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被稱為『北京副中心』的通州,未來將成為城市綜合體鏖戰的戰場。
隨著宏觀調控的繼續,越來越多的傳統地產商寄希望於通過商業地產尋求新的增長點。
人口密集、新增住宅眾多、新城規劃空間大、距離CBD近、軌道交通發達、傳統商業配套嚴重老化、低端……一系列原因使通州成為下注城市綜合體的最佳戰場。
調查
『缺商』激發通州商業地產
1月12日,是一個星期六。雖然這天北京霧霾沈沈、天氣不佳,但住在通州九棵樹地區的王先生,還是11點就帶著妻子和6歲的孩子,開車匯入了京通快速路進城的滾滾車流中。
『我們差不多每個星期六都要進城一次,一是送孩子去朝陽區的一個學校上鋼琴課,二是我和愛人也可以好好地去新光天地、華貿逛逛街,接孩子下課後,再一家人一起吃個飯、看場電影。』王先生這樣對記者說。
王先生一家的每個周末基本都在城裡度過,他說,『通州有家樂福、華聯,現在還有藍島,日常生活、買菜做飯都可以滿足。但如果想好好逛逛街、買些檔次比較高的商品,甚至想去一個像樣的影院看場電影,都沒有太理想的選擇。我們的左鄰右捨也一樣,大多數人還是會選擇驅車十幾公裡去CBD消費,住在通州,消費不在通州。』
『通州現在的住宅市場規模和商業配套規模之間並不成比例,尤其是主力消費群體找不到對位的消費場所。』葛洲壩與綠城聯合開發的京杭廣場的銷售負責人劉穎告訴記者。
事實上,通州商業配套亟需昇級的問題早已得到高度重視,在北京市政府頒布的《北京市主體功能區規劃》中明確指出,將在2020年之前,集中力量將通州打造為國際一流的現代化新城,近期發展重點包括打造通州國際新城核心區等,力圖在通州建立起集文化商務休閑、會展綜合服務、高端商住為一體的北京新商務中心區。
開發商紮堆開發綜合體
萬達、華業、珠江、綠城、葛洲壩、金隅大成……目前,在通州的運河兩側、新華大街、九棵樹區域、北苑商務區等地,多個商業地產項目源源不斷地開工。其中,又以融合寫字樓、商場、高端住宅、酒店等於一體的城市綜合體項目為最大的熱門,不僅在體量、數量上都大幅提昇,而且其分布也較廣泛,有向區域內各板塊蔓延、發展的趨勢。
『萬達選在通州建設北京第三座萬達廣場,主要是看中了通州未來發展的前景。通州區域現有的商業配套遠遠不足,加大通州商業地塊的推出是必要的,對通州樓市也是一個利好。』中投聯達董事長楊少鋒這樣認為。
記者獲悉,通州萬達廣場東至通州北苑東路,北至新華大街,既和通州傳統的商業區域相連,又佔據交通樞紐。
另一個有望成為通州地標級綜合體的是華業的『新北京中心』項目。這一項目位於被認為是通州新的商務中心的新城運河核心區,這一區域內將有多個大型城市綜合體出現。而華業此項目以近300米的地標高樓和75萬平方米的建築體量,成為目前該區域中最有分量的綜合體項目。
事實上,部分在通州開發的綜合體項目已經嘗到了甜頭。如在通州新興住宅區最集中的九棵樹區域建設的金隅大成金成中心,由於所屬區域的人流和商流密集,其寫字樓產品一入市就受到熱捧,從2012年9月開盤至今,已全部售罄。
一位商業地產研究者分析說:『對於綜合體來說,選擇成熟的地段是其發展的核心關鍵;而目前通州綜合體的蔓延之勢,將帶動商業向各區域輻射,進一步提昇通州的宜居價值和商業配套。』
是否將出現綜合體過剩?
通州一個大型綜合體項目的負責人告訴記者:『從目前的開發規模來看,到2015年,通州預計將有不少於50萬平方米的商業面積交付使用,屆時通州的商業競爭將白熱化。』
據不完全統計,通州的常住人口在2011年已經逼近130萬大關,按發達國家的大城市人均商業面積在1—1.2平方米計算,滿足通州現有常住人口的需求,也需要超過百萬平方米的商業面積。而目前通州的城市綜合體項目不過十餘個,大部分的項目的商業面積都在10萬平方米以內。
因此,單純從數據看,即使不計入通州常住人口每年的增長,現有項目即便全部入市,通州的消費群體也足以承載。
但同樣也有專家認為,商業地產的發展按人均商業面積計算只是比較粗略的方法,還應計算人均的消費能力。目前,通州的主要居住群體的工作地點、消費地點還是在北京城區,只有通州的商業發展到了相對成熟的階段,這部分群體的消費習慣和場所纔會出現大的轉移。在此之前,通州綜合體將面臨激烈競爭。
同時,值得關注的還有通州在建綜合體的業態,從目前來看,寫字樓、商場、酒店、高端公寓的『四合一』形態是大部分開發商的選擇。一方面,寫字樓和商場、酒店的增加,會擴大通州的就業面積,增加人流和商流;另一方面,這部分綜合體所搭配的住宅,多以中高端的城市公寓為主,售價將在25000元/平方米以上,這也會推動整個通州樓市在中高端層面的發展。
本報記者胡?
