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論壇嘉賓名單
晶和集團總裁李純傑
沿海地產東莞公司總經理曹永峯
嘉宏集團董事副總經理李智慧
慶鵬集團東莞慶鵬心怡地產副總經理吳智明
慶鵬集團東莞慶鵬心怡地產營銷總監張學謙
慶鵬集團東莞慶鵬心怡地產策劃經理曹春榮
東莞中原策略研究中心總監車德銳
天爲地產顧問公司市場部總監羅傑
3月底,各地紛紛按照中央要求出臺了新“國五條”的實施細則,其中,廣州、深圳升級限購措施,並有可能提高二套房貸首付及利率,而北京日前已經把二套房貸首付由六成提到七成。
東莞不屬於國家房地產調控的重點監測城市,這次又贏得了相對寬鬆的政策環境,截至記者發稿時,東莞尚未出臺實施細則,沒有限購,沒有限價,一切照舊,風平浪靜。
颱風有摧枯拉朽之威力,不過直徑40公里的颱風眼卻微風習習,一片太平。如果以颱風來比喻全國房地產調控大環境的話,那麼,這兩三年政策相對寬鬆的東莞,無疑躲進了颱風眼中。
這次,樓市調控風暴升級了,而東莞繼續呆在安靜的颱風眼中,這對東莞樓市意味着什麼呢?能否孕育新一波熱銷行情?是否會導致廣州、深圳客大量涌入東莞,進而推高東莞房價?
就此種種議題,南方日報東莞辦事處前日舉辦了一場名爲“風暴眼中的東莞樓市——新‘國五條’細則如何改變東莞樓市”的論壇(如圖)。
到場的嘉賓包括:晶和集團總裁李純傑、沿海地產東莞公司總經理曹永峯、嘉宏集團董事副總經理李智慧、慶鵬集團東莞慶鵬心怡地產副總經理吳智明、慶鵬集團東莞慶鵬心怡地產營銷總監張學謙、慶鵬集團東莞慶鵬心怡地產策劃經理曹春榮、東莞中原策略研究中心總監車德銳、天爲地產顧問公司市場部總監羅傑等。
與會嘉賓普遍認爲,新“國五條”及其細則主要針對一、二線大城市,對東莞市場沒有根本性影響,而廣州、深圳客會部分外溢到毗鄰的局部市場,但由於地理距離、投資價值等原因,廣州、深圳客戶不會大量到東莞掃貨,不用擔心其推高房價。今年,東莞樓市會量升價穩。
有嘉賓提到,新“國五條”及其細則中關於提高二套房首付的條款已經發生了化學反應,有城區項目把90平方米的戶型增大到100平方米,以適應首次置業買家一步到位買房的市場變化。
首次置業者更注重一步到位
南方日報:從2月20日新“國五條”發佈至今,中間經歷了3月1日國務院辦公廳發佈的實施細則以及3月底各地出臺的實施細則。東莞樓市在新“國五條”及其實施細則的影響下,已經發生了什麼變化,將會發生什麼變化?
李智慧:對於新“國五條”,感受最深的還是提高二套房貸首付,北京已經由六成首付提高到七成了。這大大提高了市民換房的門檻,所以首次置業者一步到位的需求更強烈了。據我瞭解,城區有的項目已經做出了戶型結構調整,之前該項目還規劃90平方米的戶型,現在不做了,直接提高到100平方米。當然,在鎮區市場的話,剛需戶型還是比較好賣一些。
李純傑:新“國五條”及其細則主要有房價控制目標、限購與限價、按照轉讓二手房產所得的20%徵收個稅、提高二套房貸首付及利率等四個着力點。
第一,儘管東莞沒有公佈房價控制目標,但從各地公佈的房價控制目標來看,都說控制漲幅或保持平穩,沒有說要下降多少的,這導致市場預期繼續看漲,促使有潛在客戶放棄觀望,積極入市。
第二,廣州與深圳等城市嚴格限購與限價,這會促使部分廣州、深圳客戶外溢到東莞臨近兩地的區域。
第三,徵收轉讓所得20%的個稅,促使一線城市恐慌性購房,二手樓市成交劇增,價格暴漲,而東莞早已實施,影響不大。
第四,提高二套房貸首付及利率,很多改善性需求的購房者擔心東莞也推行這一條,所以加快了入市步伐,所以一季度改善性需求放量明顯,同時有些首次置業者一步到位買大戶型。
