聚焦兩會提案議案

　　大洋訊(大洋直擊記者林盛偉)房屋已經過戶，欠繳的物業管理費該誰負擔？近日，有政協委員在兩會上提交提案指出，房屋是否欠繳物業管理費，在產權轉讓過程中並沒有信息提示，容易引發新、舊業主以及物管公司三方之間的債權糾紛，因此，房產備案時要登記物業管理費繳交情況，欠繳物業管理費的房產不能辦理房屋過戶手續，將新舊業主的債權糾紛杜絕在過戶前。

　　問題：

　　房屋是否欠繳物業費，轉讓過程中不明確

　　該誰承擔？新、舊業主和物管各自規避

　　該提案中指出，由於業主久居他地無法聯繫，或因業主疏忽、故意等原因，致使房屋欠繳物業管理費，而一般情況下，房屋是否欠繳物業管理費，在產權轉讓過程中並沒有信息提示，當下一個新業主取得該房屋所有權後，該物業的欠費該由誰來承擔，往往容易引發糾紛。

　　一方面，由於房屋已辦理過戶，對於過戶前物業上仍有物業管理費未繳清，新業主有理由拒絕繳交欠費，而舊業主或認爲房屋已過戶自己已不是業主不需要交或乾脆不願意交，又或者舊業主已無法取得聯繫等等原因，到最後這筆糊塗賬只有物業公司自己來承擔，這對物業公司來說於法於理都顯得不公平；

　　另一方面，由於物業公司是以盈利爲目的的企業並非慈善組織，且運營也需要成本，一些物業公司爲維護自身合法利益，往往會採取一些自我救濟的措施，如在找不到舊業主的情況下，物業公司會利用自身管理優勢強制要求新業主交，否則將不給予新業主提供作爲業主可以享受的服務，這樣又很容易與新業主引發糾紛，最後雙方訴諸法律，均耗費時間、精力、金錢，面臨訟累。現實中這樣的例子不勝枚舉。

　　另外，新舊業主都不願交欠繳的物業管理費，最終也會侵犯已交費的業主的權利。小區內維修、養護、管理都需要所有業主一起來承擔費用及義務，其他業主都遵守約定，履行義務，部分業主逆意而爲，是對現有秩序的破壞，不付出而享受利益，侵佔了其他業主的權益，對其他業主不公平。

　　建議：房產備案時登記物業費繳交情況欠費不能辦理房屋過戶

　　該提案建議，房管局對房屋進行備案登記時，可增加“是否有欠費”一欄信息，如有欠費即爲有“瑕疵”的權屬，不能辦理過戶。具體操作可規定物業公司對所管理的物業欠費累積到一定數額後應將數據上報房管局，由房管局備案登記。房管局在辦理房屋過戶手續時，附加審查房屋是否有欠繳物業管理費情形，如有欠費未繳清，不予辦理過戶。具體操作可考慮要求業主辦理過戶時需提交物業公司出具的無欠費證明，以此引導物業新舊業主將債權糾紛杜絕在過戶前。

　　另外，該提案還建議，對新、舊業主如何承擔欠繳的物業管理費進行統一立法規定。“誰擁有權利，誰就承擔義務”爲原則，對於房屋、物業上產生的所有欠費內容，隨房屋所有權保持一致。對於已辦理過戶的房屋，仍有過戶前的物業管理費未繳清，且新舊業主沒有約定的，應由新業主來承擔。因爲對於物業管理公司來說，房屋流轉，物業公司沒有監督權，向原業主追償，難度太大；對於新業主來說，其有充分的選擇權，對於欠費物業，可以不買，也可以要求原業主交清欠費才成交，或者明知有欠費也願意購買由自己來承擔欠費，所以其實新業主有十足的主動權及機會讓物業欠費問題在過戶前解決。另外，建議賦予新業主向物業公司查詢所欲購買物業的管理費繳費信息的權利。

　　(來源:大洋網)