今年將有約300平方米新增寫字樓入市，預期甲級寫字樓租金將面臨下調壓力。

　　多家房地產服務管理機構的統計數據顯示，深圳今年將有300萬平方米左右的新增寫字樓供應，其中甲級寫字樓的供應量近50萬平方米，而與之對應的是，深圳去年甲級寫字樓吸納量只有16萬平方米。從統計數據看，深圳今年將迎來寫字樓供應的洪峰，多家機構提醒這將導致空置率上昇和寫字樓招租壓力增長。

　　不過也有樂觀的聲音認為，一方面，這些『天量』供應寫字樓不會同時入市，將會分期分批入市，以稀釋實際供應量；另一方面，這些新增供應寫字樓中也有不少是企業自用辦公面積，企業將自身消化一部分；同時，內資企業正代替外資企業成為深圳寫字樓的主力需求方，金融、消費、法律、設計、電子等行業都將逐漸吸納和消化未來深圳新增寫字樓供應量。

　　業內人士提醒，預計短期之內甲級寫字樓租金將面臨向下輕微調整的壓力，而空置率會有所上昇，到時投資市場將被看淡，會導致寫字樓平均售價會有小幅下滑。由於租賃市場壓力加大，預計整棟物業出售機會也將增加。

　　今年新增甲級寫字樓為去年4—5倍

　　供應量壓力大??

　　去年底，位於南山中心商圈的田廈國際中心寫字樓部分正式交付使用，新增約67800平方米的甲級辦公面積。記者了解到，這一項目較早前開始預租，目前已成功吸引如國內外大型金融、房地產、通信電子等行業企業進駐，但入駐率仍只達到近三成。而正是由於這一甲級寫字樓的入市，南山甲級寫字樓的空置率繼續攀昇，達到15.38%。

　　根據統計，深圳將在今明兩年迎來寫字樓的供應洪峰，屆時深圳寫字樓的空置率或將進一步推高。高力國際的報告顯示，2013年，預計深圳有包括福田科技廣場、SCC深長城金融中心、招商局廣場等約51.6萬平方米的新增項目落成入市，基本都位於福田區和南山區。

　　而來自仲量聯行的監測則顯示，2013年深圳有7.2萬平方米的中航中心、3.8萬平方米的榮超大廈、16萬平方米的深圳證券交易所大樓、7.9萬平方米的世紀匯廣場以及10.7萬平方米的招商局廣場等項目入市，但這些項目多是以單一產權為主，這就意味著這些項目除自用外將主要以租賃的方式面向市場。『2013年將有46萬平方米新增甲級寫字樓供應竣工，相當於2012年的4—5倍，供應量壓力逐步增加。』仲量聯行深圳商業地產部主管夏春毅表示。

　　高力國際華南區董事總經理林國東告訴記者，深圳新供應的甲級寫字樓依然是以福田和南山為主。其中福田中心區仍是大面積租賃成交的集中區域，而羅湖的寫字樓空置率保持平穩下降趨勢；南山區由於在甲級寫字樓市場仍處於起步階段，供應體量大，因此空置率繼續保持在較高水平。

　　另外值得注意的是，不斷上昇的租金成本正在催生一些租戶的觀望情緒，尤其是有大面積需求的租戶，他們的擴租和遷址需求被暫緩並計劃向非中心區域分散。

　　市場活躍度下降不利消化新增供應量

　　租金上漲受阻??

　　另一個不利於寫字樓新增供應量消化的因素就是，目前深圳寫字樓的租金上漲受阻使得這一市場的活躍度也在降低。戴德梁行華南區研究部張曉端告訴記者，一些新樓空置面積較多、招租壓力較大，便適當降低租金或是延長免租期等優惠條件吸攬客戶，而這使得寫字樓租金上漲受阻，降低了投資回報的預期，加上售價高企、佔用資金大、商業樓宇貸款收緊等原因，導致2012年深圳寫字樓買賣市場活躍度較低，全年一二手成交面積同比減少39%，為近年來的最低點。而未來深圳寫字樓買賣市場仍將受制於租金上漲壓力與『評估價征稅』的政策影響。

　　根據世聯地產的統計，2013年深圳二級市場銷售型寫字樓預計新增供應量超過100萬平方米，主要集中於福田區與南山區；供應量急劇增長，超過過去3年市場供應總量。而在租賃市場，2013年二級市場租賃型寫字樓預計新增供應量近200萬平方米，主要集中於南山區，供應量同比2012年上漲42.9%。

