|
||||
-張貴峯
日前,國務院辦公廳發佈通知稱,對房價上漲過快的城市,將進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。“對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅,通過稅收徵管、房屋登記等歷史信息能覈實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵”。(3月2日《西安晚報》)
“出售自有住房,按轉讓所得20%計徵”,其實本不是什麼新政策,而是現行法律的既有規定。依據《個稅法》,“財產轉讓所得……適用比例稅率,稅率爲20%”。這種背景下,“20%計徵”之所以仍給人以一種“新鮮感”,又源自這樣一個基本事實:在現實的房產交易過程中,實際執行的其實是一個經簡化變通的計稅方案,即一般均按房屋售價的1%~3%計徵。根據2006年國家稅務總局的相關通知,“納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證,不能正確計算房屋原值和應納稅額的……在住房轉讓收入1%~3%的幅度內確定。”
具體是按“20%”還是“1%~3%”計徵個稅,在房價水平居高不下的今天,兩者的實際稅負,顯然截然不同。以一套原價50萬、後被100萬售出的房子爲例,若按20%計徵,則須繳納個稅10萬元,而按1%~3%計徵,則最多隻須繳納3萬元個稅。如此懸殊的稅負差異,顯然意味着,一旦當真“嚴格按轉讓所得的20%計徵”,至少從理論上看,確實將會對住房市場上的炒房牟利行爲,帶來非常直接強烈的遏制打壓效果。
但回到現實的房地產市場,上述將導致稅負激增的“20%計徵”政策,顯然又並不是沒有疑問和風險的。其一,房產管理部門是否有足夠的能力來普遍準確地“覈實房屋原值”,如果不能,現行“按住房轉讓收入1%~3%計稅”政策,是否還將繼續執行?而一旦同時執行兩種計稅方式,其間的稅負公平又將如何充分保證?此外,此前稅務部門規定的“轉讓自用5年以上且是家庭唯一住房,免徵個稅”政策,是否還繼續有效?
其二,嚴格執行“20%計徵”政策,是否可能會對那些以購買二手房爲首套房的消費者構成“誤傷”,大大擡高他們實現“住有所居”的成本?衆所周知,在二手房交易實際操作中,普遍做法均是“所有稅負均由購房者承擔”。這種背景下,一方面,二手房房價勢必會被無形推高,另一方面,整個二手房市場交易難免也將會因此被明顯抑制、趨於萎縮,使那些原本的二手房購房者不得不轉向稅負更低的新房市場。而一旦大量購房者都轉向新房市場,勢必又會加劇新房市場的供求矛盾,乃至推動新房價格的進一步上漲。而這種局面,顯然不是房地產調控原本應有的初衷。
因此,要保證“20%計徵”政策更好地落地實施,儘量發揮“正能量”、避免負面風險,筆者以爲,還須着手進一步細化配套。一方面,要進一步細化其與此前“1%~3%”、“5年、唯一住房免徵”等相關個稅政策的銜接配套,進一步細化“嚴格按轉讓所得的20%計徵”的“嚴格”標準,避免可能對剛需首套購房者的誤傷。
另一方面,更要在宏觀層面,不斷細化“增加普通商品住房及用地供應”方面政策的制度配套,確保住房市場供給力度。必須意識到,從長遠根本來看,要確保房地產調控目的的實現、從根本上抑制房價過快上漲,“加稅”等限制交易措施,實際上只是表面治標之策,而從源頭上增加市場供給、打破土地財政背景下的“高地價—高房價”循環依賴,纔是內在的治本之計。