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“投資200萬元,年化收益率8.5%!”聽完理財員的介紹,市民李小姐猶豫了:以前12%的收益率哪去了?收益降低的房地產信託,還算不算投資的好對象?
年收益率跌破9%
市民李小姐手裏握有200萬元的存款,本來準備買房,可北京“國五條”細則出臺後,京籍單身人士禁購2套房,她的買房計劃隨之擱淺。
“既然買不了房,那就買點信託產品吧,記憶中年化收益率能達到12%、13%。”李小姐找到一家投資公司,聽完理財員的推薦後,她發現高收益已成過去。在理財員介紹的4款房地產信託產品中,年化收益率基本都在9%至9.5%之間,有一款已跌破9%。
這款名爲“華融信託萬方發展特定股票收益權”的集合信託產品,信託資金用於開發企業旗下“香河·未名1898”二期A區後續建設,100萬元到300萬元投資額的年化收益率僅爲8.5%,300萬元以上投資額的年化收益率也就9%。
房地產信託收益普降
收益率降了,不只是市民李小姐的個人感覺。
一位從事房地產信託的業內人士向記者坦言,今年地產信託收益普降,從過去的11%至13%,平均下降到9%至11%之間,“最高的收益率也不超過12%,且僅有個別產品能達到。”
該位人士告訴記者,爲了彌補收益率的下降,提高投資人的投資熱情,今年以來,不少房地產信託產品都改爲按季度付息,一方面能降低產品達到兌付期後融資方的資金壓力,另一方面也能減少投資者的風險恐懼。
統計機構的數據也驗證了地產信託收益率的下降。Wind數據顯示,截至4月12日,納入統計的還在存續期的100只房地產信託平均收益率只有8.89,比去年9.67%的平均水平降了一截。
樓市回暖資金寬鬆了
“房地產信託收益率的下降,主要源於融資成本的降低。”用益信託工作室的研究員分析,預期收益率的普降,一方面是因爲貨幣政策放鬆,資金成本下降,開發商的資金鍊有所好轉;另一方面是因爲樓市回暖,房價止跌回升,投資者對樓市的風險預期有所好轉,開發商融資的風險溢價有所降低,房地產與其他領域的信託融資成本差距縮小。
另外,業內人士認爲,在資金兌付壓力面前,信託公司的經營思路也出現了一定轉變。由於信託公司面臨着較大的兌付壓力,需要提高風險備付金來增強風險抵禦能力,這需要提高利潤。而提高利潤的直接辦法就是降低對投資者的收益支付,擴大“利差”。“隨着監管層對信託產品加強監管,高收益信託產品發行受到限制,以及信託產品流動性的改善預期,導致以往信託流動性不足帶來的溢價消失,信託預期收益率可能進一步下降。”
信託投資仍需謹慎
房地產信託對於政策的變化一直都很敏感。最新的“國五條”細則,由於對二手房轉讓徵收20%的個稅,部分購房需求轉移到新房市場,使得新房銷售形勢好轉,開發商發行房地產信託的熱情也隨着高漲。
據Wind數據顯示,今年截至4月12日,共成立了221只集合信託產品,其中房地產信託計劃達100只,佔到產品發行量的45%。而從募資規模來看,納入統計的房地產信託計劃總計募資216億元,佔到同期所有發行信託計劃募資規模的56%,房地產信託重回龍頭位置。
不過,也有一種聲音認爲,“國五條”細則對於信託也是“雙刃劍”。“如果真的卡得特別嚴,開發商或許還將面臨資金壓力。”中原地產市場總監張大偉建議,無論是開發商還是投資人,未來對於房地產信託產品,仍需謹慎。
本報記者趙瑩瑩J201安旭紅製圖H118