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4月廣州二手市場除了過度消耗潛在需求外,部分業主臨時改變售房初衷,轉爲中短期持有,是一個不可忽視的因素。
能否觸底反彈取決於準買家的入市意願及信貸的寬鬆程度
據廣州市國土房管局公佈數據顯示,2013年4月全市10區的二手住宅登記宗數爲15251宗,同比增加260.5%。當月是“國五條”廣州細則正式執行的第一個月,市場交易量劇減,中介行促成的二手住宅買賣業務量比3月減少四成。滿堂紅市場研究部對本公司促成的二手住宅買賣交易作分類分析,4月份廣州總體(不含南沙、蘿崗)二手住宅成交均價爲17045元/m2,環比下跌0.3%,同比上升17.2%。租賃市場方面,4月份廣州總體(不含南沙、蘿崗)二手住宅平均租金爲42.8元/m2/月,環比上升0.3%,同比上升11.8%。
文/圖:記者王荔珏
外地客入市受阻令成交縮減明顯
今年4月官方二手住宅登記備案宗數跟滿堂紅市場研究部4月初預測的一致,超過1.5萬宗,成爲廣州有史以來二手住宅備案宗數最高的月份,這實際反映的是3月的買賣情況。而由於3月市場的過度消耗,以及“國五條”廣州細則禁止外地來穗客戶通過補繳社保或個稅取得購房資格,4月外地客戶入市比例有所減少,二手市場進入快速調整通道。
據滿堂紅統計數據,4月滿堂紅廣州分公司新增有效房源數量比3月減少33.0%,新增有效買家數量比3月減少29.5%。全市非廣州戶籍的住宅買家比例從3月的69.2%下降到4月的65.8%,其中番禺區的非廣州籍客戶比例從3月的85.0%下降到4月的76.6%(右表一)。不過,客戶比例縮減的直觀性還不如成交量縮減的幅度,包括市橋、鍾村、赤崗、員村、金沙洲等板塊因短時間內無法積累足夠多的外地客戶,導致成交量環比減少65%以上。全市唯一表現“反常”的是增城的新塘板塊,因不在限購範圍內,4月成交量環比增幅超過六成。
觀望心態轉強流通房源減少
滿堂紅市場研究部高級經理周峯分析,4月廣州二手市場的表現稍遜於業內預期,除了過度消耗潛在需求外,部分業主臨時改變售房初衷,轉爲中短期持有,也是一個不可忽視的因素。住房轉讓個稅的徵收標準“暫不改變”、二套房貸尚未收緊,以及一手項目的限售和限籤,令一批業主看到二手市場仍存在着足夠的成交機會,故寧願暫時收回物業,待市場有所回暖後再重新放售。業主方這種心態的變化,令市場上可流通的有效房源進一步減少,最終影響了市場的交投。
統計顯示,5月1日~8日,經滿堂紅促成的二手住宅買賣交易宗數比4月同期減少近兩成,周峯估計這波調整期要持續到5月下旬,能否觸底反彈取決於準買家的入市意願及信貸的寬鬆程度,但即使反彈,二手市場的走勢也是屬於“振盪回升”格局,至少要到6月之後,纔有可能恢復2012年第四季度的成交水平。這段時間,能通過一二手聯動項目維持經營運作的中介行,在行業內的生存空間會更大一些,如滿堂紅在4月份的業績構成中,便有一半來源於一手商鋪項目的貢獻,外地客戶無法進入住宅市場的資金,多數會轉流入商用物業領域。
二手成交新動向
“證滿5年”物業成交價開始“反超”
本報訊(記者王荔珏)自2011年初廣州實施限購政策的同時,也對持有5年以內轉讓的物業按全額徵收5.5%的營業稅,此舉促使準買家對“證滿5年”物業的追捧程度越來越高。
滿堂紅市場研究部對2012年至今各個季度全市二手住宅買賣個案按原業主的持有年限劃分,再對比兩者成交均價的差距(左下表二)可以發現,2012年全年四個季度,“證滿5年”的物業成交均價皆比持證不足5年的物業成交均價要低,價格差距最大的是2012年第四季度,達到974元/m2。而到了今年第一季度,兩者之間的價差從正數變成負數,其中今年3月“證滿5年”的物業均價比不足5年的物業均價高出154元/m2,4月“證滿5年”的物業均價高出的數值爲466元/m2。
對此,滿堂紅市場研究部高級經理周峯表示,這是由於持有時間越長的物業,原業主在購入該物業時所支出的成本越低,2012年廣州的總體二手住宅均價爲15375元/m2,比2007年上漲了1.4倍,但並非所有持有物業時間較長的業主都能準確掌握到這種數值上的升幅。換而言之,在2007年之前購買的物業,到今年放售時,一般其單價都會比最近兩三年才購入的物業轉手單價要低。
不過,“證滿5年”物業從2012年一套房子面對六七個準買家,到今年前四個月一套房子面對十七八個準買家,其成交比例亦由2012年的42.0%上升到今年前四個月的55.3%,可以判斷其受衆羣體已從單一的首次置業者變成包括“剛需”、改善、投資及投機在內的疊加式對象。因此,不論政策如何變化,這類物業的漲價通道已被打開,估計第二季度這類物業與不足5年物業之間的價差會進一步拉大。