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2012年工行B上海財大上海新建住房價格指數圖
2012年的中國樓市再次上演了從冷到熱的大逆襲,其中一線城市的表現更是搶眼。有統計數據指出,上海的房價在全國100個城市中高居首位。事實果真如此嗎?1月14日,中國工商銀行上海市分行和上海財經大學聯合主辦並發布了《2012年上海市住房價格指數年度報告》,該報告由民間智庫『樂智研究院』承擔市場調查、數據分析與報告撰寫。
從報告公布的各項數據看,2012年上海房價並未出現大幅波動,總體水平仍略低於2011年。報告指出,2013年上海房價不會大幅反彈,預計未來走勢依然平穩。
房價穩步回昇
房價指數是反映市場熱度的重要指標之一,但不少購房者和業內人士卻發現,有些統計數據跟自己對市場的實際感受並不一致。
以官方公布的均價和工行—上海財大新建住房價格指數差異較大的9月為例。當月成交均價顯示環比下跌4.22%,指數則顯示環比上漲1.37%,這是由於9月2萬元/平方米以下房源明顯增加,佔總成交量的60.34%(8月為55.56%),而成交量中4萬元/平方米以上的房源明顯減少,在很大程度上拉低了均價。
『姚明要跟姚明比,潘長江和潘長江比,如果拿潘長江和姚明比,這樣得出的數據自然不具有說服力。』上海財經大學副校長王洪衛教授表示,工行—上海財大新建住房價格指數剔除了成交住房的質量差異,更能反映市場的真實面貌。
工行—上海財大新建住房價格指數的監測結果顯示,2012年上海市新建住房全年平均月度指數為116點,比2011年各月平均下跌1.68%,比2010年各月平均上漲5.16%。從去年房價的月度走勢看,從1月、2月的平穩低位,3月開始小幅回昇,8月—12月震蕩上揚,四季度達到全年最高,12月同比上漲11.42%,整體呈現出穩步回昇的態勢。
成交『低開高走』
《2012年上海市住房價格指數年度報告》的統計結果顯示,上海2012年全年成交量達936萬平方米,比2011年增加了27.52%。
從月度成交量的變化看,2012年上海樓市的成交起伏經歷了『低開高走』的反轉年。年初,樓市受春節假期影響,成交量保持低迷,但3月之後,成交量出現明顯漲幅,並長期處於高位。尤其是第四季度,成交量佔全年的32%,掀起了2012年的成交高峰,12月更是達到近兩年成交量的最高。
報告指出,之所以去年上海新房的成交量能夠一掃2011年的陰霾,最主要的原因還是在於貨幣政策的適度寬松與剛需政策的微調。這些支持政策促使剛需加速入市,同時上海嚴守限購令,樓市『去投資化』效果顯著。從成交結構來看,2012年上海市新建住房成交量主要來自適合剛需置業的小面積段房源。上半年和下半年90平方米以下的成交面積段均佔據了成交主力。
值得注意的是,下半年,隨著成交量的走高,適合改善型需求置業的140平方米以上的大面積段所佔比例有所提高,由20%提昇至23%。
2013不會大幅反彈
無論是成交均價,還是成交量,去年歲末,包括上海在內的不少城市都出現了翹尾行情,使得市場回暖的預期逐漸形成。在這個特殊的市場階段,愈演愈烈的漲價預期推動了部分購房者恐慌性入市。
對此,王洪衛認為,不同城市的房地產市場有著很大的差異性,從上海的情況來看,2013年並不存在價格大幅反彈的基礎。一方面,由於嚴格的限購限貸政策將會延續,購房主體依舊是剛需群體,而貨幣政策仍較為溫和,不會引起房地產市場較大的波動;另一方面,目前,住建部已經將『配合有關部門,加緊對建立金融、財稅等手段為主的房地產市場調控長效機制進行研究』作為2013年開展的重點工作之一,房地產調控長效機制的出臺將保護自住型購房需求,穩定住房價格。
但與此同時,由於貨幣流動性持續改善,大量資金仍將聚攏於房地產市場,一旦限購政策有所松動,房價不穩定的局面又將重現。另外,目前開發商資金壓力有所緩解,資金鏈不易斷裂,開發商不會持續采用『以價換量』的營銷手段。再者,近期剛需房源的銷量提昇,改善型需求也加速入市,對房價有進一步支橕作用,因而短期內房價也不會明顯下跌。
縱觀後市,工行—上海財大新建住房價格指數判斷上海房價依舊不存在大幅波動的可能性,預計未來房價走勢依然平穩,短期內仍有小幅上漲的可能。(劉莉)