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房價一直是市民談論的話題。全澤超攝
近十年來,房價一路攀升,買房一直是市民的心頭大事。近來,有媒體報道稱,最近全國工商聯統計稱,房價中竟有高達61%的部分被政府拿走。一時間,房子爲什麼這樣貴這一話題再次在市民中引起熱議。
土地成本居高不下
據江門市住建部門官網公佈,2012年江門樓市均價爲5860元/平方米。據筆者走訪瞭解,江門市中心房價更貴,北新區大部分樓盤都超過了7000元/平方米,部分單價過萬。據統計,2012年全年,江門市城鎮居民人均可支配收入爲27017元。按均價來算,全年不吃不喝買不到5平方米,也難怪不少市民感嘆“買房難,難於上青天”。
一套房子建成需要哪些成本?據房地產業內人士介紹,目前房地產項目的開發成本主要包括土地成本、建設費、市政配套費用、各種稅費、營銷管理費用、前期費用、財務費用等方面。開發商將開發成本加利潤分攤到單位建築面積上,再通過綠化、小區配套朝向、戶型設計等相關指標的優劣比較,確定出具體的商品房價格。
土地成本一直在商品房成本中居高不下。據瞭解,在深圳、廣州等寸土寸金的大城市,土地成本有時甚至佔商品房成本的四到五成,而在江門這類二三線城市,土地成本一般佔三成左右。“江門的高端項目不算多,所以土地成本在商品房總成本的佔比相對高些。”一位開發商稱。據筆者向業內人士瞭解,在一些發展成熟的區域,例如育德社區等,土地成本佔商品房成本較高,甚至超過三成,在一些開發不充分的新城區例如濱江新區、北新區等區域,土地成本佔商品房的成本相對少一些。“但並不代表新城區的房價會低很多,因爲開發商同樣要投入大筆資金去搞基礎設施建設和周邊配套,這些最終一樣會算進成本。”一位開發商說。
稅費成本佔較大比例
除了土地成本之外,房地產開發過程中產生的各種稅費也是商品房成本中佔有很大比例的一部分。據悉,政府對房地產開發企業徵收的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅以及契稅等大大小小數十個稅種。據瞭解,房企在支付土地出讓金之後,除了需要繳納3%的土地契稅外,還要繳納5%的營業稅;而在房產進入預售環節後,開發商還要繳納銷售收入1%的契稅。此外還有土地增值稅等。“這些成本到最終還是會轉嫁到購房者頭上,形成現在高房價的局面。”江門市房產協會會長葉澤權說。
除去以上兩者,商品房成本中還有最大的一塊就是建築成本。建築成本受市場的影響比較大,但近年建材價格特別是鋼鐵價格的高漲,一定程度也帶動了建築成本的上升。另外,由於物價上漲,人工成本也不斷升高。這些因素都推動着房價的上漲。
“在江門,商品房的土地成本、土建成本和稅費成本都是商品房成本中的大頭。”葉澤權說,此外,商品房成本中還包括銷售成本、規劃設計費用及開發商利潤等。這些費用最終都會落到購房者的頭上。
“統計數據並不誇張”
據媒體報道,全國工商聯統計稱,房價中有高達61%的部分被政府拿走。統計數據一出,購房者一片譁然,也有人質疑此數據“太誇張”。
葉澤權則認爲這個統計數據並不誇張,“在江門大概也是這個情況”。據瞭解,2012年全國土地出讓金總額爲2.69萬億元,佔全國財政總收入11.7萬億元的兩成多。
除了土地出讓金,稅收收入佔地方財政收入的比重也在上升。據媒體報道,上海易居房地產研究院3月底發佈的《2012年房地產業對財政收入貢獻率研究》報告稱,2012年房地產“五稅”收入首破萬億元,達10128億元,比2011年上升了23.2%,是2001年的20倍。房地產稅收收入佔地方財政收入的比重進一步提升至16.6%,創歷史新高。如果再加上營業稅和企業所得稅中房地產行業的貢獻,這一比重還將大幅提升。
南方日報見習記者全澤超