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本報記者林靖
近日王老太遭遇難題:“原想賣了房,再買套低層的,哪知售房合同都簽了,買家也裝修入住不走了,才得知這是央產房,不能賣給系統外人員,這可怎麼辦?”
王老太是北京市一家科研單位的退休職工,2008年初因危舊樓改造,單位給她安置了一套新的兩居室,但當時沒簽合同。5月,王老太把這套房賣給了李先生。李先生依約支付首付款後,王老太將房屋及鑰匙交付給了他。李先生裝修好房屋後入住。
到了2009年10月,王老太與單位簽訂了《職工住宅買賣合同》,約定單位將該房屋出售給王老太,房屋總價款爲40萬元。“這時我才注意到,合同中同時還規定了這房子原則上5年內不得出售,如果今後出售,也只能出售給本系統內職工。原來這屬於按經濟適用住房管理的房屋,不能出售給本系統外的人員。”
取得房本後,王老太曾試着找單位辦理央產房的上市手續,可是單位房產科明確表示:“李先生不是本單位職工。根據合同約定,不能將房屋出售給本系統外的職工。”因此,單位不同意該房屋上市。
可是,王老太的老伴剛剛因腦中風偏癱,難以上下樓,而位於6層的現住房對他們來說,實在是太不方便了。王老太的老伴是高校老師,老兩口一直居住在校內的這套一居室裏。他們原打算賣掉王老太的兩居室,再買一套一層的房屋。但現在,單位不給出具央產房上市交易手續,雙方也就辦不了過戶;而登記在老兩口名下的已有兩套房,根據國家限購令,他們再買房已是不可能了。
雖然雙方一直未過戶,但早已入住的李先生不肯放棄,也不支付50萬購房尾款,就那麼住着。無奈,王老太在家人的陪伴下,找到北京市盛峯律師事務所房產法律事務部首席律師李鬆求助。
律師剖析
房屋買賣協議真實有效
李鬆律師認爲,從王老太和李先生簽訂的《房屋買賣協議》本身看,該協議是雙方當事人的真實意思表示。
在王老太取得房產證之後,該房產證上寫明房屋的性質是“按經濟適用住房管理”。依據我國法律的相關規定,按經濟適用住房管理的房屋可以進行上市交易,且交易不受五年交易時間的限制。因此,協議內容並不違反國家法律、行政法規的強制性規定,屬於真實有效的約定。
單位不同意協議應解除
雙方買賣的房屋是王老太所在單位分給她的福利房,屬於已購央產房。所謂已購央產房,是指職工按房改成本價或標準價購買的原產權屬於中央在京單位的公有住房。依據我國法律、行政法規的相關規定,央產房上市需辦理上市交易的相關手續。只有在具備上市條件,並辦理完上市手續後,雙方纔能辦理相關的過戶手續。
簽訂《房屋買賣協議》時,王老太僅是說明這是單位分給她的房,對房屋的屬性及何時能取得房產證均不知曉,更無從得知該房屋需辦理上市手續,不知道這房子不能出售給本系統之外的人員。
李鬆律師認爲,《中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法》第八條規定:“法律、法規規定的其他不得上市出售的已購公房或者原產權單位有特殊約定的已購公房,應按法律、法規規定或與原產權單位的約定執行。”而本案就屬於“原產權單位有特殊約定”的情形。
“因單位不同意該央產房上市,合同目的將無法實現,雙方簽訂的《房屋買賣協議》應依法解除。雙方當事人可協商解除合同;如果協商不成,則考慮通過司法途徑解決,起訴解除雙方簽訂的《房屋買賣協議》。
如果本案不存在所謂的“只能出售給本系統職工”的特別約定,李鬆律師認爲,那麼依據我國的法律、行政法規的相關規定,該央產房是具備上市交易條件的。如果出賣人由於房屋價格上漲等因素的影響,惡意提出解約,買受人則可依法起訴,要求出賣人配合辦理上市手續及過戶手續。
可另主張裝修等損失
李鬆律師認爲,在法院判決雙方簽訂的《房屋買賣協議》解除之後,李先生應在合理期限內,將該房屋騰空,交還給王老太;王老太則應將所收購房款全額返還李先生。
至於李先生對房屋已投入的裝修費用及其他損失,李律師建議可以在本案中提出明確的反訴請求,也可以另案主張。
不過李鬆律師特別提醒:如果在本案中,李先生針對賠償裝修款及其他損失不提出明確的反訴請求,僅作爲答辯的理由,則法院的判決書中是不會對賠償事宜進行處理的。
據瞭解,對於國家的軍工及涉密單位的央產房,目前一般是不可以進行上市交易的。另外,有一些單位規定僅可以賣給本系統的職工。李鬆律師提醒大家:購買央產房之前,一定要弄明白單位對於央產房上市有無特殊的限制。
今日我坐堂
北京市盛峯律師事務所
李鬆律師
盛峯律師事務所房地產法律事務部首席律師。北京市律師協會房地產法律委員會委員,專注於房地產法和建築工程領域的研究和應用,對二手房、商品房、央產房、已購公房、經濟適用房、婚姻房屋、拆遷安置房、廉租公房、借名買房等各類房產案件具有豐富的處理經驗。 J151