|
||||
主動投入數千萬進行提升改造的華輝大廈,將成爲觀察祖廟商圈價值提升的座標。李細華攝
在“強中心”城市升級的語境下,禪城老城區進行城市硬件改造提升的同時,瞄準人氣和商業氛圍的提升,激活社會與市場的力量共同參與提升區域價值,這成爲老城區新一輪城市化探索出的典型經驗。以坐落在祖廟路路口的華輝大廈爲觀察點,這棟有着二十年樓齡、曾經是佛山首個高度超百米的舊改項目,上世紀90年代曾經的祖廟路租金標杆。隨着禪城城市升級步入縱深,華輝大廈主動投入數千萬進行提升改造,主力商家蘇寧expo旗艦店6月亮相,這裏再度成爲觀察老城區商業業態激變、城市升級區域價值提升乃至城市化社會動員機制的新座標。
蘇寧首個非省會“expo超級店”緣何落戶?
來到祖廟路、城門頭路和建新路交叉後的華輝大廈時,記者看到,蘇寧雲商佛山有限公司人頭攢動,蘇寧正準備招聘一大批新人。剛剛過去的週末,蘇寧祖廟路店進入到“蛻變”的倒計時時間。6月,這裏將誕生全國第一個非省會城市的expo蘇寧旗艦店。
與此同時,已經有20年樓齡的華輝大廈,也正裝修一新,預計在同一時間揭開新的面紗。祖廟路路口的這棟老建築,不但成爲觀察祖廟商圈價值提升的座標,更被賦予了全面激活區域商業業態與價值的期望。
“蘇寧佛山祖廟店是蘇寧副總裁親自抓的項目,我們認爲,新一代expo蘇寧旗艦店選址在祖廟路是很恰當的。該店將經營面積從5800平方米擴充到現在的近萬平米,經營面積增長了40%。伴隨着蘇寧的‘去電器化’,佛山expo蘇寧旗艦店將全新亮相。”蘇寧佛山公司負責人塗翔告訴記者。
一個事實是,蘇寧以祖廟路華輝大廈店爲根據地,在九年時間內完成了佛山24個店的佈局,營業額實現了從9000萬,到2012年15個億的飛躍。據介紹,作爲集團的核心項目,此次佛山祖廟路店轉型expo旗艦店,不僅僅是一次變身,更是一次革命性的變化。
塗翔介紹說,目前,蘇寧在全國有9家這樣的旗艦店,主要分佈在北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市,即將於6月開業的佛山蘇寧expo旗艦店,成爲第一家非省會城市新一代旗艦店。“細分客戶的管理理念下,內部的裝修、燈光、色彩等均由國際化公司操作,統一的VI設計將以色塊來區分不同的銷售區域。”
“一直以來,祖廟路缺少現代的大百貨賣場,祖廟路蘇寧店轉型向百貨進軍,對祖廟商圈現代商業業態的激活效應讓人拭目以待。”祖廟街道一位負責人認爲。
20年前舊改項目今成租金價格標杆
爲了配合主力商戶蘇寧進行升級改造,華輝大廈正緊鑼密鼓地進行着外立面的提升和內部裝修。記者瞭解到,物業管理方首次通過了全體業主的同意進行整體改造。該大廈物業管理中心負責人樑小姐告訴記者,作爲早期的舊改商業樓,華輝大廈的產權人比較複雜,既有當時舊改返還給永紅村的物業,也有業主所有的分散物業。“由於業主衆多,我們通過召開業主大會通過了改造方案,此次將共投入數千萬元進行外立面和內部的改造提升,業主們對改造提升的回報很有信心。”
事實上,受到東華里改造、廣佛地鐵修建、祖廟路禁行、消費停車難等因素的影響,祖廟路商家們曾經面臨的尷尬,華輝大廈也一度經歷“陣痛”。但在“強中心”戰略和城市升級三年行動計劃中,祖廟街道瞄準祖廟商圈提升這一目標,商圈周邊和內部的祖廟路、建新路、福賢路、人民路等道路設施和景觀都實現提升,完善了公共停車場等配套設施。
