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在2013年,樓市調控政策會如何變化、房價會不會隨成交量的增加而跟進、房貸優惠會否變化、銷售金額過千億元的房企數量有沒有可能增加……我們應該從更多的角度來觀察這個市場。房地產調控不會動搖?
可能性:★★★★★★★★★★
日前,國土資源部部長徐紹史在全國國土資源工作會議上透露,2013年我國將加強和改善土地宏觀調控,堅持控總量、穩增量、擠存量、放流量,堅持房地產用地調控政策不動搖。
而在此前,2012年中央經濟工作會議也強調了“中國樓市調控總基調不動搖”,打破了某些猜測樓市調控將放鬆的僥倖心理,釋放了政策在短期內不會轉向、限購令在短期內不會取消的信號。
中國指數研究院常務副院長黃瑜表示,由於房地產調控措施對控制房價頗爲有效,政府短期內將不會放鬆調控。
“如果房價重新走上過猛過快上漲通道,將很難再重新回到正軌。”黃瑜指出,雖然2013年樓市限購、限價、限貸的政策仍將保持,但各地應在落實調控政策的同時,注重有計劃地按照城市發展提供土地,並完善住房保障的綜合手段。
“千億俱樂部”增員?
可能性:★★★★★★★★★☆
2012年,綠地集團和保利地產成功躋身“千億俱樂部”,使得國內成交金額超過千億元的房企增加到了三個。據瞭解,2012年,萬科成交金額達到1418億元,依然是鐵打不動的老大。綠地集團以1078億元緊隨其後,保利排名第三,成交金額達到1018億元。
預計2013年“千億俱樂部”成員達到六個。記者注意到,第四、五、六名的成交金額均超過了900億元,如排名第六位的萬達集團,成交金額也達到了905億元。因此在銷售形勢向好的前提下,第一集團房企中的前六位,在2013年都有可能全部成爲千億元俱樂部成員。
“地王”是否還會大量涌現?
可能性:★★★★★★★★☆☆
2012年上半年土地市場波瀾不驚,下半年風雲突起,地王涌現。尤其是臨近年底,包括北京、上海、天津等在內的諸多一線城市,“地王”大戲輪番上演。2012年銷售形勢向好,不少房企早早完成銷售計劃,使得房企拿地熱情高漲,推動土地市場回暖,因此“地王”現象接連出現,則不難理解。
觀察近期土地市場,土地價格並未大漲,加之開發商對後市預期也比較樂觀,拿地熱情仍將高燒,因此不難判斷,未來還有可能會出現“地王”現象。當然,可以肯定的是,製造“地王”的,則是“招保萬金”等在內的精英成員,而中小房企日子會過得更加艱難。
調控政策會被微調?
可能性:★★★★★★★☆☆☆
總體來看,2013年針對樓市的調控絕不會放鬆,但這可能還是不能抑制住地方政府對政策進行微調。在2012年,有包括揚州等在內的40多個城市,以稅費優惠、買房獎勵、購房入戶、購房補貼、提高公積金貸款額度等方式進行樓市政策微調。
以限購、限貸爲主的去投資化調控手段,在今年依然會存在。但是,鑑於財政收入壓力,地方政府對調控政策進行微調的衝動依然存在,因此我們猜想在2013年,可能還會有更多的城市效仿之前的做法,來刺激購買力。
房企還玩降價換量嗎?
可能性:★★★★★☆☆☆☆☆
在過去兩年裏,“降價換量”策略爲房企經常採用,而且效果不錯,只要價格降到位,往往能夠在短時間內獲得理想的結果。2013年的市場行情有別於前兩年,房企大規模降價促銷的可能性已經不大,但不排除少量房企還會玩這一招。
2012年房地產市場回暖,以天津爲例,據有關機構統計,2012年津門樓市新房成交均價9934元/平方米,較2011年均價9394元/平方米上漲5.7%,月均成交量71.93萬平方米,同比下降2.7%,創近四年最低。這種態勢有望持續下去,因此房企的銷售策略會隨之調整,由之前的高速週轉,轉型利潤考量,因此“降價換量”將不再成爲首選。
二手房“跳價”大量出現?
