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地產評論員孟子諒陳程上海樓市似乎正在陷入僵局。剛剛過去的假日房展會上,“招保萬金”等一線房企暌違許久後再次露面,在堅持價格不讓步的同時大打精品牌。再度迴歸的精品意識能否打破樓市現在的僵局?
審題
四月市場綜述:
透支後陷入疲軟
今年3月樓市集中成交放量之後的疲軟,正在逐漸體現。
上海搜房數據監控中心統計,2013年4月上海市商品住宅共成交7290套,環比3月下跌42.52%;總計成交面積90.28萬平方米,環比同樣下跌41.30%。進入5月,第一週(4月29日-5月5日)新房成交16.82萬平方米,環比上週再跌29.12%。
克而瑞上海機構研究總監薛建雄認爲,相比去年同期,今年4月的新房成交量提高了近5成。成交量環比較大幅度的下挫,並非市場主觀因素造成。在“國五條”的影響下,3月份的集中入市造成了短期內高成交量,然而隨着這種恐慌性購房行爲的逐漸退卻,購房者心態迴歸,4月市場出現的緩和屬於非常正常的現象。
對於近期房價的走勢,薛建雄表示,預計下週開始成交量就會逐步回升,價格不會發生太大變化。總體來看,四月份的上海樓市呈現出了“緩和過渡”的行情,但市場上還是瀰漫着濃濃的觀望意味。
出路
現場直擊房展會:精品房源領風騷
如何才能打破目前樓市的僵局?房企在“假日房展會”上的表現也許可以帶給我們一些啓示。本次房展會上,諸多房企不約而同選擇了“輕折扣、重品質”的“精品”路線,從現場的反饋來看,人氣相當旺盛。
此次房展會中,一線房企大多鎖定剛需項目,而其中的精品剛需房源更是成爲了關注的焦點。
從房展會大廳入口進去,右手邊就是遠洋香奈的展廳。從現場情況來看,有人看沙盤,有人諮詢置業顧問,氣氛十分活躍。該項目策劃經理陸儉告訴筆者,“不能說沒有受到政策的影響,但是相對改善型置業較小。”令人意外的是,該項目距離去年9月首開盤至今,價格已經上漲了25%,這樣大的價格漲幅,依然有不少購房者願意爲之買單。原來,在多數項目打折降價促銷的時候,遠洋香奈卻從產品升級着手,將之前的毛坯房升級爲精裝送地暖,從普通剛需轉而走向精品剛需路線,以搶佔市場份額。另外,與該項目同處1號線富錦路的招商海德公館,由於得房率較高而總價相對低於板塊內的同等水平項目,也受到了不少的關注。
甚至可以說,這次房展會,幾乎成爲了精品剛需項目的主戰場。
由於改善型需求在此番調控中“躺槍”,受整體環境的影響,項目銷售難度增加,有項目打出“立減30萬”“買房再送面積”等旗號,依然收效甚微。反之,一些精品型改善項目雖然折扣力度在減弱,但受益於項目品質,大盤轉冷中仍人氣不減。一位項目負責人告訴筆者:“購房者很聰明,並非大減價就能吸引他們,項目要賣的好,需要做到客戶的利益最大化”。
此次參展的明園森林三期的涵翠苑,雖然展區不大,卻吸引了不少人駐足。涵翠苑打出的學區房和大寧國際社區板塊的概念對意向客戶的吸引十分明顯,大寧國際幼兒園、小學是項目對口的教育配套,滿足了改善型置業對於教育資源的需求,而國際社區的高端定位也成爲了不少顧客相中該項目的重要原因。同樣,筆者觀察發現,在銀河麗灣的展覽區,置業顧問一直在忙碌地發樓書、登記客戶、介紹項目,現場人氣旺盛。銀河麗灣在房展會上僅打出了購房享受9.8折的優惠,但項目的整體定位和未來該板塊的升值潛力依然吸引了不少崇尚現代生活的購房者。現場負責人孫昱告訴筆者,“對人流量比較滿意,跟之前預計的差不多。”
從房展會上釋放的信號可以看出,房企從“以價換量”的思路轉向“以質換量”,嚴守產品質量關,以精品求生存,將會成爲調控時代下的主流“生意經”。
破題
精品救市性價比是關鍵
注重品質、力求精品救市的路線,能否行得通?
克而瑞上海機構研究總監薛建雄認爲,雖然調控政策使得購房者會更多關注那些成熟、高品質的樓盤,但對於剛需購房者來說,買房已經是盡全力而爲,因20%稅率的存在而去購買更貴的房子的可能性並不大。
因此,如何處理好成本增加與品質提升這一對矛盾,將是新精品路線能否走下去的關鍵。在保證合理總價的同時儘量提升樓盤品質,從而突出樓盤本身的性價比,會是開發商着重考量的問題。
提升樓盤品質,並不是不計成本,不計後果地做精品。曾幾何時,提到高品質樓盤,“綠城”幾乎是被提到最多的名字。但由於對產品理想的過分追求,犧牲了開發速度和利潤空間,導致綠城成爲了調控中的直接受害者。
經歷過風雨的開發商,對於精品的理解和把握,已然更進了一個層次。
以盛世御瓏灣爲例,其350萬元左右的總價在新江灣城可以說非常“接地氣”。但項目高達20-30%的面積贈送率,足以讓原本的戶型分割實現功能性升級。這種通過高附贈的設計而體現出的性價比,正是“精品”路線的最好體現。