吳智明:國家憲法還有修改完善的時候,何況是房地產政策?很多人認爲限購、限貸等政策會長期存在,我不認爲,政策也是有時效性的。比如早期的就90/70政策,時間久了,大家都理解和接受了,也就相對淡化了。作爲開發企業,我覺得應該以不悲不喜的平穩心態來看待政策。壓抑的市場需求,遲早會爆發的。上週,有個樓盤開盤,當天大雨傾盆,操盤人員還擔心沒有多少人來,結果認購了一兩百套。相比政策,同質化和沒有個性的產品競爭對企業影響更大。我們要順應政策的同時,爲城市留下精品。
張學謙:感覺很明顯的是,與以往調控政策出臺後各方的反應相比,這次政策公信力受到一定影響,大家認爲政策效果不明顯,房價預期還是看漲。具體到東莞,隨着產業的調整以及區域的發展,再加上廣深等城市對房地產投資市場的擠壓,東莞房地產很可能再度迎來發展黃金期,比如黃金三年、五年、甚至是八年,預期還是樂觀的。
曹永峯:我把政策比作河上的水壩,可以擋住洪峯,但是水總歸是要下來的。現在大家對政策已經不是很敏感了,以前一出政策會立馬認真研究,現在簡單看看,再看看別的地方是否有反應,看看而已。實際上,統計樓市數據,把一些異常的點去掉再拉一條線的話,會發現房地產還是按照供需關係在發展。政策會發揮作用,但這只是一段時間的,過一段時間就沒用了。而房地產有一個開發週期,不是那種今天要幹啥事明天就能幹成的,而政策當然也不會一下子搞死你。
車德銳:新“國五條”主要針對直轄市、省會城市和計劃單列市,對東莞沒有太大的影響。儘管政策對開發商多少有些壓抑作用,但是無法改變市場預期,沒有根本性影響。在東莞決定市場走勢的還是直接的供求關係。
羅傑:新“國五條”是升級版的政策,不針對東莞,殺傷力不大,東莞市場還是比較樂觀的。
購買力關鍵在於東莞的產業和人口
購買力關鍵在於東莞的產業和人口
南方日報:省會城市、直轄市以及計劃單列市以及房價上漲過快的城市受到新“國五條”的嚴控,尤其是廣州、深圳升級限購措施,並表態提高二套房貸的首付比例及其利率。在這種情況下,置業資金是否會從廣州、深圳大量轉戰夾在中間的東莞,並推高東莞房價?
曹永峯:周邊升級限購是否利好東莞?也談不上。該買的還是要買的,不買的還是不買的。深圳溢出效應還是有限的,就一條小河流進草原。相鄰鎮區,深圳人會過來買,但太遠的話,深圳人也不會來買,距離對心理的影響還是很大的,還不如咬咬牙在深圳買算了。東莞房地產發展還是看自身的購買力。
吳智明:草原上的小河流,曹總這個比喻特別形象。廣州、深圳確實有部分客戶外溢出來,但畢竟有距離,交通還沒有完善到那種地步,所以廣州、深圳客不會像候鳥一樣遷移到東莞。但東莞一定是值得投資和置業的地方,尤其是那些有屬於自己個性的品質樓盤。我們心怡半島就是立志打造一個具有開創性的高端樓盤。
曹永峯:心怡半島項目在沙田,臨近南沙、番禺,廣州外溢到沙田的效應還是比較強的。
李智慧:我們在東莞的項目還沒有入市,不過在中山有樓盤,可以做個類比,那個項目坐輕軌15分鐘可到廣州,去年我們還討論怎麼吸引廣州客過來,春節後,廣州客自己就找上門來了。在東莞,像松山湖的項目,個個瞄準華爲是不現實的,所以必須外拓,深圳客肯定是重要的市場。廣州、深圳客外溢到東莞,在臨近片區是比較明顯的,但不會大面積存在,對房價影響不大。
李純傑:受到珠三角一體化的影響,廣州、深圳一些剛需客戶會被高房價擠到東莞來,但投資客不會很多,畢竟一線城市產業、人口、購買力等優勢明顯,城市價值高,房地產投資價值更大。
車德銳:深圳很多二手中介沒有生意做的話,他們就會把客戶帶到東莞來,這種能量是很大的,像2011年上半年,不過現在他們生意還蠻好的,外溢東莞的客戶不會很多。東莞的購買力還是看自身的產業和人口。
今年普遍樂觀,樓市或量增價穩
南方日報:第一季度東莞樓市供不應求,成交劇增價格微漲。在政策相對寬鬆的背景下,東莞樓市今年的走勢會怎麼樣,購買力結構是否會有所變化?