可能性:★★★★★☆☆☆☆☆
北京二手房加價70萬元出售、上海房東小幅“跳價”……近日,二手房市場突然也變得熱鬧起來。樓市行情整體向好,二手房市場成交量自然也是水漲船高,成交狀況大爲改善。天津年末出現“翹尾”行情,二手房市場自然交投自然也會活躍起來,因此出現跳價、漲價的情況,自然在情理之中。
在2012年,相比較而言,二手房市場活躍程度不及一手房市場,這是因爲此前開發商大多采用“以價換量”策略,但房東卻不願意降價,因此購房者更加願意選擇新房。而在2013年,市場轉暖已成事實,所以不排除有更多的房東變得惜售起來,從而“跳價”。
房貸85折優惠會否變化?
可能性:★★★☆☆☆☆☆☆☆
經歷兩次變故之後,購房者總算明白了,房貸能否享受到85折優惠,還得看銀行的臉。最近的一次是2012年9月份前後,各地商業銀行收窄優惠幅度。還有一次是在2011年上半年,部分城市房貸不僅沒有優惠,還要上浮1.05倍左右。
2013年房貸85折優惠會不會出現變化?從目前來看,變化的可能性不大。因爲隨着通脹壓力得到緩解,流動性進一步寬鬆,銀行用於發放房貸的資金會更加充足。唯一的變數在於,在資金緊張的月份,可能申請85折優惠房貸時間會延長,而如果想要銀行快速放款,可能會被要求接受優惠幅度較低的貸款。
房租漲幅超過10%?
可能性:★★☆☆☆☆☆☆☆☆
以前感嘆房價比工資漲得快,現在又要加一項了,租金也比工資漲得快。有統計資料顯示,北京市2011年房租漲幅約14%,而在2012年,漲幅也會超過10%。一時間,租房也成爲不可承受之重。
2013年房租漲幅會達到多少?相信這依然是衆多都市白領關心的一個問題。房租水平經過兩年上漲之後,應該進入一個平穩期。同時政府也在通過各種方式加大租賃市場供應,這對平抑租金漲幅也有一定的作用,所以今年房租大幅上漲的可能性不大。
房價會大漲嗎?
可能性:★☆☆☆☆☆☆☆☆☆
2013年,樓價會漲嗎?相信這是所有購房者都關心的一個問題。2012年底,樓市出人意料地迎來“暖冬”,如天津樓市出現“翹尾”,廣州、上海等地甚至出現“日光盤”,這似乎意味着,“牛市”已經到來。
此外,從政策面、經濟面來看,樓市利好不斷,加之未來一段時間供應可能會出現短缺現象,因此有不少人相信,2013樓市會大漲。
但是專家明確指出,2013年樓市大漲的可能性不會出現。首先是購買力受到抑制,其次是供應方面也不會出現供不應求的情況,還有就是購買力在2012年集中釋放一段時間之後,還會出現一個休養生息時期。但2013年房價會表現出窄幅調整、穩步上行態勢,漲幅不會很大,在4%~8%之間。
房產稅會否全面開徵?
可能性:★☆☆☆☆☆☆☆☆☆
房產稅與我們漸行漸近。包括國家稅務總局相關負責人在內的衆多人士,均在不同場合下表示,房產稅將全面實施,可見房產稅的到來已經是鐵板釘釘。實施房產稅的好處多多,既能增加投機、投資成本,打擊炒房,又能保護和引導普通商品房消費,確保百姓的住房權,還能在一定程度上解決廣受詬病的土地財政問題。
目前尚未具備房產稅全面開徵的條件,因此在2013年,這項政策還不會全面實施。
但從長期來看,以限購、限貸等行政色彩濃郁的調控手段將會逐漸退出,取而代之的是長效調控措施。所以,在2013年房產稅試點擴容將成爲現實。
時報記者孫薇