觀點
通州商業地產潛力巨大
中國城市商業網點建設管理聯合會副會長董利
城市綜合體如果開發好了,對周圍區域的積極影響將超過一般的商業地產,這已經經過實踐的證明。大悅城、新光天地、華貿中心、萬達廣場……都已經成為響當當的城市地標。但是,這並不意味著綜合體好做。相反,如果沒有充分的准備,沒有每一個環節上的細致考量,只是迫於住宅市場的壓力而匆匆轉投商業地產市場,就一廂情願地認為這樣會成功,只能說是自欺欺人。
經過十幾年的發展,商業地產開始成熟,以自持而不是銷售為主要模式,以商業運營收入而不是地產銷售收入為主要收入來源,以是否有成熟的商業發展計劃為參考條件,這三個特點是中國商業地產的主要發展方向。
通州作為北京最成熟的衛星城,有著發展城市綜合體所需要的人流、商流、交通、環境等諸方面的要素,發展潛力巨大。
絕不是每一個綜合體都能成功。好的商業地產需要較長時間的涵養和運營,因此對資金鏈的要求非常高,資金緊張的開發商一定要謹慎進入這一領域。
本報記者胡?
通州部分在建綜合體項目
新北京中心
2013年,華業地產全新城市綜合體項目『新北京中心』(暫定名)將入市。新北京中心項目位於運河源頭的五河交匯處,由中央主塔及七座錯落有致的高層建築所組成,容納5A級寫字樓、商務公寓、地上地下大型商業、休閑娛樂、公共服務等業態,將實現地鐵、環隧、地下商業與地面交通一體化。
『該項目位於已經動工建設的兩條地鐵線的換乘站位置,是雙軌道交通的上蓋物業,具有便利的區位交通條件。』華業地產相關負責人表示,華業地產超越了商業地產概念,著力將此超高層綜合體項目打造為濃縮城市級功能、生態與繁華交互的完整生活系統、綜合資源系統和時尚現代的交互平臺。本報記者陳靜思
金成中心
金成中心是通州目前在售的地標式綜合體項目,該項目自2012年9月開盤到現在,其寫字樓產品已經全部售罄。
雖然通州的住宅市場發展較快,但其商業地產一直是短板之一,這阻礙了高端企業、商務辦公群體、旗艦級商業組織的進駐。金成中心作為一個包含百貨、商街、5A智能寫字樓以及高端住宅的綜合體,推出符合區域需求特征的產品,會在相當程度上提昇區域的綜合價值。
目前金成中心還有兩大主力板塊的產品沒有入市。一個是面積約6.7萬平方米,由情景商街和高端百貨組合而成的商業產品;另一個是定位於高端的住宅產品金成府,將於今年上半年入市,總建築面積5.5萬平方米,由4棟31層高樓組成,主力戶型為面積110平方米至230平方米的兩居到四居室,房源約300餘套。
本報記者胡?
京杭廣場
京杭廣場建立在通州老的商務中心銀地大廈的原址上,總建築面積約28萬平方米。
京杭廣場包括8萬平方米大型購物廣場、5萬平方米高端住宅、星級酒店及服務式公寓、5A級寫字樓等。目前,通州區首家五星級酒店希爾頓酒店已經確定入駐京杭廣場,為項目的高端定位提供了底氣。同時,其8萬平方米的商業目前考慮以『整售』形式轉讓,報價27億元。
該項目的住宅產品將於今年上半年入市,產品為180平方米至260平方米的城市公寓,共有240套左右的房源。本報記者胡?
萬達廣場
去年11月26日,大連萬達以14億元的價格中標通州區永順鎮北苑商務區西區商業金融、居住及托幼項目用地,按照規劃,萬達已確定在此地塊上建設北京第三座萬達廣場,整體規劃的時間計劃是在2014年開業,最晚不會超過2015年。
關於第三座萬達廣場的具體規劃,除了按照土地要求提供居住地塊和配建的托幼設施之外,萬達將會按照最新的第三代萬達廣場標准來設計,包括購物中心、影院和大歌星KTV等一系列娛樂設施。此外,既定規劃中還將配建一個星級酒店,但由於同樣位於通州的文化旅游城項目內將有多個酒店規劃,因此該地塊也可能會改建配套的寫字樓。
本報記者徐楠