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近年來,有關商品房質量面積“縮水”、合同欺詐、產權辦理等房地產糾紛和問題,成爲每年“3·15”投訴的熱點。儘管近年來消費環境已經有了很大的改善,但是仍然讓很多購房者吃盡苦頭。在“3·15”消費者權益日來臨之際,本報將圍繞房產維權的一系列問題,給您講講這買房中不得不防的道道,希望能對購房者有所幫助,順利買到滿意的房子。今年,記者就給您講講這簽訂合同階段的小陷阱。
時報記者孫薇
陷阱1:籤合同沒看清被開發商“坑了”
【案例回放】“籤合同時根本沒注意看,心想這麼大的開發商,不會坑人吧,結果還是被坑了。”張女士氣憤地告訴記者。去年8月份,她買了一套108平方米的現房,當初籤合同時並沒仔細看,就匆忙簽了,入住後才發現,房子外面的臺子要打掃時必須通過自己家裏,她很反感這樣的做法,找物業溝通,被告知“合同上寫得很清楚,自己回去看看”。張女士回家拿出合同仔細看了才發現,外面的臺子屬於公攤,不僅要交費而且還要提供“打掃場地”,這讓張女士很無語。
【律師提醒】《商品房買賣合同》是辦理房產證不可或缺的資料,而在全國各地的房產糾紛中,有不少是因爲合同約定不清晰所致的。可以說除了房產證,《商品房買賣合同》簽約其實也是購房環節中至關重要的環節。
第一是商品房的基本情況,比如商品房的用途、項目的位置,還有商品房買賣合同附件中包括的平面圖。
第二個主要是價款,價款主要體現付款的形式、付款的時間,比如一次性付款、分期付款、按揭付款,每種付款都要體現付款的時間、數額,再有一點就是逾期付款的違約責任。
第三是合同面積和產權登記面積的差異。如果購房者購買的是期房,合同面積和最後交房的實際面積往往會產生一些差異。提醒購房者在填寫建築面積時,除了要填上總建築面積外,最好對套內面積和公用分攤面積也都分別進行標註。對於合同中沒有約定的面積誤差,將依照最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件中適用法律若干問題的解釋》進行處理。
第四是交房日期和逾期交房的處理。交房日期一般在商品房買賣合同中體現在該商品房實際交付日期爲某年某月某日,在籤商品房買賣合同時,逾期的違約責任一定要體現在商品房買賣合同之中。
第五是配套設施。也就是購房者最關心的供水、供電、供熱、燃氣等關係老百姓切身利益的問題,在合同中要有詳細的約定。
第六點是在開始裝修前,有很多要素並不能提前確定,合同中會出現像“如果發生問題,在最短時間內解決”或者“在裝修材料上,選擇最好的國外進口材料”等語意含糊的字眼,這些看上去很誘人,但沒有實際意義的承諾,往往會在今後的生活中爲業主們帶來麻煩。
一份買賣雙方簽字畫押的購房合同,是房產交易的最有利證據,購房者與商家簽訂合同之後,合同中約定的所有條款將會受到法律保護。所以您在簽訂合同之前,一定要對合同中的條款斟酌再斟酌,以保障自己的合法權益。
陷阱2:延遲交樓開發商暗設“寬限期”
【案例回放】某品牌樓盤的業主吳先生向記者爆料,他所買的房子本來要在2012年12月30日交樓,最後開發商卻延遲了兩個多月。業主多次找過開發商想和解此事,而開發商給出的解釋就是,他們當初在補充協議中約定,交樓有90天的寬限期。
【律師提醒】開發商以補充協議的方式,對商品房買賣合同中房屋交付期限條款的補充或者變更,將房屋交付期限無限期地延長了,從而使得作爲商品房出讓方的開發商無須承擔逾期交付房屋的違約責任。
交樓“寬限期”條款根本不符合“公平、合理”的要求,明顯“顯失公平”;交樓“寬限期”條款完全排除了開發商應負的按時交付房屋的合同義務;交樓“寬限期”條款免除了開發商可能存在的故意或者重大過失責任。依照《合同法》第四十條的規定“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款無效”,這樣的免責條款應視爲無效。該開發商也應按照國家規定給予業主相應的補償。
儘量將合同拿給專業的律師把關,根據律師的意見修改合同。如果請不到合適的律師,也要多向業界人士請教。
陷阱3:不按時籤合同你就違約
【案例回放】市民王先生看中了一套房,與開發商草簽了購房協議並交付了5萬元定金。根據協議,王先生必須在協議簽訂的15日內簽訂正式購房合同,否則就是違約,定金不予退還。但就在準備籤正式購房合同前,王先生的父親突然病重,急需一大筆錢治病。無奈之下,王先生找到開發商要求退房退定金。但開發商卻告知,王先生已構成違約,定金不予退還。
【律師提醒】買房的時候或許你沒有時間細細研究購房合同或購房協議,或者根本看不懂那些專業術語。即使你看出了一些問題,售樓人員也總有千百條理由跟你解釋,往往就是這些“慣例”傷害到了消費者的權益。
很多樓盤購房協議中都有這樣的說明:“本協議簽訂某日內,認購人未能交納首付款或與出賣人簽訂正式購房合同的,認購人所付定金不予退還”,或者“購房者須在本協議簽訂之日起某日內到某處與開發商簽訂《商品房買賣合同》,若購房者逾期未簽訂買賣合同,開發商有權將購房者所定的商品房另行銷售而無需告知,本協議自動作廢,且定金不予退還”。
律師表示,此條款僅對購房者在未能簽訂合同的情況下進行約束,卻未對出賣方進行約束,雙方權利義務不對等。按照《商品房銷售管理辦法》規定,如因不可歸責於當事人雙方的事由,導致合同未能訂立的,出賣人應返還定金。如上述情況,開發商不能認定王先生違約,應退還定金。