吳智明:成交量方面,至少會跟去年差不多,最多就降一點點。價格在當前的形勢下,會維持平穩。至於消費結構,主要的消費羣體還是以傳統剛需爲主,不過一些喜歡冒險的、有自己遠見的勇士會出來抄底,投資客會有所活躍。
李純傑:今年形勢比較樂觀,一手商品房銷售量去年是680萬平方米,今年有望突破700萬平方米。此前壓抑的投資客應該會有所釋放。不過,由於今年商品房總供應量會達到1400萬平方米,供求比是2:1,供應充足,價格會比較穩定。
李智慧:東莞的需求還是比較旺盛的,供應也充足,價格會比較穩定。需求結構應該有所調整,改善性需求、投資需求經過兩年的壓抑之後會有所活躍。
車德銳:去年一二手樓市總計成交1100萬平方米,超過10萬套,這對擁有800多萬常住人口的東莞來說是很正常的,可以說東莞的需求還是很旺盛的,主要看供應量、產品素質與營銷水平,只要這三項符合市場需求的話,成交會受到刺激得到釋放的。
今年一季度一手商品房銷售量已經達到160萬平方米,保守估計全年會達到700萬平方米。監測了3月份10個開賣的項目,開發商比較謹慎,小步快跑,推盤量不是很大,都在一兩百套之間,不過銷售率均達到80%以上,現在,買家看漲預期強烈,入市意願很強,價格提升三五百元每平方米還是能接受的。
據測算,今年一手商品房的供應量是有1400萬平方米左右,但是根據東莞市場的特點,2:1的供求關係是比較平衡的,消化壓力不會很大。現在全球流動性氾濫,貨幣貶值厲害,資金需求保值增值的渠道,一些公寓、商鋪投資比較活躍,這形成價格上行的動力。同時,東莞的二手房轉讓比較複雜,費時費力,短線炒作資金對東莞樓市的興趣不大,沒有太多的投資需求。今年萬科、碧桂園等各大開發商銷售目標很高,要PK,對價格形成一種下行的壓力。兩相對衝,價格會比較平穩。
羅傑:從2008年之後,東莞的市場無論是貨量、價格都是往上走的。今年經濟形勢趨穩向好,再加上城市建設的推進,東莞樓市會在去年基礎上有所突破。
今年普遍樂觀,樓市或量增價穩
別墅難賣,問題在於營銷
別墅難賣,問題在於營銷
南方日報:別墅是最高端的住宅產品,目前情況怎麼樣?
車德銳:別墅市場,今年比較特別,供應量會很大,粗粗統計有5000套,不過,一季度成交卻不是很樂觀,這比較令人頭疼。東莞的別墅大部分是對味的,價格也不會太高,而東莞市場現階段是供應主導型的,只要供應量足的話,開發商營銷力度大的話,活動比較多,氛圍比較好,現場展示做得好的話,應該會刺激市場需求的。至於後面怎麼做,還有待實踐了。
曹永峯:別墅不像洋房,只要產品不錯,再加上到達辦公地點方便的話,肯定會有人去搶的。別墅用地現在批得越來越少,東莞別墅的價格也不貴,在廣州、深圳買一套洋房,在東莞就可以買一套別墅了。市場之所以不旺,可能主要還是受心理影響,東莞的市場本來就是分散的,而廣州、深圳跟東莞又屬於不同城市,客戶以爲項目距離他們很遠,興趣不大,這還是營銷的問題。春節前,我們嘗試過在廣州宣傳東莞項目的別墅,結果就有人來成交,實際上我上次開車從沿海麗水佳園到廣州市區也就走了40分鐘,我自己都很驚訝。我估計,東莞有些別墅,廣州、深圳人根本都不知道。東莞的別墅對廣州、深圳的高級白領是很有吸引力的,在廣州、深圳他們隨便一套都上千萬,他們根本無法實現別墅夢,但到了東莞,就可以了,幾百萬元一套,他們可以當做第二居所。
本版撰文:南方日報記者曾德軍攝影:南方日報記者胡國球