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現在樓市什麼最熱?無疑是20%的個人所得稅!3月1日,國務院發佈《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》,進一步細化“國五條”。其中二手房交易要嚴格按轉讓所得20%徵稅的消息,可謂平地一聲驚雷。
這兩天,關於二手房交易大廳、產權中心擠滿交易者的新聞和照片鋪天蓋地。那麼二手房交易是否如同傳說中一樣暴增了?有沒有賣家大幅度降價的情況?本報記者就一系列大家關心的問題進行了調查。
大家都在恐慌性搶單?
調查結論:交易大廳、檔案館確實人氣爆棚
按照目前的二手房購買流程,買賣雙方得先到杭州市房產檔案館辦理查檔手續,然後到房產交易大廳預約繳納稅款。
這兩天,房產交易大廳的熱度比室外的陽光更炙熱,人挨人地排着隊,等着辦理手續,連複印文件的工作人員都忙得不得了。“最近來辦理業務的人格外多,真的忙不過來。”工作人員說,大家幾乎是“火力全開”。
本週一以來,杭州市房產檔案館也一直人氣爆棚,過戶、查檔,工作人員連喝水的時間都沒有。4日下午兩點多,孫女士約好房東來檔案館過戶,看到大廳裏坐滿了人,拿到手的號子早已排過了1000多號,爲了趕在新政細則落地前搞定房子,她也不得不耐心等待了。
杭州市房產檔案館開發利用處副處長傅俊告訴記者,往常辦事大廳一般開放13~14個窗口就夠了,一天接待量在800~900人次左右。如今,一天接待達到1400人次左右,足足增加了65%。“我們不得不17個窗口全開,連還在休假中的人員都緊急調了回來。現在窗口接待的工作人員一天裏除了上廁所和吃飯,休息的時間幾乎都沒有。”
二手房交易量暴漲?
調查結論:3月5日簽約量創歷史新紀錄
中介喊着,忙忙忙,實際成交到底如何?
《通知》的發佈,對二手房交易的影響要遠遠大於新房。房東怕稅費多了,沒人接手房子,不得不降價出售;而買房者心裏很清楚,稅高了,哪怕是房東降價,自己還是不得不比以前付出更多的錢款來購房。
記者來算筆賬,二手房交易的個稅徵收,目前是按交易總額的1%徵收,調整後按差額的20%徵收。舉例來說,現在市區一套80平方米的二手房,如果原先以150萬元買進,現以250萬元賣出,按現在的政策,房價總額1%的個人所得稅,再加上3%契稅、1‰印花稅,有的還要繳5.6%的營業稅(不滿五年的),一套總房價250萬元的房子,如果不滿5年,差不多最後要交的稅是24.25萬元。
但如果以差額20%徵個稅,同樣一套房子,最後要交的稅是41.75萬元。這筆錢誰來承擔?
因此,趁着細則尚未出臺,這一段政策“真空期”,對二手房有需求的買賣雙方可謂是卯足了勁兒儘快成交。
記者瞭解到,《通知》發佈的第二天開始,即3月2日~3月5日,杭州主城區二手房成交分別爲41套、82套、265套、330套,數據每天都在突破,如此爆發性地增長,是史無前例的。3月4日,主城區二手房簽約265套,這是自2009年10月30日簽約267套後,近三年半來杭州主城區簽約的最高量。3月5日,創下杭州二手房網籤系統有數據統計以來最高值。
相對來說,新政策對新房衝擊不大,《通知》下發後的首日,主城區新房預定量暴增,竟達到120套,是前一週日均預定量(即2月23日~3月1日,日均預定量爲20套)的整整6倍。3月2日~3月5日預定量開始回落,分別爲120套、83套、27套、14套。
而主城區新房的成交量相對穩定。《通知》下發前一週(即2月23日~3月1日),杭州主城區新房日均成交量爲130套左右,3月2日~3月5日,杭州主城區新房日均成交量爲110套左右。
二手房價是否有大跌?
調查結論:“急賣”房源增加,一次降幾十萬的不少
下城區西湖文化廣場的我愛我家半道紅店中,置業顧問小杜和記者聊起了這幾天的“國五條細則”的影響:“政策剛剛出來,店裏就接到了很多諮詢電話,我手上的客戶有好幾個開始着急了。”他透露,上個雙休日到他們門店掛牌買賣房子的人有4~5撥。據悉,華邦地產對所有門店房屋的掛牌量做了統計:28日前,其每天的新增掛牌量在250套左右,而從3月1日《通知》發佈開始,1~5日的日均新增掛牌量上升至450套,上升量爲80%左右。
吳女士在景芳六區有套80餘方米的老房子,原本想着單價2.3~2.4萬元/平方米賣沒啥問題,但新政一來,同幢樓竟然有3套房競相掛牌出售,她不得不改變策略,“若新政出臺必須要繳納20%的個人所得稅,還不如現在讓點價,趕快把房子賣了。”她說:“新政一出,我馬上調低了20萬元。”
據介紹,跟吳女士一樣想法的房東還真不少。房東急賣,買家急買,“原本起碼要磨個十天半個月的單子,現在1~2個小時就能談成。”經紀人陳波說,“我現在每天只能睡5~6個小時,店裏的客戶排着長隊簽約,這幾天不到凌晨1~2點都沒法結束。”
美寓地產總經理王成郊說:“現在,買賣雙方都急着簽約,因爲不知道什麼時候新政細則落地,大家在籤合約的時候都會留一手,彼此體諒。”一般來說,買賣雙方現在都會簽下“若有政策變化,合同無效”或是“彼此各承擔稅費的一半”等形式,來解決新政細則可能帶來的糾紛。
華邦地產爲我們提供了幾套近期降價的房源,一看就知道,房東們不淡定了。(見表格)
小區面積原價(萬元)降價後(萬元)淨降價(萬元)降幅
中興公寓75m2 180 165 15 8%
凱旋路80m2 250 200 50 20%
馬塍路56m2 260 220 40 15%
三裏家園65m2 134 122 12 9%
投資客急了嗎?
調查結論:退出住宅投資的人肯定多了
新政細則是爲了抑制投機性的購房,那麼手上握有大量房產的投資客們怎麼想?怎麼應對?
記者在一家中介公司碰到一位陳姓溫州客戶,他正在中介掛牌賣房。他很明確地跟記者說:“我賣房子跟新政細則要出臺沒什麼大關係,唯一的不同就是現在要讓點價格纔有人買。”
另一位投資客張先生原本打算現在賣掉手上的房源,再重新買進,但由於他對新房未來的漲跌無法預判,決定暫緩計劃。
在杭的一溫州購房團負責人王先生告訴記者,真正的房產投資客,包括華僑投資商,早在去年就已經開始轉型,更多意向購入的是商業地產。這次新政對這些投資客的影響不大。“我們更擔心的是長期持有類稅收政策的出臺,例如房產稅,這纔會觸及我們的長遠利益。現在來說,不過是暫時卡了住宅買賣的口子。”他說。
《通知》發佈後,不管是買房的還是賣房的、中介還是開發商,最關心的就是:細則究竟什麼時候出臺。有媒體估計,細則有可能在3月底出臺。也有人開發商猜測說,正式實行可能在4月初。一時間,衆說紛紜。記者向杭州稅務部門、杭州市房管局、人民銀行杭州中心銀行等多方進行了瞭解,但都答覆說沒有進一步消息。