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天津北方網訊:隨着老齡化社會進程加快,開發商摸準老年人的心態,也抓住“最美夕陽紅”的商機,養老地產這一全新的概念進入到公衆視野。近三年來,津城養老地產破冰發展,試圖在中國人傳統觀念和養老服務之間找到最佳結合點。養老地產,看起來很美,但真正做起來並做好卻很難。記者通過連日來的採訪發現,作爲“夕陽紅”催生的朝陽產業,養老地產要走的路還有很長。
賣房買養老公寓
迎來“二次解放”
午休時分,85歲的王爺爺和77歲的老伴在南開區宜賓西道晴川家園小區內散步,儘管地處鬧市,這個小區卻格外幽靜,老兩口的家就在該小區長庚老年公寓內。
三年前,他們瞭解到養老地產這一新鮮事物,廣告裏非常誘人:和傳統養老機構不同,能擁有房屋產權,住在自己房子裏享受專業養老服務。老兩口唯一的孩子在外地,於是,他們做了一個大膽的決定,賣掉自己原有的房子,轉而購買產權式養老公寓。當時,王爺爺的很多老同事都不理解。
作爲在全國率先推廣的產權式老年公寓,高13層的長庚老年公寓共有198個單間,每間的建築面積在30到40平方米之間。
“怕一間小,我們買了兩間35平方米的,合起來夠住了,當時買的時候均價是10600元,賣掉原來房子的錢有富裕,據說現在漲到14000元了。”王爺爺告訴記者。
記者在長庚老年公寓內看到,整個一樓大廳裏是長江醫院設在此社區的國醫堂診所,兩邊各有一間大的輸液室和小的理療室,配備先進齊全。很多老人覺得哪兒又不舒服了,就到一樓大夫這裏坐坐。老人們不便行動的,醫護人員樓上樓下的是隨叫隨到,出診費也不收取。
二樓是老人們就餐的食堂。整個公寓內隨處可見方便老人生活的無障礙設施,電梯一大一小,大電梯採用的是醫院配置,長條形且方便輪椅進入,在一樓也有坡道設置,可以直接從外面推着輪椅進入樓內。
在老人們的屋內,每個牀頭和衛生間內都各有一個緊急呼叫設置,每層樓道的監控攝像頭也都向監控總室“彙報”着樓內的實時動態。
在王爺爺眼裏,這兒有家的感覺,我來去自由,這是我自己的房子。住在這裏,對於辛苦了一輩子的老人來說,也是一次“二次解放”的契機,他們終於不用再操心每天買什麼菜、每天做什麼飯,甚至也不必煩心孫輩的上學放學。王爺爺說:“以前每天要拎着菜籃子爬5層樓,關節疼得不得了,現在搬過來都好了。”
“再說白一點,我是在我自己的牀上走的,養老院的牀上不知道走了多少人。”王爺爺並不避諱自己的老觀念。他說,現在他和老伴兒生活得很幸福,因爲幸福,長壽就變得水到渠成。
放棄“養兒防老”
與時俱進租房住
電視下靠着一幅呂奶奶畫的中國畫,畫的是國色天香的牡丹。屋內太狹促了,呂奶奶很多畫無處展示,不得不摞在一起放在櫃子上面。一間30平方米的屋子,室內面積也就20來平方米,擺放的都是家裏的老傢俱,但奶奶佈置得很溫馨,很講究,還有一對老公公和老婆婆的玩偶,牀、櫃子、沙發、書桌,桌上擺放着毛筆和報紙,屋裏擠得已是滿滿當當。
呂奶奶說:“屋子再大不也就住一間屋嗎?”
