程
據了解,業主委員會的法律地位不同,對其行為後果的歸屬以及法律責任的承擔問題也有所不同,其導致的法律後果執行也有所差異。
『由於業主委員會是由業主大會選舉產生,是業主大會的執行機構,而業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,那麼業主委員會根據法律規定的職責和業主大會賦予的職責為全體業主的利益所為的一切訴訟事宜,其結果無論怎樣,均由全體業主分享或承擔。』李英姿說,根據《物權法》第78條第1款明確規定:『業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。』而不論某個業主當時是贊成還是反對,或者當時有無參加;並且對小區內物業的實際使用人同樣具有法律效力。如果業主委員會在訴訟中敗訴,極有可能承擔一定的經濟責任,而根據法律的規定,業主委員會對其所控制和支配的財產並無所有權,經濟責任只能由每個業主來承擔,因此將會造成事實上難以執行的後果。
『由於我國對物業管理等相關法律實踐的時間尚短,對於完善相關業主委員會的法律規定是一個長期而曲折的過程。』李英姿說。南方日報見習記者黃文波