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近來因“新國五條”而交易量大增,不少人匆忙入市。
中介用“全權委託公證書”炒樓
每年“3·15”前夕,記者都接到不少讀者的投訴,上一年買家集中投訴房地產中介服務人員的素質問題,今年記者接到讀者程小姐關於中介人員用“全權委託公證書”炒樓且無法兌現諾言的問題。自限購以來,購房名額問題成爲多套房屋持有者的障礙,於是市場上出現不少借用他人名義買樓的個案,真正賣樓的人士其實是持業主“全權委託公證書”的代理者。在記者截稿前,記者從程小姐處得到消息,由於記者的採訪介入,持“全權委託公證書”賣樓的中介人員終於確認賣樓,雙方簽署補充協議,把約定4月30日前過戶的期限延長半個月。這個消費者維權的事件雖然暫時獲得解決,但持業主“全權委託公證書”的交易存在不少交易陷阱,程小姐的個案正是一個鮮明的例子。近來因“新國五條”而交易量大增,不少人匆忙入市,在各種急售的盤源裏難免泥沙俱下,各位有心入市的買家,記得擦亮眼睛提防全權委託書的賣樓者。
本欄文/圖:記者李鳳荷
事件:中介人士“口輕輕”首置買家“懵盛盛”
程小姐與男友去年年底一直在看樓,因男友在廣州是集體戶口,必須買房後遷入新房地址纔可去辦理結婚登記,於是新房對於他們來說除了新家外,還意味着法律登記的“要件”。由於男友在番禺工作,在市區工作的程小姐貼心地只找番禺的房屋,他們看了十多套房源後最終在今年1月看中鍾村鎮某大盤一個兩房單位,70多平方米的樓梯樓單位以85萬元成交。當時業主並沒有出現,只是由持業主“全權委託公證書”的范小姐出現簽約,她與男友從沒有買過樓,經中介查冊確認產權沒問題又檢查過房產證和公證書等資料後,兩人歡欣地與這位代理人簽訂了三方合同。程小姐表示,由於鍾村鎮未納入番禺區二手房網籤的合同範圍,他們只是用中介提供的三方約進行簽約。
在1月初簽約時,這套單位仍在按揭中,業主代理人向他們表示,她認識按揭銀行的人,可趕緊贖契出來交易,若程小姐首期可付得快且成數多,她可以把房屋在過戶前就交給她裝修。程小姐一直盼着趕緊買新房裝修再回鄉擺酒結婚,得知業主願意早一點交樓,她不疑有詐,於是同意首期支付五成以上。他們如約在1月底支付五成首期,當時代理人告訴他們過年後就可贖契。誰知過年後代理人告知她贖契要到4月初,但根據當時合同的約定,4月30日前過戶,她沒有錯。程小姐心裏開始覺得有點不妥。
過年後,程小姐買好了一萬多元的傢俱和裝修材料,找的裝修隊也開始進場裝修。不料在2月底,業主突然通知物管停止他們的裝修。此時,程小姐開始擔心,上網用業主代理人范小姐的手機號碼爲關鍵詞一搜,發現這人是番禺某中介行的房產中介,網上到處是她代理放盤的盤源,且他們從鍾村大盤的其他中介瞭解到,這位中介一早就名額滿了,與他們簽約賣樓後又在同一個大盤購入一套二手房,用的同樣是“全權委託公證書”的方式。
程小姐懷疑當時這位代理人以早交樓爲名要他們支付多一點的首期,可能是要支付另一個房屋的首期。程小姐向記者抱怨,現在贖契又未辦,五成首期已被拿走,裝修又停掉,到底這個代理人是否有心賣樓?於是,他們決定與代理人范小姐商議,由於裝修已停止,代理人可否先退首期,等贖契時再支付首期,范小姐氣焰非常囂張,說他們交五成首期是根據合同約定,她沒有錯,如果他們要拿回五成首期,她只賠兩萬元,不能根據合同所言要賠償樓價20%作爲違約金。程小姐表示,現在裝修已停掉,提早交樓已沒必要。爲這個房屋,他們已支付1萬多元的裝修款,且從今年1月到現在,鍾村樓價已足足升了1000元/m2,他們的損失遠不止兩萬元。業主代理方不肯退首期,只願雙倍賠定;買方支付五成首期心驚驚,但約定的4月30日前過戶還沒到,合同仍在履行之中,兩方僵持不下,中介也難以調停。
記者介入:
代理人不否認名額已滿借用全權委託方式買樓
根據程小姐提供的業主代理人電話,記者電話聯繫了代理人范小姐。代理人范小姐對是否名額已滿借用“全權委託”方式買樓的說法不予以否認,她只是說這是“個人隱私”。她認爲,合同還處於有效期,程小姐只能等4月30日最後期限後纔可以以合同條款來追究責任,到時候要賠多少錢看法官怎麼判。
或許是由於記者介入以及“新國五條”20%個稅的影響,最終業主代理人范小姐與程小姐回到談判桌前,雙方簽署補充協議,把過戶的最後期限從4月30日延長半個月。
相關部門“踢皮球”行業組織不給力買家很無奈
從1月初簽約,過年後問題叢生,再到“3·15”前終於與業主代理人簽署補充協議,程小姐爲房屋的事情多方奔波,她感嘆二手房買家遇難題解決無抓手。