88歲的呂奶奶看透了好多人看不透的道理。2011年4月老伴去世後,她叫來3個兒子,決定要自己一個人住。兒子不同意,“媽,這樣人家會說我們不孝。”
但呂奶奶鐵了心:“之前我和你爸就是自己住,都習慣了,一起住我不適應,你們也不適應。我一輩子沒和你們紅過臉,但住長了就會有矛盾。”
拗不過母親的脾氣,兒子們找到了這處公寓,但與王爺爺不同的是,呂奶奶選擇了租賃入住,一間房一個月租金2000元。
呂奶奶也賣掉了自己原先的房子,她對兒子們說:“房款先不給你們了,我用來交房租,直到用完的那天,不夠你們3個再攤。”如今,奶奶的房款和退休金用以支付房租、伙食生活費以及物業管理費。兒子們不放心,又給請了一個陪護,晚上在公寓內的沙發牀上陪呂奶奶睡覺。
呂奶奶每天關注新聞,愛看報、看書,國內國際的新聞她都知道。剩下的時間她就畫畫,樓下的老姐妹也愛來找她切磋畫藝。節日時和家人團聚一堂。“現在自己就是好好保養身體,活着就是幸福。”
呂奶奶說,今後都是1個孩子養4個老人,再孝順都沒有時間,要適應時代,要與時俱進。
在公寓裏,有些老人會抱怨,最近的伙食沒有以往好了,但呂奶奶總寬慰地說:“一人難稱百人意,老人們和公寓服務人員都要換位思考。”
記者發現,長庚老年公寓現有80戶老人購買住房,另有62戶老人以租賃形式居住於此,租金在2000元左右,除此之外,在食堂用餐的老人需每月支付伙食費500元,物業管理費350元,而護理的價格要另算,從1800元到2600元不等,全護的價格高達4000元。這裏的老人幾乎都是退休老教師、老幹部等高收入羣體,老人每月七八千的退休金,也是經常會出現“月光”的。
退休前曾是黨校老師的王爺爺其實也有煩心事兒,在長庚老年公寓買房時,開發商曾經允諾是大產權,然而實際到手後卻成了公寓性質的住房,不僅僅是相應帶來的高契稅,而是老兩口賣了自己原先的房子又買了公寓房後不能落戶,“活了一輩子的天津人,現在突然沒戶口了。還有老人爲此和長庚老年公寓對簿公堂,最後也氣得搬走了。”老伴看了一眼王爺爺說:“別想那些煩心事兒了,買都買了。”
養老房醫療配套
成最受關注因素
作爲這幾年出現的新鮮事物,津城市場上存在的養老地產一類是像長庚老年公寓這樣的專業性較強的養老地產,目前長庚已經在南開區復興路開設了第二家公寓。
而另一種則是主打養老牌的泛養老地產,如地處京津冀交匯處寶坻區的雲杉鎮,武清區的龍灣城以及坐落於津南區紅磡領世郡內的永泰紅磡養老項目等。養老地產項目在目前市場佔有份額僅爲1%,數量偏少令購房者無從選擇。
此外,除去長庚老年公寓位於市區,其餘項目大多位於位置偏遠的四郊五縣,交通不便,周邊配套的不足,難以保證老年人日後生活能夠“高枕無憂”。目前大多數甲等醫院分佈在本市市區,地段偏遠的養老地產項目能否保障老年人醫療保障方面的需求,也成了一個疑問。接受採訪的一位中年人表達了自己的顧慮:“養老地產大多還沒有一個成熟的雛形,儘管藍圖美好,但還是不敢輕易給父母嘗試。”
與此同時,養老地產的經營模式也主要分爲兩種,一是房屋只租賃不銷售。二是房屋銷售模式。其中,租賃模式的租期有5年期、10年期、20年期等,一些養老地產也推出了試住體驗,並提出不滿意服務可以隨時退租等承諾,但相對的,這種租賃模式的資金回收期過長。另一種普通商品房的經營方式,總房款更高,整體配套外向依賴性強、對養老服務運營機構的要求較高。
根據天津新浪樂居網上針對500人的調查數據顯示,73.8%的受訪者表示不瞭解養老地產。而且對於父母養老的方式,認可度最高的仍然是傳統的居家養老(65%)。
