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一手房價小幅升二手房迴歸理性
今年春節過後,國務院在2月20日出臺了樓市調控“國五條”,重申堅持執行以限購、限貸爲核心的調控政策,堅決打擊投資投機性購房。就在購房者和買房者還對樓市持觀望態度時,3月1日國務院再次發佈了《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》並指出,二手房交易個人所得稅按差額20%徵稅。消息一經發出,即刻引爆了全國各地的二手房市場。
在各地出臺地方“國五條”細則的同時,3月31日銀川市政府也公佈了新國五條調控目標,提出“2013年銀川市新建商品住房價格控制目標:應控制在城鎮居民人均可支配收入實際增幅(即城鎮居民人均可支配收入名義增幅和CPI增幅的差值)以內。
目前,“國五條”細則出臺已一個半月時間,經過這段時間的調控,銀川樓市受到哪些影響?現狀如何?購房者和賣房者又有哪些心理變化呢?記者採訪了銀川房地產行業相關人士及部分市民。
二手房市場經歷冰火兩重天
在國務院出臺樓市調控“國五條”不久,再次發佈了《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》,其中“二手房交易個人所得稅按差額20%徵稅”的消息備受矚目。持有二套住房的業主開始紛紛售房,而害怕轉嫁承擔20%個稅的買房者也加快了購房速度,一時間各地的二手房市場出現了“爆棚”現象。
銀川的二手房市場也不例外,自3月4日起,銀川二手房交易中心大廳排起長隊,每天前來辦理交易的人員爆滿,辦理數量激增到了平時的4倍之多。據統計,僅3月份銀川成交二手房4000套左右,遠遠超出去年同期數量。銀川市住房保障局相關工作人員介紹,二手房市場爆棚現象持續到4月中旬才逐漸平息,4月25日開始隨到隨辦。
經歷了火爆的場面之後,二手房市場現在如何呢?記者走訪了銀川市部分二手房中介公司,興慶區育才巷景悅房產工作人員表示,從4月中旬開始,二手房交易量逐漸下滑。此前每天辦理二手房交易的數量在幾十戶,現在只有一兩戶,交易量下滑了30%左右,可謂冰火兩重天。
前4個月一手房價格穩中有升
據統計,一季度銀川市新建商品住宅呈現小幅上漲態勢。國家統計局網站公佈,我國3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,銀川微漲0.5%,位列全國第四低。4月份,中國指數研究院發佈《2013年3月中國房地產指數系統百城價格指數報告》。報告顯示,銀川的漲幅爲0.89%,均價爲每平米5124元。本月初,中國指數研究院公佈了《2013年4月中國房地產指數系統百城價格指數報告》。銀川房價較3月上漲1.74%,達到5213元均價,與西安、蘭州、烏魯木齊、西寧等西北五省區省會(首府)城市相比漲幅最高。
業內人士分析認爲,在國家堅持房地產調整政策不放鬆的情況下,1月份,銀川市繼續執行《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》以及“銀八條”的相關規定。2月份,國家發佈了《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》,即“國五條”實施細則。由於銀川市在3月底才針對“國五條”實施細則出臺了本市細則。因此,一季度銀川市房地產價格相對穩定。儘管銀川市舊城改造啓動,房地產投資進一步放量,但銀川市房價與一、二線城市相比基數較小,一季度全國大部分城市房價上漲,而銀川房價上行的空間不大。從整體情況看,1至4月份,銀川市新建商品住宅銷售價格漲幅呈現逐月擴大態勢。
對此,寧夏凱爾星房地產開發有限公司策劃部經理葛澎表示,一季度從全國來看,每個城市的房地產都略有漲幅,對於銀川這種首府城市,房價的漲幅說明改善型及剛性需求住房在放大,投資投機型購買羣體得到了一定的抑制,房價的漲幅屬穩中有序。
買房者、賣房者心理趨於平和
“最近,無論是賣房者還是買房者,已沒有那麼急切的心態了。”新朋友房地產中介公司的工作人員說:“此前,因爲擔心二手房交易要徵收20%個人所得差額稅,一些房主不惜降價賣房,一些買房者也加快了購房的腳步。目前,銀川市仍執行以前的繳稅政策,買賣雙方購房、賣房的心態也開始趨於理性。
在一家房地產中介公司,記者遇到了前來看房的小張。小張告訴記者他想在市區裏購買一套二手房,這已經是看的第4套房子了。小張說,最近購買二手房的人不多,房源也相對充足,他想多看幾套後再做決定。當問及二手房交易一旦開始徵收20%個人所得差額稅怎麼辦時,小張淡定地說,如果開始徵收20%個稅,我可以購買一手房,如果價格合適也考慮繼續購買地利位置相對好一些的二手房。
新朋友房地產中介公司的工作人員還告訴記者,3月份時,一些賣房者害怕徵收20%個稅,急於出手二套住房,就將房價降低,吸引購買者,而近期很多賣家開始正常標價,不急着出售了。房主王鵬表示,“20%個稅”剛出臺時,大家都一窩蜂地售房,誰的價格低誰就能搶先賣房,但近期繳稅政策一直未變,大家的心態也就平和了許多。
商業地產地位逐漸凸顯
“限購、限貸……”近年來,國家出臺了一系列房地產調控政策,打擊投資投機性購房,使得住宅投資已沒有任何空間。在政策強勢調控住宅市場的情況下,不少投資者開始“棄房從商”,商業地產的地位開始逐漸凸顯。
今年3月份開始,龍馬財富廣場售樓中心開放、銀川西夏萬達廣場開盤、鼓樓尚街銷售接待中心開放、悅海新天地商鋪辦公樓開盤……這些商業地產項目受到了投資者的廣泛關注。其中,4月16日,鼓樓尚街銷售接待中心開放,當天就吸引了300餘人諮詢和預約登記。5月11日,悅海新天地商鋪辦公樓開盤,主推的39套商鋪及42層辦公樓,在短短一天內即完成85%的銷售業績。
業內人士表示,調控政策指向的都是住宅市場,對商業地產而言,受樓市調控的影響依然較小,甚至可以說,此次“國五條”細則的出臺,一定程度上成爲了商用物業投資的助推劑。
下半年預期房價趨於平穩
業內人士認爲,下半年,受銀川續建規模不斷擴大、開發投資不斷增長、外地大型房產企業進駐開發投資熱情不減、城鎮化進程加快、濱河新區建設等因素影響,銀川房地產市場投資將進一步放量。在新的宏觀政策調控下,投資和投機性購房將受到階段性限制,居民的消費預期將逐步改變,觀望情緒有所釋放,預計下半年全市商品房銷售面積仍保持一定增速,房價趨於平穩。
本報記者趙媛媛