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“圖爲南昌市紅谷灘新區的商品房住宅小區。 新華社發
二手房交易中個稅按個人所得的20%徵收,部分城市上調二套房首付和貸款利率,限購進一步推開……3月1日公佈的“國五條”細則“重拳”出擊。
搜房網當晚的調查顯示,六成網民認爲二手房按利差徵稅“殺傷力”最大,近五成網民仍看漲未來房價。
最犀利調控會否讓樓市“速凍”?調控又如何避免傷及無辜?出席兩會的代表委員圍繞樓市焦點問題各抒己見。
-話題一
賣房差額繳20%個稅
如何避免“傷及無辜”
二手房交易中個稅按個人所得的20%徵收,是“國五條”細則中最受關注也是最具爭議的條款。有業內人士指出,此舉將大大加大二手房交易成本,嚴厲打擊投資、投機需求。但也有人擔心,嚴厲的調控可能會使非投機、投資羣體受到誤傷,政策效果仍有待實踐檢驗。
認真執行將打擊炒房
此政策被網民喻爲樓市調控十年來最犀利政策。事實上,對售房差額徵收20%個稅政策,財政部、國家稅務總局、建設部在1999年即出臺通知予以明確,此次屬於政策強調,在嚴格稅收上予以加碼。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出,按交易差額的20%徵稅,原本就是稅法中的規定,但過去很多年,各地稅務部門僅按交易總額的1%-2%徵稅。後者要比前者少徵很多稅。
“該政策若能認真執行,會對炒房行爲予以打擊,有利於商品房市場從投資向住宅的迴歸。同時由於提升了交易成本,前期房價上漲較快地區的二手房市場熱度會有所回落。”鏈家地產市場研究部張旭表示。
不過稅收專家也表示,若個人轉讓自用5年以上並且是家庭唯一生活用房取得的所得,應不在此規定之列。
代表委員熱議個稅
“二手房交易作爲抑制重點,將直接增加投資客轉讓房產的成本。”全國政協委員、南開大學經濟學院副院長邱立成說,收緊信貸政策,對以短期買賣爲目的的炒房客們無疑是“當頭一棒”。
目前二套房首付是60%,利率是基準利率的1.1倍,新政明確二套房的交易成本進一步提升,會造成兩種可能,要麼將負擔轉嫁給買房人,要麼房主惜售使市場供應量減少,間接推升二手房價。全國政協委員、華東師範大學國際金融研究所所長黃澤民說。
全國人大代表巨力集團董事長楊建忠認爲,賣房徵收交易稅,彰顯了中央嚴控房價的決心,但“羊毛出在羊身上”,房價不是加重個稅能解決的問題,如果最終買單者還是購房人,就難免傷及無辜。
購房者連夜簽約避稅
3月1日晚上11時左右,位於北京市豐臺區公益西橋附近的一家知名中介公司門店依然燈火通明。一位購房者正忙着與原業主籤合同。“政策細則今天出臺,還不知道會對二手房價格帶來什麼影響,但我覺得長期看漲,所以不如現在趕緊出手。”購房者李先生說。
中原地產市場研究部總監張大偉認爲,“按轉讓所得的20%計徵個人所得稅”,對二手房市場特別是一線城市過熱的二手房市場將有非常大的打擊。以一套總價200萬元普通二手房計算(非5年內唯一住房),之前個稅爲2萬元(總價款的1%)。如果房主原購房值爲50萬元,新政策後按照差額的20%計算,將繳納個稅30萬元。
陰陽合同逃稅道路封死
一般來講,面對差額20%的稅收,在實踐中有可能會催生大量陰陽合同,人爲做低差額,以減少稅負。但國務院細則中同樣強調“稅務部門要繼續推進應用房地產價格評估方法加強存量房交易稅收徵管工作”,表明政府已經想到了應對辦法,通過陰陽合同尋求逃稅的道路基本被封死。
中央財經大學民生經濟研究中心主任李永壯認爲,按交易差額的20%徵稅,無論是賣房者還是買房者都不願意承擔,結果很可能是想賣房的不賣了,想買二手房的也不買了。而在短期內,市場很可能出現“搶過戶”的現象,搶在地方細則出臺之前,買賣雙方互相讓一步,抓緊過戶。
房價上漲速度受抑制
新政策對二手房市場影響明顯,但新樓盤可能呈現另一番景象。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉說,短期而言,二手房市場將迎來交易高峯,爭取搭上政策的末班車。這在二手房房價上漲過快的區域將尤其明顯。
隨着各城市細則的陸續出臺,各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期,價格可能經歷滯漲期。但從中長期看,新房市場將優先於二手房市場率先回漲。隨着各地細則的執行,新房市場由於轉讓環節稅收較少的優勢將得以體現,部分購房者將再次迴歸至新房市場,帶動新房市場交易量漲。
專家認爲,“國五條細則”公佈後,預計各地將逐漸落實具體政策,包括房價控制目標制定等,儘管部分二手房購買者將流向新房市場,但預計房價上漲速度將受到抑制。
-話題二
房產稅擴容誰害怕
從2011年1月底啓動試點以來,房產稅對房價並未起到殺手鐗的作用。2012年上海新建商品住宅價格累計環比上漲0.1%,同比下降1.2%;重慶房價亦顯環比上漲態勢。
“房產稅導致交易成本上漲,指望用它拽下高房價是不現實的。”黃澤民委員說。全國政協委員、財政部財政科學研究所所長賈康也持類似觀點。
既然對市場“痛感”較輕,那房產稅的板子會打到誰?