　　世聯地產集團工商寫字樓事業部總經理張栩哲認為，在寫字樓銷售市場，深圳將迎來綜合體、超高層寫字樓、工改工等多元化產品的集中入市，而銷售型寫字樓也將散點式分布於泛CBD的區域，使得非核心商務區快速崛起，而高端寫字樓物業供應仍稀少，將成為市場追捧的對象。核心商務區將迎來大規模單一業權寫字樓項目的集中入市，加上存量物業，單一業權寫字樓將成為租賃市場主角，南山市場作為主戰場將釋放超過200萬平方米的租賃物業供應。

　　市場尚有空間??深圳寫字樓總量為上海1/6

　　面對如此大的深圳寫字樓供應量，最大的問題就是新增的寫字樓供應能否被市場消化？

　　林國東告訴記者，由於受外需疲軟和內需收縮等不利因素影響，國內經濟增速放緩，企業擴張趨於謹慎，2012年下半年開始，只有IT電子、金融業等部分具備較強承租能力的優質客戶仍在中心城區積極尋找辦公物業。

　　『寫字樓的需求來源於當地城市的產業格局和第三產業的比重以及繁榮程度，沒有企業需求就沒有寫字樓的需求基礎，純粹的投資需求是不可持續的。』張栩哲告訴記者，2012年之後深圳經濟進入飛速發展的階段，律師事務所、設計院、金融業的辦公寫字樓需求在急劇地增加，加上前海的利好，未來金融業將會成為寫字樓購買主體當中很重要的一個部分。

　　『深圳本身的資本市場也催生對甲級寫字樓的需求。』林國東告訴記者，本地企業在擴充，消費、IT產業、金融企業在成長，這些企業需要更大規模的辦公面積。

　　而來自仲量聯行的統計則顯示，2012年使用深圳甲級寫字樓的企業和2011年相比，行業變化並不大。在2012年的租賃市場中，電腦/IT/通信行業最為活躍，此外寫字樓需求趨向第三產業，電腦/IT/通信業、專業服務業和金融業合共佔75%。

　　此外，夏春毅也向記者表示，2013年入市的寫字樓供應鏈中用於自用的需求佔整體需求的比重也在加大，將使得一部分甲級寫字樓被自用企業消化掉。林國東則表示，盡管供應量大，但有很多企業自用掉1/4到1/3面積的寫字樓，另外，深圳GDP總量與上海差距不大，但寫字樓總量卻只是上海的1/6，未來寫字樓供應將會配合市場的發展，追上上海。

　　『到2013年，深圳甲級寫字樓的總存量達到400萬平方米。』夏春毅認為，新供應量洪峰增加將令空置率面臨上昇壓力，租戶承租能力下降，特別是中心區租金較高但中等檔次的甲級寫字樓空置率將會加大，更多租戶將傾向於遷至車公廟甚至龍崗等一些租金較低的寫字樓或高新科技園區。

　　『我們不擔心核心地段寫字樓供給量的市場消化。』張栩哲向記者表示，而在非核心區域，周邊配套不好或極不成熟的前置的商務規劃區則會有所擔心。

　　-業內觀點

　　短期空置率會上昇

　　高力國際華南區董事總經理林國東：

　　招租壓力將較大

　　戴德梁行華南區研究部張曉端：

　　2012年下半年，深圳市甲級寫字樓租賃市場表現比較平穩。在國內經濟增速放緩、國際經濟低迷的情況下，企業擴張較謹慎，對於辦公樓的租賃需求相對平穩，部分承租能力強的客戶仍然傾向於在配套成熟的中心城區尋找辦公物業。

　　得益於較低的樓宇空置率和現有客戶及潛在客戶的擴租與續約需求，羅湖區甲級寫字樓租金基本保持平穩。福田區是深圳目前高端甲級寫字樓集聚的區域，租賃表現活躍，由於年末眾多寫字樓租約到期與市場上新增項目的出現，市場轉入租戶主導階段，租戶在租賃項目選擇及租金談判上均佔優勢地位，福田區甲級寫字樓市場平均租金水平與上季度大致持平。南山區由於有多個新增項目對優質租戶提供較大的租金優惠或延長免租期，租金略有下調。

