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在已經結束的北京市兩會上,萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶提交了一份關於推進住宅產業化的政協提案,建議推進住宅產業化科研和技術進步,完善現行住宅建設規範、標準體系,培育、整合產業化產業鏈,根據各地區特點,重點扶持並組建一批一體化生產經營的住宅產業化集團,並以此爲龍頭,促進住宅產業的專業化協作。
住宅產業化,從本義來講就是要實現住宅生產、供應等的工業化,其必需的前提是標準化。不過,在越來越追求個性展現的時代背景下,對住宅產品的差異化需求也愈發明顯,那麼,如何看待標準化和個性化的需求?如何保證在降低成本的同時又不影響個性的彰顯?
-陽光100置業集團常務副總裁範小衝
通過不同組合實現個性化
不動產必須跟每個區域和地段密切結合,產品的打造拒絕簡單複製,要符合每個城市、區域的歷史文脈和性格特徵。這與產品標準化並不完全衝突,如果企業不走向一定的標準化,就沒辦法控制成本和實現大規模的生產,企業需要通過內在管理模式和工作流程的標準化,實現內在的模塊化和部件標準化,再通過標準化的不同組合,實現每個項目的個性化。有的產品可能臨水、有的可能面山,這就要求產品並不可能進行簡單的複製,在不同的區域打造不同風格的產品,與整體環境相吻合。
-泰禾集團總裁助理、品牌總監沈力男
定製化彌補千篇一律的不足
定製化產品追求的是個性,定製化的產品特點是求不同,而標準化是工業化的產物,它的特點就是複製。從這些年房地產的發展來看,這兩種風格呈現出“花開兩朵,各表一枝”的格局。萬科等不少房企藉助標準化可以實現規模,而以泰禾爲代表的房企立足定製化同樣贏得業績與行業口碑。此外,從產品上看,標準化更適合普通住宅、剛需客羣,而定製化產品往往符合高端客羣需求,從建築本身而言,定製化產品因爲追求創新,可以改變城市建築千篇一律的不足。泰禾一直以來以“爲當地創造作品,爲當代創造精品”爲理念,在北京,首倡中式文化定製精裝院落的“運河岸上的院子”與傳承歐洲宮廷建築“泰禾紅御”開創了中國別墅院落精裝的先河,項目從建築到裝飾都是定製化產品。
-中國房地產研究會副會長顧雲昌
發展需要差異化產品
新型城鎮化與房地產行業新形勢下關於打造產品問題,第一,要實現要品質戰略。因爲我們現在這個年代已經不是大衆產品暢銷的時代,爲什麼別的人可以賣掉,因爲它品質好。第二,要採取較低層戰略。品質好了成本高,你可能會不盈利,所以千方百計地降低成本,比如融資的成本、銷售的成本,標準化是實現成本下降的很好途徑,但是光有這兩個還不夠,我們現在產品的同質化很嚴重,我們如何在差異化方面做文章,用你的細節打動人,才能夠創造更豐富的產品,吸引我們的買房者,我覺得這方面我們應該在定製化下工夫。
-蘭德諮詢總裁宋延慶
標準化從根本上降低產品成本
不同企業的產品路線不一致,對於30億元以上規模的企業來說,一般需要5-10個項目支撐,如果走差異化道路會很累,產品五花八門,經常面對不熟悉的市場和不熟悉的客戶做不熟悉的產品,企業效率會很低。這就要求企業走上產品系列化和標準化之路,實現高週轉輕資產的道路,提高週轉率和槓桿率。至於客戶對於精裝修等方面的個性化需求,開發商則只提供基本裝修部分,在戶型上有意識留下不傷筋骨的改造空間,配飾部分也讓與客戶自己做。個性化和標準化其實並不矛盾,一些好的個性化產品還可以轉化成標準化產品。
-上海易居房地產研究院副院長楊紅旭
住宅標準化是長期趨勢
從國外房地產發展歷程以及我國發展前景看,住宅標準化與產業化將是長期趨勢,通過實施產業化後,房地產企業可以更加容易地掌控項目的管理、產品的品質及開發時間,也符合低碳、節能要求,而住宅產業化的實現離不開標準化,不過,房地產住宅標準化在實際操作過程中還存在一定技術瓶頸,此外,相關政策扶持力度也應該進一步加強。
-東亞新華營銷總監賈玉鵬
改善型物業偏向個性化
改善型產品和剛需產品有明顯的區別,剛需置業對面積利用的要求比較高,比如,他們會更在意房子的實用性,也就是房子的功能需求。以東亞·印象臺湖爲例,該項目定位於剛需,在戶型設計上儘量壓縮,七八十平米就做成了小三居。而改善型的置業者可能不會要求八十平米做成三居,他們會更多的在意舒適度、個性化,這就意味着,如果是精裝修的改善型產品,可能需要提供更多的個性化菜單供客戶選擇。其實,早在拿地的時候,企業就會根據地塊的屬性和位置來定位未來產品的類型,看適合開發剛需產品還是改善型的產品。我個人認爲,改善型的產品比剛需產品更偏向個性化一點。