業主代理人要求他們的裝修撤場後,她擔心業主方不履行合同,更擔心已支付的五成首期“凍過水”,希望找有關部門反映情況,向業主方施加一定的壓力。她先找了廣州市消委會,消委會稱房產糾紛不歸消委會管,讓她去找市房地產中介協會;她又去房地產中介協會反映,結果該協會人士表示,番禺區中介行業不歸廣州市房地產中介協會管,建議她去找番禺區國土房管局;她去番禺區國土房管局反映,結果該部門人員叫她找信訪辦,總之沒有一個部門願意處理房產糾紛這個“燙手山芋”。
自辦公積金貸款平靚正
首次買樓問題多多,房產糾紛難辦,但程小姐在買樓過程中看到一點亮光——自辦公積金貸款原來很容易。她與男朋友在單位都購買了住房公積金,且由於他們首付五成以上,餘下的貸款可全部使用公積金貸款,她1月初簽約,1月18日即可批下貸款,只花了1900元。程小姐表示,以她貸款35萬元來說,1個點的按揭費爲3500元,某些小按揭中介打個六折,也需要2100元,自己去公積金中心辦理申請,兩天就批下來,過程非常簡單。
記者旁觀:連糾紛解決方式都沒有選買方賣方真烏龍
程小姐這個糾紛暫時解決,記者作爲旁觀者和調停人也算放下心來。這個糾紛最難辦的地方在於合同仍在執行之中,解約只能通過買賣雙方協商,買賣雙方對賠償的期望又各不相同,最好就是雙方以和爲貴。雖然業主方代理人是中介人士,買賣雙方在合同簽署時卻非常烏龍,連糾紛解決方式都沒有在仲裁或者地方人民法院這兩種解決方式上作出選擇。
業主代理人范小姐是中介經紀,以全權委託方式買樓,據她自稱業主是其表弟。這位代理人並沒有在自家服務的中介公司放盤,而是在別家中介放盤成交。
中介炒樓一向是行業大忌,他們不專心提供服務,而是用“全權委託”方式和貸款槓桿來“樓滾樓”,對買賣雙方都沒有好處,可惜政府和行業部門對這些不法行爲卻難以查處。對於真正的買家來說,他們也只希望快點結束煎熬,不一定願意站出來指控行業的不法行爲。
購房貼士:
“全權委託”買賣房屋
業主、買家都要提防
炒樓人士以“全權委託公證書”買樓,一買一賣不需要支付多一重稅費,做個房產“二傳手”輕鬆賺差價,但對真正的業主和買家來說都潛藏不少風險。對業主的風險在於“一房多賣”,對真正的買家來說,買樓可能被吃差價,且有可能買來一間官司纏身的房屋。舉例說,業主以200萬元向某炒家出售房屋,如果這個炒家“有良心”,他可能找到另一位買家以220萬元承接,那麼這名炒家就可用“全權委託公證書”在不交任何稅費且又不涉及購房名額的情況下炒樓獲得20萬元的特殊收入。
對於一些存心不良的人士,他們持有“全權委託公證書”,可能到處放盤,且放盤價又非常低,以150萬元來放,部分中介也對此推波助瀾,勸說新買家儘快支付定金,炒家收取10個新買家每個10萬元訂金,總額已到100萬元,但炒家最終可能選擇另一位新買家完成交易,索價200萬元。當中,炒家利用“全權委託公證書”獲得100萬元的不法收入,同時也成功回收200萬元的購房成本。在炒家逃跑之下,交了定金買不到房的受騙買家必定會找原業主算賬,這“一房多賣”的法律責任必定會讓業主吃不消。真金白銀買房的買家雖是善意第三人,但房屋涉訟,自己也住得不安樂。
業主要提防炒家用“全權委託”方式來炒樓,業主可以在“全權委託公證書”上指定某人辦理房屋過戶至XX,這種具有明確指向的“全權委託公證書”可大大減少“核武器”的殺傷力。最根本的做法是,不接受買家以“全權委託公證書”獲得房產的方式,要求直接過戶。對真正的買家來說,若業主是持“全權委託公證書”的人士,且放盤價又比較筍,要求支付定金又較快,首期又比較大,那麼新買家就要多留幾個心眼,儘可能選擇與業主直接交易。
法律貼士:
業主可隨時撤銷“全權委託”
產權過了戶買賣纔算完成
據法律界人士介紹,“全權委託公證書”從法律性質上講是一種委託法律關係,即委託人授權給受託人代爲處理某些事務。根據《合同法》第四百一十條規定,受託人可隨時解除委託。這種委託授權,即使是經過公證,委託人也可以通過合法的形式隨時撤銷委託。目前,二手樓交易中由“全權委託公證書”引發的風險主要體現在產權轉移風險和司法訴訟風險兩個方面。
專家表示,憑一紙“全權委託公證書”並不能表示房屋的產權一定能順利轉移。因爲二手樓買賣交易的過程所涉部門、環節較多,作爲非專業人士的買家一般很難將辦理二手樓產權過戶所需的委託事項一一列示清楚。法律專家提醒消費者及投資人士,房屋買賣的最終依據是權屬轉移條約,而不是公證,即使進行了公證,二手樓交易未進行權屬轉移而發生法律糾紛的風險還是比較大。
中介人士提醒買賣雙方,業主要儘量避免做“全權委託”,自己的物業自己去簽署合約;其次,買家應要求與業主本人見面,即使見不了面,也一定要拿房產證的編號進行查冊,看業主是誰、物業權屬狀況等,儘量減少不必要的風險。此外,無論是業主還是買家,簽約時需留意合約上賣方、買方是否與一直商洽的人對上號。最後,買賣雙方最好在中介公司的見證下,去委託第三方做房款的資金監管,等交易全部結束後,再付款給對方,這樣能保障雙方的利益不受到損害。