關於養老房應具備的素質,最受關注的因素排名依次爲:醫療(30.6%)、費用(18%)、護理服務(16.2%)、交通(14.9%)、位置(10.8%)、休閒設施(6.8%)。
過半受訪者(57.5%)希望養老地產項目能夠位於市內六區,比例遠高於排名第二的環城四區(25%),主要由於市內六區擁有更加豐富完善的配套。
天津一家養老房的主管負責人韓雲(化名)是企業老總從市民政系統裏挖過來的“專業人士”。韓雲說,民營資本以營利爲目的進入養老行業對老人是不公平的。他說:“別用房子把老人綁架了。老人走了後房子怎麼辦?怎麼賣?怎麼再次進入流通市場,這些都是問題。”新鮮事物的一切都得摸着石頭過河。
韓雲個人更傾向租賃式的養老服務,他同時把國辦養老機構的一套服務模式帶進了商業地產項目之中。但他要面對的是,目前他主管的項目每月仍處於虧損狀態,“每月都要虧12萬,包括伙食、員工工資和還沒有租出去的房子。”或者說,他所在的項目從運營以來,就從沒有賺過一分錢,虧損狀況自韓雲來後還有了好轉。他希望有一天能做到收益和支出“平賬”,那就是他理想的狀態。他對企業的老闆說,這個行業是不賺錢的,是不能賺錢的。
養老地產剛起步
針對高收入羣體
天津早於上世紀八十年代末便進入老齡化社會,截至2011年底60歲以上老年人口爲187.43萬人,佔總人口的18.81%。據“十一五”人口規劃中期督評信息分析,到2030年天津市老年人口將達333萬人,佔總人口的35.62%,達到老齡化高峯。相比之下,目前本市共有406家養老院,其中252家可供牀位在50個以下,可供牀位在200個以上的養老院只有27家,按照平均每家養老院可供應80個牀位計算,全市可供牀位3萬個,僅有1.6%的老人能夠住進養老院,供需比例嚴重失衡。
在目前的養老服務中,政府依舊扮演着主力軍的角色。房地產業內對養老地產還沒有形成清晰的概念和定位。大家傾向於把養老和地產分割開來:養老是福利性的,政府應該予以支持;地產是營利性的,開發商需要獲取利潤。如何將二者有機結合起來,是一個難題。
天津財經大學經濟學院副院長、房地產問題研究專家叢屹教授指出,養老地產的核心應該是養老服務。如果僅僅是地產商畫一個圈,爲了賣房而掛牌“養老”不能稱之爲養老房。
2000年以後,我國加劇進入老齡化社會,也催生了銀髮經濟。2010年以後,地產轉型與產業發展對接,產品市場細化與養老產業結合成爲趨勢。
叢屹認爲,廣義上的養老地產是一種空間上的聚集,依託於地產的項目,在這個區域內,產權應該是多樣化的。而狹義的養老地產我國目前還不夠清晰,應明確爲一種產權式的地產,和專業的養老服務相結合,政府有明確的政策體系扶持,統一由企業運營管理,明確產品提供和分類。
目前,我國政府養老產業政策的體系不夠清晰,以往依託於養老院,和養老規模化沒有對接;不同收入層次的消費羣體企業沒有細分,目前的養老地產主要還是針對高收入羣體,沒有針對社會全部羣體;我國的養老服務業剛剛起步,養老服務分散,缺乏專業的服務水平,人員素質良莠不齊;此外,中國當前的發展階段,人均收入沒有達到發達國家水平,百姓收入分配差距較大,仍是以居家養老爲主要比重。
叢屹表示,養老房是新鮮事物應該予以鼓勵,產權形式可以多樣化。但政府要政策扶持,在融資、稅收上給予優惠條件;企業也要規範進入這個行業,不能沒有門檻地想做就做;最後要明確目標羣體,居家養老爲主,養老地產先面向高收入層次老年人,順勢向中等收入羣體過渡。
近三年來,津城養老地產破冰發展,試圖在中國人傳統觀念和養老服務之間找到最佳結合點。養老地產如何將養老福利性與地產營利性有機結合起來,是一個難題。記者邵雋