自2011年以來，國務院出臺了一系列意在防止房價過快增長、抑制房地產投機的政策，但由於這些以限購、限貸爲主的政策，沒有從根本上觸動投機、投資者的利益，使開發商仍然有底氣結成價格聯盟與政府抗衡，即使成交量大幅度下降，全國大中城市的新房價格也沒有出現明顯鬆動的跡象。這說明，以限購爲主的房地產調控沒有達到預期目的。要實現房地產市場的長治久安，就必須採用更有效的手段。

　　規範房地產市場有三種手段：法律手段，市場化手段，行政手段。在市場經濟的法制環境中，用法律和市場手段來規範商業行爲，是最爲有效、合理的解決方法。房地產市場涉及到廣大人民最基本的生活需求，完全可以採取法律的或者政府參與市場的方法來使其規範。

　　爲了防止房地產市場不被投機者綁架，政府有義務對房地產市場進行分類管理，對大多數羣衆的基本和合理居住需求進行保護。

　　必須對保障房之外的商品住宅進行分類：一類是隻能用於居民基本和合理居住要求的住宅，另一類是可以滿足奢華需求和投資、投機需求的房屋。必須在兩類商品住宅之間築起防火牆，這是政府必須承擔的責任。

　　具體建議：儘快制定一部《住宅法》。《住宅法》應該規定：將商品住宅分爲兩類，其中一類只能用於居住，其建築面積必須小於180平方米。一個家庭可以購買2套。但購房者只有權消費和使用該商品，而無權出租和出售。如果有特殊原因需要出租或出售，必須通過政府的房地產管理部門進行交易，出租價格不得高於該商品的折舊費用，出售必須由政府的房地產管理部門進行回購。超出這個標準，屬於可以自由交易的商品房品種，其價格不受政府幹預。

　　還應該規定：在城市規劃的住宅用地總量中，保障房用地和自住商品房用地不得少於80%，可以自由交易的住宅產品所佔用土地不應超過規劃總面積的20%份額。提高可交易類商品住宅的規劃用地土地出讓金的收取標準，徵收類似於奢侈品稅的附加稅和房產稅。

　　對法定非自由交易商品房的交易限制，應該在土地招標拍賣中予以說明。這樣，開發商如果放棄土地競標，就被淘汰出局。如果參與競標，也會因爲產品的非投機性而恢復理性，“地王”的出現將成爲歷史，房地產的價格才能最終迴歸理性。這纔是迫使開發商“棄惡從良”的好政策，頑固搞房地產投機的開發商將被排除在規劃項目之外，最終走向消失。

　　作爲法定非自由交易的商品房完全排除了投機行爲，而通過適當提高土地容積率，進一步降低單位建築面積的土地成本，政府在土地拍賣中所獲得的收益也不會大幅度減少。

　　投機購房者只能在佔總量20%的可自由交易的房源中尋找目標，這樣，就把投機、投資、奢侈性住房需求都關進了籠子，即可以滿足一些富人追求豪華生活、進行投機和投資的需要，又使其無法染指法定普通自住房的市場，使不同需求各歸其道，有條不紊，並行不悖。與此同時，不可自由交易的普通自住商品房就可以健康積極的成長起來，成爲房地產市場的主流，真正擔負起國民經濟支柱產業的重擔。

　　這樣的政策即保護了國民經濟，扶植起了正能量，又滿足了各方需求，精確打擊了國民經濟中的不健康因素，這纔是政府的首選之策。