　　展望未來，受本地健康的經濟基本面支橕，深圳甲級寫字樓市場將保持平穩發展。2013年，預計深圳有包括福田科技廣場、SCC深長城金融中心、招商局廣場等約51.6萬平方米的新增項目落成入市，基本都位於福田區和南山區。租賃市場方面，未來新增供應的持續增加將會使市場競爭更加激烈，使租戶主導性會更加明顯，在市場大環境影響下，高力國際預計未來短期之內甲級寫字樓租金將面臨向下輕微調整壓力，而空置率會有所上昇。受到抑制的投資需求影響，投資市場將繼續被看淡，預計2013年寫字樓平均售價會有小幅下滑。

　　深圳2012年的甲級寫字樓吸納量不足2011年的一半，低於2007年以來的年平均值。而2012年僅4.5萬平方米的新增供應也是制約需求釋放的因素之一。隨著嘉裡建設廣場3座、NEO企業大道A座、東海國際中心、京基100等存量物業被逐漸消化，深圳甲級寫字樓空置率進一步走低，從2011年年底的14.6%降至9.1%。從租戶的構成來看，來自於深圳支柱產業的高新技術產業、金融業的客戶仍是甲級寫字樓的租賃主力，從新近入市的甲級寫字樓租戶構成來看，科技類和金融類客戶比例約為56%；從2012年租賃成交的案例來看，新增需求也多來自這兩類客戶。

　　一方面需求增長減緩制約了租金上揚，而另一方面全年新供應也相對稀少，在供需均不活躍的情況下，深圳甲級寫字樓租金在2012年保持相對穩定水平，僅出現小幅的慣性上漲，漲幅明顯收窄。在不同樓宇之間，受季節性、產權屬性以及租賃策略等影響，租金變化出現一定程度分化：一些單一產權的新樓由於空置面積較多、招租壓力較大，通過適當降低租金或是延長免租期等優惠條件吸攬客戶；而一些佔用情況較好的樓宇剩餘的尾盤空間則被小幅上調租金。

　　到2013年，2012年底累積的租賃需求有望在春節後釋放，屆時年初供應的不濟將促使租金出現小幅上漲，而企業經營環境改善的不明顯將繼續影響2013年深圳寫字樓市場活躍度。

　　寫字樓需求與經濟活躍度緊密相關，在2012年上半年經濟增速減緩的同時寫字樓吸納量也降至較低水平。因此2013全年寫字樓市場表現仍取決於經濟發展狀況——預計企業經營環境若不出現明顯改善，深圳寫字樓市場活躍度還將繼續受到影響。

　　而在2014年之後，隨著新增供應的放大，寫字樓市場也將面臨嚴峻的招租壓力，市場或將顯露風險；但另一方面由於新供應多為總部企業的自用物業，高昂的開發成本令業主期望值也更高，租金下調的可能性減小。

　　此外，深圳高新技術產業的快速發展將帶動研發辦公物業需求的增長，支橕近年來研發辦公物業市場保持較高的活躍度。而在中心城區研發物業供應相對不足的情況下，需求的不斷擴大將支橕研發辦公物業租金繼續上昇。

　　金融業將消化

　　相當一部分新增供應量

　　世聯地產集團工商寫字樓事業部總經理張栩哲：

　　寫字樓供給量大的一個原因是對寫字樓統計以及預測等的統計口徑來源於寫字樓總體的體量，但並不是一棟寫字樓有100萬平方米就會在2013年變現成為100萬平方米的供應量。統計學上統計的寫字樓供應量它有分期、分批供應的條件，還要看它當期最後決定進入市場消化的供應量。開發商也是聰明的，他也會根據市場的狀況調整市場策略，並不會一個綜合體一上市就把所有體量都拿到市場上來消化，一個綜合體的開發周期也比一個住宅的開發周期要長很多。

　　寫字樓一個很大的供應量在自然的時間裡會有拉伸的作用，其會被時間稀薄，真正入市的量不會像是統計的供應量那麼大，但是現在統計無法做到非常精准，因為這涉及到開發商的策略。寫字樓的需求來源於當地城市的產業格局和第三產業的比重以及繁榮程度，如果這幾個指標不增長，也就無法談新入市寫字樓的需求正所謂是沒有企業需求，就沒有寫字樓的需求基礎，純粹的投資需求是不可持續的。所以供給不會刺激需求，而是要從需求看供給量合不合理。現在看數據，但看供應量的數值確實是很嚇人，但考慮到開發商的策略、供應周期，以及開發商持有和銷售的運營模式的轉變、大宗交易的加入，實際供應量並不會如數據般。

