中山寫字樓呈兩極分化現象，業內分析認為主要原因是由於中小企業受經濟大環境影響，進而造成消費縮減。王雲攝

　　40元—60元/平方米·月的中低端寫字樓租金未來一年或將面臨更大的競爭考驗，80元—100元/平方米·月高端寫字樓行情則持續看漲。2013年以來，中山寫字樓初現兩極分化的現象，高端租賃市場消費能力持續見長，而中低端市場則表現疲軟。

　　業內分析，造成兩級市場分化主因是由於中小企業仍未走出大經濟環境影響，進而造成消費需求縮減；而另一方面，在優質寫字樓市場供應量還未成規模的情況下，大型企業的消化能力仍在提昇。

　　高端市場走俏??甲級寫字樓租金持續看漲

　　據了解，即將封頂的大東裕三期已經將租賃價格定在70元—80元/平方米·月，較去年二期物業上漲了40%左右；而二期租賃價格也由此前的45元—50元/平方米·月提高至60元—65元/月，漲幅約有兩三成。

　　『受大環境影響，現在的寫字樓租賃市場整體上會受到一些影響，但就我們的情況來說，基本不受波動。這主要是由我們前期的市場定位決定的，我們的目標客戶需求基本是沒有變化的，所以大東裕的租賃市場將會按原有的市場規劃進行。根據市場需求，租金也會上漲。』大東裕中心物業部負責人透露。

　　中山迪興實業投資有限公司租賃部經理劉玉洪也表示，其公司旗下位於東區CBD核心地帶的盛景尚峰寫字樓2013年租金不會出現下降可能，在與去年持平的情況下或有略微的上漲，預計租金價格穩定在80元—90元/平方米·月。

　　『現在中山寫字樓市場的競爭越來越激烈，租賃市場可能面臨萎縮的風險，不過暫時對盛景尚峰影響不算太大，因此租金水平變化幅度不大。』劉玉洪在接受記者采訪時表示。此外，據了解，包括利和國際、星匯灣等在內的高端寫字樓，租金也未現下滑調整，且均出現上漲趨勢。

　　租金居高不下，市場消化能力能否承受？

　　來自中山東區各大甲級寫字樓的信號，目前包括大東裕、盛景尚峰等在內的甲級寫字樓租賃市場都被看好。其中，大東裕三期已經確定了漲租基調，且『市場反應不錯』，市場需求並未下降。而迪興實業即將推出的盛景尚峰5座更是以租賃市場為主，而在建的紫馬奔騰項目也持續了高端寫字樓的定位，足見市場對於優質寫字樓的需求有增無減。

　　中低端市場疲軟??中小企業需求量下降

　　另一方面，40元—60元/平方米·月中低端寫字樓需求卻有放緩訊息，租金增長受限。『這主要是受目前大經濟環境影響，中小企業是最敏感的一個溫度計，他們對市場波動的反應最大，所以中低端市場可能會出現相對明顯的萎縮。』業內分析，目前寫字樓租賃市場的兩極市場分化現象也是市場經濟環境的側面體現，中低端市場的萎縮直接反映了目前中小企業的活躍度在降低。

　　『毫無疑問的是，現在還是買方市場，客戶的選擇多，這個時候做好市場細分和市場定位的投資方就有優勢，因為中山在優質寫字樓市場這一塊的需求仍然是不小的；另一方面，對於受到經濟環境影響的中小企業來說，它們在市場需求上的萎縮也是暫時的，這只是一種晴雨表的反映。』大東裕中心物業部負責人分析道。

　　記者從中山幾家房產中介及房地產市場研究機構了解到，目前中低端寫字樓需求量至少比同期下降了10%以上，其中又以物流行業流失得最快。

　　『兩年前我們還能在南區一家中段的寫字樓租一個幾百平方米的辦公室，但現在只能搬到一些不規范的自建房裡面辦公。我們去年的業務量至少比前年下降了40%以上，但是油費和人工上漲了15%左右，很多物流企業都橕不下去倒閉了。』中山南區一家物流公司老板徐立強說，像他那樣之前選擇寫字樓而後倒閉或者放棄寫字樓的物流企業並不在少數。

　　中山的寫字樓產品，由早期的中低端產品逐漸發展到中端、高端產品，而甲級配置的寫字樓也在逐漸增加。這個側影一方面顯示了高端市場的消費能力，另一方面也表現出中小企業消化能力的萎縮。從記者的初步調查來看，包括大東裕、盛景尚峰等在租金和市場業績雙方都持續上漲的優質寫字樓，面向客戶多以金融業及大型企業為主。『包括中山在內，寫字樓處在一個轉型期，中低端市場經歷洗牌是必然的；同樣的，企業也在一個轉型期，直接影響到寫字樓的定位和發展方向。目前，中山優質高端寫字樓項目以市場領先性和稀缺性，更容易得到優質品牌客戶的青睞，而以中小企業為主流客戶的中低端寫字樓，對目前經濟環境的敏感度則要大得多，就看中小企業未來一年如何轉型了。』大東裕中心物業部負責人表示。

　　南方日報記者羅麗娟孫嘉琳