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東莞東城萬達廣場投資有限公司副總經理何廣長。
最近兩三年,受住宅調控反助,大江南北掀起新一輪商業地產熱,新商業體在東莞也是遍地開花,其中,更有萬達、萬科等巨頭縱橫馳騁,攻城略地。
就東莞商業地產的發展,南方日報記者日前專訪了萬達集團華南唯一旗艦店的營銷操盤手——東莞東城萬達廣場投資有限公司副總經理何廣長。
何廣長說:“對於商業地產的前景,要充滿信心。經過十年的發展,大家都在進步,無數‘先烈’倒下了,留下來的企業肯定比以前的要好。但是,商業地產的水很深,東莞市場未來寡頭現象會很明顯。中小開發商中,仍然會有人倒下,仍然會有人活下來,但是大多會很艱難。”
東城萬達意欲留住高端消費
南方日報:萬達目前在全國範圍內有116座萬達廣場,最高級別的旗艦店僅5家,東城萬達廣場就是其中一員,也是華南地區唯一的旗艦店。華南旗艦店爲什麼不選址於廣州、深圳等高端消費力更足的地方,而選擇東莞東城?
何廣長:東城萬達廣場目前是華南唯一的旗艦店,但將來不是唯一的。如果位置合適的話,廣州、深圳也會有旗艦店。
旗艦店是要輻射整座城市的,東城萬達廣場定位爲旗艦店,是天時、地利、人和交融的結晶。東城萬達廣場體量足夠大,位於東莞市中心傳統消費旺區,毗鄰在建的地鐵站,可以輻射東莞32個鎮街甚至更遠的地方。同時,東莞這座被稱爲“世界工廠”的城市,目前正在轉型升級,需要萬達廣場這樣的城市綜合體爲第三產業的發展提供平臺。東莞的消費力是非常強的,每年外溢的高端消費高達一兩百億元。當時拿地的時候,東莞市政府就希望萬達廣場把東莞高端消費留在東莞本土。
南方日報:東城萬達廣場目前開發到什麼程度了,目前招商進度怎麼樣,請問什麼時候會開業?商鋪、SOHO、住宅已經吸納的業主的來源地結構是怎麼樣的?
何廣長:預計明年9月開業,目前項目在建中。招商方面,萬達廣場是訂單式的商業地產,很多品牌已經在洽談了,跟着萬達做生意的有6000多個商家,東城項目已經進行了第一輪的品牌篩選,完全落實估計要到明年上半年。
銷售部分總共60多億元的貨值,去年銷售10多億,今年目標是30億元,明年在開業前會清盤。已吸納的業主來源地比較廣泛,以東城、南城爲主,其次是鎮區客戶,還有部分來自廣州、深圳,另外也有香港、臺灣、韓國生意人。
南方日報:現在東城萬達廣場主推的是一環金街鋪位,號稱“鋪王之王”,爲什麼這麼說?
何廣長:一環金街是萬達自持的大商業的底層商鋪,是核心大商業的一部分,一般是不散售的,這次東城萬達廣場拿出來賣,可以說是位置最好、價值最高的鋪位,所以有這個稱呼。一環金街商鋪面積在50—110平方米,總共只有125套。政府將從附近的地鐵口修建地下通道直達大商業,一環金街就在地鐵出口的上面。
東莞轉型,萬達擴張正當其時
南方日報:日前,萬達集團董事長王健林造訪東莞時披露,除了現在的東城、長安這兩座萬達廣場之外,還會在厚街、大朗、虎門、萬江等鎮街至少再建3座萬達廣場。你說東城萬達廣場輻射全市,那麼跟其它項目是否有重疊之憂?
何廣長:不同項目會錯位發展。長安萬達廣場將在今年7月開業,發展常規業態,輻射區域市場,而東城萬達廣場位於城市中心,發展最高端的業態,輻射全市,兩者不會衝突。至於其它項目,現在尚未拿地,但是可以推測的是,業態和市場也不會一樣,項目與項目之間不會重疊。相比發達國家,珠三角的人均商業面積還有相當大的差距。東莞工業很發達,商業欠發達,鎮區市場是分散的,萬達在主要支點鎮街設點的話,消費力完全支撐得起。
南方日報:最近兩年,東莞經濟增速放緩,企業經營困難,坊間消息稱人口外流明顯,而萬達偏偏選擇這個時候進駐東莞大舉擴張,爲什麼呢?
何廣長:飯要一口一口吃,城市要一個一個進駐。萬達開發是講究快速,但企業發展是穩健的,廣東的商業地產領先於全國,萬達成爲巨無霸、商業航母之後,才殺入廣東。現在,東莞經濟發展速度是放緩了,這是所有經濟體都要經歷的陣痛,東莞從工業一騎絕塵轉向工商業比翼齊飛,這樣的城市更需要萬達這個商業地產龍頭企業,萬達發展正當其時。就算東莞有人口外流,但是離開的一般是打工族,有消費力的人口還是紮根在東莞,所以人口外流不會影響萬達廣場這樣的中高端商業體。長安、東城萬達的成功試水,堅定了萬達集團對東莞市場的信心。
中小房企
搞商業地產不容易
南方日報:在2003年前後,東莞掀起了第一波商業地產熱,目前大型商業體及步行街大多建於那個時期,但是後期的經營卻不甚理想,令人感慨。其中的原因,你怎麼看呢?這對你們的經營有何意義?
何廣長:這不是東莞的獨家現象,而是全國的共性局面。當時,商業地產大熱,千帆競發,百舸爭流,但是有資金有實力耗得起的不多,大多倒下了。萬達、天河城等少數奉行自持的企業成功了,而那些資金實力不足的,就散售格子鋪,無法統一經營權,所以後期經營不理想。格子鋪項目,以超低的總價來吸引客戶,二三十萬一間,我的判斷是一錘子買賣。由於業權分散,難以統一經營,80%以上的格子鋪項目都是很難生存的。
同時,做商業地產還需要專業的商業運營團隊,否則很難搞活。
南方日報:如今商業地產熱又復甦了,東莞的商業項目又百花齊放、百家爭鳴了,有人擔心這種扎堆的風險。依你看,這一波熱潮中誕生的商業體後續命運會怎麼樣?
何廣長:中國人均的商業體面積跟發達國家相比,還差得遠,對於商業地產的前景,要充滿信心。經過十年的發展,大家都在進步,無數“先烈”倒下了,留下來的企業肯定比以前的要好。但是,商業地產的水很深,東莞市場未來寡頭現象會很明顯。中小開發商中,仍然會有人倒下,仍然會有人活下來,但是大多會很艱難。以前搞住宅開發,什麼人只要蓋起房子都能賣,實力不足的中小房企搞商業地產,就像讓初中生考大學,沒那麼容易,除非他是天才。