“有幾十套房子的人如不買房,就不會徵稅。而新買房的人卻要把新賬舊賬一起算。”黃澤民委員說,“在板子落下之前,首先要明確徵收對象,謹而慎之。”
邱立成委員認爲,房產稅改革應以打擊投機爲主,針對多套以上住房的炒房客和捂盤不售的開發商,而非對準普通百姓的普通住房,特別是第一套剛需住房和第二套改善型住房。
不少代表委員表示,房產稅改革堅持“保護首套、調節高端”,當務之急加緊住房聯網,讓“房多多家族”無處遁形,讓稅收更加公平,效果落到實處。
-話題三
“房多多”能否暴露
中國有多少套房?有多少房屋空着?哪些是自住?哪些又在租賃?……多年來,這些問題始終沒有部門能全面準確回答。“住房信息”問題成爲兩會前夕代表委員熱議的焦點。
全國人大代表、海南大學校長李建保說,當前國內住房市場的亂象與住房市場信息不透明有很大關係。市場缺乏客觀、公開的信息,使得一些人趁機誤導市場並從中牟利。
“不實現房屋信息異地聯網,限制異地炒房、開徵房地產稅等措施,都將無從談起。”九三學社參政議政部部長郭悅說。
儘管被寄予厚望,“住房聯網”工作進展卻“迷霧重重”。“關鍵是激發地方聯網的動力。”全國政協委員、復旦大學教授葛劍雄說,部分地區的房地產信息本身也已衍生出交易市場,房地產信息在許多地方有着比較大的利益牽動面。
住房信息系統建設能否暴露更多的“房多多”?在葛劍雄委員看來,住房信息系統應該承載起“調控”“限購”“防腐”和“徵稅”等諸多重任。
-話題四
如何穩定市場預期
房價控制目標列爲五大措施之首,說明國家已意識到如果調控不加強,房價可能迅速上升,房地產市場的穩定格局將被破壞,好不容易得到的調控成效再次失去。
許多地方開始動起來。深圳、武漢等地表示,將於近期出臺年度新建商品住房價格控制目標。但也有不少網友擔心限價令成漲價推手。
全國政協委員趙東科認爲,在目前的實際操作中,出臺房價調控目標的城市,大都只考慮當地經濟發展目標,寬鬆的目標,除了避免被問責,還保持對“土地財政”的依賴。
限購政策並非長久之計。一些代表委員表示,在土地財政壓力之下,地方政府變相放鬆調控的衝動仍存。切實執行房價控制目標和問責機制,將是對地方政府的一種約束,確保調控政策有效落實。
房價控制旨在穩定預期。楊建忠代表呼籲,樓市調控亟待從根本上打破“調控-觀望-升溫-調控”的怪圈,將市場導入良性循環。
-話題五
保障房能否平抑房價
經過五年緊鑼密鼓的推進,各地保障房將在今年迎來交付、入住高峯。2013年城鎮保障性安居工程將基本建成470萬套、新開工630萬套的消息,對於中低收入人羣來說無疑是個利好。
全國政協委員、天津大學法學系教授何悅說,通過保障房的大量建設可以釋放房地產市場剛性需求,緩解房價上漲壓力。
“但短期內,這一政策對商品房市場的衝擊更多是停留在心理層面上。”何悅委員認爲,保障房建設的投入能否起到平抑房價的作用,有賴於公平分配和配套政策的完善。
(本組稿件均據新華社報道)