　　而從深圳的經濟環境來看，2012年之後深圳經濟進入飛速發展的階段，深圳產業格局的變數也不是前幾年可以想象的。前海規劃、前海新的企業的進入和實體政策的落地，都加速了很多國內中小規模的銀行進入深圳，我們也可以感覺到深圳金融產業的比重越來越增強。在2011年對於寫字樓成交的行業類型統計中，我們發現需求量最大是貿易、電子、物流、實業等五個行業，這和深圳的產業格局相同。而2011年下半年到2012年，律師事務所、設計院、金融業對辦公寫字樓需求在急劇增加，甚至超過傳統所說的物流業。深圳未來的產業格局中，金融業以及這些行業將會消化深圳新增的寫字樓，金融業將會成為寫字樓購買主體當中很重要的一個部分。一方面是中國只有兩個金融基地，另一方面就是前海人民幣結算的開口，這種開口將會吸引很多外資企業和銀行企業來進入深圳。這會給深圳帶來很多產業機會。這也是世聯地產看好深圳核心地段核心商務區的發展趨勢的原因。

　　另外，我們不能小看深圳的中小企業，這些企業的發展周期大概是三至五年，也就是說三到五年這些企業將會從小規模到大規模，這也構建了一個很好的寫字樓需求的群體。因此，我們不擔心核心地段寫字樓供給量的市場消化，而在非核心區域，周邊配套不好或極不成熟的前置商務規劃則會有所擔心。

　　不同的企業需求寫字樓的品牌也不一樣，越低端的產品對應的客戶群也低端，這些地段客戶的承受力也有限，所以當資產增值的時候這些企業會承載不起購買的門檻。所以，寫字樓供應的區域，只要有和其對等的企業、產業群體，那麼它的消化就會好很多。

　　2012年，受全球及國內經濟增速放緩等宏觀經濟因素影響，企業的租賃策略持續審慎，因此深圳甲級寫字樓租賃市場出現兩極分化。一方面，受歐債危機、出口需求減弱、國內經濟增速放慢等宏觀經濟因素持續影響，2012年寫字樓需求以成本節約型的續租或搬遷為主，特別是受經濟周期影響較大的外貿、制造業及擔保類企業。租賃預算偏緊使企業更多選擇續租，或搬遷至租金低廉的其他甲級寫字樓、乙級寫字樓或工業用地寫字樓，部分項目空置率因此上昇。另一方面，新入市的甲級及超甲級寫字樓繼續吸引承租能力較強的企業，來自金融和科技業的需求支橕了全年的甲級寫字樓租賃市場。租賃成交以內資公司居多，外資企業需求則呈下降趨勢。2012年末，深圳甲級寫字樓空置率從2011年12.4%輕微上昇至12.7%。

　　展望2013年，國內經濟雖漸趨穩定，但短期內不確定性因素仍然存在。按目前的發展形勢，經濟恢復將經歷一個緩慢的漸進過程，企業多持謹慎調整策略，因此我們預計萎縮的寫字樓需求將在短期內持續，回暖的步伐會比較緩慢。

　　此外，供應洪峰將推高空置率。2013年將有46萬平方米新增供應竣工，相當於2012年的4—5倍，供應量壓力逐步增加。新增項目將以單一產權為主，主要集中在福田區，例如福田區華強北的中航中心和世紀匯廣場、福田中心區的榮超大廈和深圳證券交易所大樓，其他片區的項目還有南山區蛇口的招商局廣場。

　　供應量的壓力加上租戶承租能力下降，將導致深圳甲級寫字樓，特別是中心區租金水平較高的甲級寫字樓空置率壓力加大，更多租戶將傾向於續租，或者遷至車公廟甚至龍崗等一些租金較低的寫字樓或高新科技園區。

　　此外，在租金方面，雖然2013年新增供應中僅有約一半的面積用於出租，但從目前預租率一般的情況來看，開發商的租賃壓力將增加，整體市場租金增長能力受到限制。同時，新甲級寫字樓業主為吸引租戶，將在租金定價上更為靈活。因此，預計2013年甲級寫字樓租金面臨下調。

　　而在投資市場上，第四季度實施的新稅收政策使二手甲級寫字樓市場的投資活動停滯。受銷售壓力的影響，預期賣家會下調售價，使資本值將繼續下降。由於租賃市場壓力加大，預計整棟物業出售機會增加。

　　預計整棟物業出售機會增加

　　仲量聯行深圳商業地產部主管夏春毅：

　　本版撰文：曲廣寧攝影：魯力