“可以說,現在的華輝大廈,已經樹立起了新的價值標杆。”樑小姐信心滿滿。據悉,在華輝大廈沿祖廟路一側的裙樓商鋪,每平米的租金超過一千元。而目前該樓16萬平方米進駐的30個客戶中,有七成都是上市公司。提升完成後,該大廈將以“3C+特色餐飲”定位爲主。
“上世紀90年代初,永紅村在祖廟路華輝大廈的這部分物業,每平方米租金已經可以達到50元了,是禪城村組物業收益曾經的價格標杆。”永紅村一位負責人霍先生告訴記者。讓村民們感到開心的是,經過周邊環境的提升改造和大廈物業的大手筆投入,曾經的舊改大樓今天又成了價值標杆。
價值提升既有政府介入又有市場因素
廣東省社科院丁力教授爲祖廟商圈把脈時,提到的關鍵詞就是“現代化”。祖廟街道負責人認爲,遊客來到祖廟商圈,想吃喝玩樂加住宿呆上一天。可這附近如果沒有大的超市賣場,沒有可供選擇的豐富的餐飲,就難以談得上方便。老城區商業體量要繼續擴容增質,纔有一家老小真正的“一站式”消費。
在硬件基礎提升的基礎上,要高品質、高效率做旺老城區,華輝大廈樑小姐認爲,“在城市環境提升和區域價值提升中,有時需要一隻看得見的手來運作,有的時候又需要交給市場進行配置。要進一步增強老城區人氣和商業氛圍,提升區域價值,更需要這兩隻手的配合。”
這其中,不難發現,政府介入在環境改善中起到重要的改善作用。“正如蘇寧選擇在佛山這樣一個非省會城市建設expo旗艦店,有着內因和外因的共同作用。”蘇寧佛山負責人塗翔的看法是,內因來自於蘇寧近幾年的高速增長和自身轉型的需要,外因則來自於佛山這個城市強大的消費能力和政府對提升三產的有力推動。“在祖廟這個獨一無二的核心商圈,政府以有形之手推動城市環境的提升和城市升級,商家看到了其中的機遇與信心,共同激活和增加祖廟商圈的商業體量。”
閻鋒
-記者手記
城市升級裏看得見
與看不見的手
在“強中心”和城市升級的語境下,禪城對老城區祖廟商圈、蓮花昇平片區的提升中,不難發現,一個重要的變化是,地方政府最關注的是人氣,是商業氛圍,而非簡單的舊城改造、拆拆建建。
事實上,人氣恰是新一輪城市化中最難駕馭的一個變量,也往往是城市改造中最容易忽視的一個因素。城市化除了好的規劃、漂亮的房子,最核心的是要有人氣。對於這個問題,禪城有過陣痛,有過教訓,今天,禪城在高度關注硬件的城市化的同時,把城市化中軟性的因素——人氣和人的活動擺到了一定位置。
在提升道路基礎設施和公共配套服務的同時,圍繞着人氣和人的活動,禪城不論是在寸土寸金的祖廟路上找地建公交樞紐站,還是策劃一系列“以文促商”活動,體現商家和消費者的充分參與;抑或是伸出手臂,主動打通與周邊區域的互動與快速聯繫,都是禪城在新一輪城市化中,以人爲核心,注重人氣和商業氛圍,不能不說這是城市發展思路的重要轉變。
這樣的思路下,新一輪城市化,不是所有事情都由政府包攬,而在一定範圍內允許民營資本的力量更積極地投入到城市建設和區域價值提升中去。事實上,作爲明清時期的四大名鎮之首,佛山這個沒有城牆的城市,其繁華更多是自由經濟與自由貿易的產物,改革開放後,工業化率一度高於城鎮化率的佛山,要回到區域商業中心的價值上來,勢必要關注和吸納自由市場的力量。
正因爲此,回眸一年多的城市升級歷程,政府在投身城市升級的同時,一定程度上已然形成了社會的動員機制和氛圍。在祖廟路、建新路、東方廣場錦華路、永安路等路段的改造中,商家主動配合讓出部分路面,改善擁堵局面。而此後,祖廟商圈現代商業業態正步入深度轉型階段,商家憑藉敏銳和清晰的市場投入產出機制,主動大手筆投入改造提升,成爲新一輪城市化中社會動員的最好證明。