南方日報訊(記者/杜嘯天)每一次的國家房地產宏觀調控政策都會引起社會恐慌，導致成交量短期暴增。新國五條出臺之後，今年3月份，深圳二手住宅成交量達到17199套，總成交面積達147.56萬平方米，環比上漲395%，同比上漲370%。與此同時，北京、上海等城市的二手住宅成交易也都創下了近幾年的單月成交量新紀錄。

　　“深圳的很多房地產中介笑稱，3月份一個月賺夠了全年的錢。”在昨天下午深圳律師協會舉行的關於“新國五條”研討會上，一名律師調侃道。與會律師認爲，當前國家對房地產市場進行宏觀調控，然而很多地方政府的公共服務政策是以房子爲基礎而制定的，比如深圳的學位房、積分入戶政策等，因此政府的解決辦法應該是增加供應量，而不是抑制需求。更爲重要的是，地方政府太過於依賴土地稅收，因此平抑房價的根本在於改變我國自1994年以來實行的分稅制度，進行稅收制度改革。

　　地方公共服務政策鼓勵買房

　　《深圳律師》雜誌編輯、廣東萬乘律師事務所律師楊新發表示，二手房交易按成交收入差額的20%徵稅這一政策，在深圳已經有將近兩年的時間了，爲什麼在執行的過程中無法落實，或者是進行了有選擇性的執行，就是因爲其不具備強制執行的基礎。

　　對此，深圳房地產與建築工程法律業務委員會主任李棟樑也表示認同。他說，新國五條的一個重要措施就是限制購房，而現在很多地方政府的公共管理和公共服務政策則相反，鼓勵買房在客觀上助推了房價的上漲。

　　“比如我們深圳的學位房、積分入戶政策等，如果你沒有房子，你就沒有辦法享受到配套的公共服務。你可以租房子，但是差別會很大，比如自己的房子積分是100分，租住的房子則是幾十分。”李棟樑說。

　　因此，李棟樑認爲，現在地方政府公共服務政策實際上是鼓勵買房，導致很多年輕人爲了子女教育等問題，不得不揹負一身的債務買房，或者啃老買房，這種源源不斷的需求，導致房價居高不下。而少數人則利用這種政策上的傾斜去炒房，又使得學位房供不應求，價格不斷上漲。

　　同時，有律師提到，自從2003年國家開始房地產宏觀調控以來，房價一路上漲，翻了幾番，一個重要原因就是從房地產企業拿地、辦手續、建房、出售的一系列環節中，來自地方政府的稅賦太重，“網上有人計算過，房地產收入中的60%被地方政府拿走，房價怎麼能降下來？”

　　《深圳律師》雜誌編輯、廣東盛唐律師事務所律師周爭鋒認爲，自從1994年國家實行分稅制度以來，銀行、保險等重要行業收歸國有，而地方政府沒有太多的收入來源，後來發現土地收入極其豐厚，而且幾乎沒有什麼風險，因此成爲地方財政的一個重要依賴，所以這麼多年來的調控政策始終沒有效果。“因此解決房價過快增長的根本在於分稅制度改革，改變地方政府對於土地收入的過分依賴。”

　　政府應該增加保障房供應量

　　“對於深圳來說，新國五條最大的亮點在於沒有亮點，新國五條落地到深圳，80%都是在重申舊政策。因爲深圳早就開始雙軌制徵稅，20%徵稅一直都有。”昨天下午，在談到深圳新國五條細則時，深圳房地產與建築工程法律業務委員會委員、深圳二手房律師團首席律師張茂榮如是說。

　　據其介紹，從2011年7月11日開始，深圳就已經實行雙軌制，即一種是按評估價的1%徵稅，一種是按成交收入差額的20%徵稅。從目前深圳的細則來看，深圳二手房還是兩套徵稅辦法，一切維持現狀。因此，張茂榮認爲，新國五條對於其他城市來說，也許會產生比較大的影響，但是對於深圳，則被誤讀了，導致3月份深圳二手房又出現了井噴式的成交量——1.7萬多套，而深圳2012年全年成交量才只有6.5萬多套。

　　周爭鋒對於目前國家通過限購、限價的方式來平抑房價的策略表示難以認同。他認爲，現階段很多家庭都有購房需求，政府不是通過增加供應量來解決，而是不讓買，抑制需求，當然會導致房價上漲。“現在海南的房子漲不上去了，爲什麼，就是供應量超過了需求。”

　　包括周爭鋒在內的很多律師認爲，政府應該增加保障房的供應量，並降低保障房的申請門檻，讓那些剛畢業的、經濟收入比較低的人羣能夠低價租住，這纔是真正解決問題的辦法。

　　同時，保障房應該以租爲主，而不是以賣爲主，有點類似香港的廉租房。因爲在房價如此高昂的時代，一個家庭如果買到一套保障房，等於一下就賺了幾十萬元上百萬元。

　　-小貼士

　　新政下籤訂購房合同要多個心眼避免糾紛

　　“既然新國五條細則已經實施，那麼我們就要遵守新國五條的有關規定，不然在購房的時候很可能吃大虧。”張茂榮律師提醒廣大購房者。

　　據其介紹，就在3月份，他接手的一宗糾紛案件中，一名業主將一套當初購買價100萬元的房子，以600萬元的價格賣給另外一方，但是後來看到房價不斷飆升，又不想賣了，而此時過戶手續尚未辦理，因此他提出讓買房者按照20%的成交收入差額來繳稅。“光個稅就要100萬元，加上其他的費用，總共有一百六七十萬元；而當時中介是按照1%來計算的，買房者一下子就傻了眼，當時就打起了退堂鼓。”

　　因此，他提醒購房者，在雙軌制稅收政策下，按照哪一種方式繳稅，雙方一定要在購房合同上做出明確約定，確認繳納稅費的方式、途徑等，避免不必要的糾紛。

　　同時，雖然證過五年且是家庭唯一住房，賣房時可免徵20%的個稅，但是需要賣方去申請。因此，雙方在簽訂購房合同時，一定要約定賣方向有關部門提出申請，並保障家庭成員同意；同時對將來可能出現的新政造成的影響提前約定，否則當房價上漲，賣方想毀約時，這些都可能成爲其不繼續履行合同的障礙或者藉口。