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地產評論員陳程同樣的價格,你會買一套50平方米的二手學區房還是一套120平方米的新房?隨着開發商對教育配套建設的重視程度增加,置業者開始關注擁有優質教育配套的新房市場。
教育地產成剛需主角
在上海傳統的學區房板塊中,學區房價格不僅遠高於非學區房,而且較多房子本身年代較久,戶型較小,居住條件並不理想。對於剛需購房者而言,不僅換房成本大大增加了,住房條件也變差了。因此,購房者在選擇中將趨於謹慎,對於房屋附加值的考量會更加全面。不僅要考慮到子女的受教育問題,還要兼顧到房產的增值保值作用,爲未來的改善置業打下基礎。
另外,由於對二手房徵收20個稅的政策調控心理影響依舊存在,據瞭解,很多購房者開始關注主打教育地產概念的新房市場。筆者從房產中介瞭解到,目前新房市場上名校概念盤開始走俏。越來越多的開發商更重視教育配套,加大了教育設施的資金投入,在原有已經成熟的優勢教育資源周圍拿地建項目,或是自建幼兒園等教育設施。
新房引入名校的這種形式,能吸引剛需的購房者嗎?
爲此,筆者走訪了位於浦東周浦鎮的御沁園,時值週五下午,售樓處擠滿了看房者。而距離御沁園不遠的另外一個剛需項目保利梧桐苑,早前也已全部售罄。御沁園售樓員說:“周圍學校資源豐富是項目的一大優勢,因此銷售速度很快。”
新樓盤聯姻名校成潮流
隨着城市的發展,人們的居住方式也在發生着變化,各區域板塊內的教育資源呈現“多點開花”的趨勢。另外,上海市區名校周邊已罕有新房供應,因此越來越多的新樓盤開始與名校聯姻。
業內人士分析認爲,越來越多的開發商主打教育牌,主要是從市場置業者的決定性需求考慮的,開發商在樓盤中引入學校也是一種增加產品附加值的方式,用來吸引更多的置業者。
以閔行紫竹半島爲例,受教育資源輻射較小,爲解決這一問題,紫竹半島引入華師大附屬幼兒園、小學、初中等一站式教育資源,用以服務購房者。該項目市場總監吳海明表示:“這個項目真正做到學校與項目良性互動,有不少客戶選擇這裏,良好的教育資源和發展潛力也是一個重要的考量,而來自於高新區知名企業、上海交大、華師大等的紫竹半島業主,也爲學校帶來了良好的生源,加上項目歸屬紫竹國際高新區內,區域名企雲集,將來甚至實習和就業都變得更容易。”
事實上,不是所有的名校與房地產的結合都這麼理想,許多項目規劃中自配幼兒園或學校、多爲政府強制要求,並非真正有效的“強強聯手”。不過從城市發展的角度看,這會是一個不可逆轉的趨勢。吳海明說:“像這樣的樓盤與名校合作的模式將會成爲未來教育地產的一個大方向。”
優勢教育資源爲樓盤增值
在地產創新力弱化,樓盤品質逐漸趨同的市場環境下,差異化的樓盤經營模式可以佔有更多的市場份額。而優勢的教育資源作爲樓盤附加值中的硬性指標,始終在樓盤的保值增值中表現出強勢的潛力。
以徐彙區第一中心小學對口樓盤梧桐花園爲例,中介掛牌均價達到42000元/平方米。與梧桐花園一街之隔的金星苑,建築年代較晚,且同屬高層建築,在建築質量上幾乎不存在差別,均價卻只有36000元/平方米。房產中介表示,“這屬於正常範圍。”
業內人士分析認爲:“上海市的傳統的學區房價格通常比周邊同等樓盤上浮30%左右。”
教育資源優勢對房價的提振同樣體現在新房市場上。“不論項目是否真正具有教育價值,只要是打出教育概念的樓盤,不僅在價格上比普通樓盤要高出許多,甚至連去化速度都更快。”一位房企的營銷總監告訴筆者。
購房者對於教育資源的需求會持續影響着教育地產的價值提升,這背後既有優勢教育資源分佈不均的現實因素,也有購房者對於子女教育的重視,在不改變現有教育模式的現實下,優勢教育資源對樓盤的保值增值作用還將進一步提升。