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即使今年房地產行業看上去紅紅火火,但埋在暗處的坑坑塵塵窪窪還真有不少。習慣於頂着光環過日子的房企們,所過的日子可能並不會像人們想得那麼的理想。
今年房地產行業至少到目前爲止是給足了想象空間的。直到春節後,業內的專家對於年內房價走勢的評定大多都是以穩爲主,但事實上,從廣州一手住宅價格的趨勢就可以看出,不少項目的銷售價格近一兩個月漲得飛快,在成交量的支撐下,房地產的光環又重新迴歸,特別是在新調控政策出臺後,看上去比以往都要偏穩的態勢更給了這個行業以更多的念想,讓不少人都覺得起碼在今年,樓市行情會一路高歌猛進。土地市場上重現往日激烈場面,地王出現頻出的現象也彷彿可以看出,不少開發商對於行情走勢也是全面看好。種種跡象彷彿都在表明,房企的日子在今年會很好過。但事實是否真會如此,至少現在還真的很難說。
5月15日,奧園地產召開了股東會,所公佈的今年前4個月的銷售金額僅有15億元。而事實上,按照計劃,在今年上半年,該企業要實現的銷售目標是28億。過去了三分之二的時間,完成率僅僅超過一半。這種狀態與人們今年對於樓市行情的印象是極不相符的。早在業績公佈之前,行業就開始在流傳,奧園會否爲了達成目標而出現項目銷售的變相降價。作爲今年項目量較大的區域之一,奧園集團在廣州所預計要推售的項目是比較多的。除了住宅以外,還包括一些去年拿到的大型商業綜合體項目,漢溪長隆體量達到50萬平方米的商業項目如今已經被定名爲“城市新天地”即計也會在6月份推出首批單位,而該集團在蘿崗的住宅項目奧園春曉的推貨也在緊鑼緊鼓地進行。儘管按照該集團運營總裁楊忠的說法,奧園今年銷售均價比去年上升20%。亦還會有上升空間,並不考慮對旗下項目做減價銷售。但如果要完成甚至超額完成今年上半年28億的銷售目標,奧園起碼在銷售上是要下功夫的。按照一些業內人士的觀點,不降價的是在售的項目,而爲了衝業績,新開的項目在定價上預計就會比市場預期要低一些。而事實上,奧園今年有很多新開項目。
奧園地產的銷售是當下房地產企業發展的一個典型。在今年看似光輝的光環下,其實房企面臨的問題並沒有變少,而是變得更復雜。政策調控的調子至今還沒有發生本質上的變化。儘管新國五條對於企業的打壓變小,但事實上在很多一線城市,爲了完成房價調控的任務,還是出臺了不少威力足夠的條條框框。這些新規在陣勢上並沒有往年那麼兇猛,但實際上的影響卻勝比往年。從今年廣州政府低調出現的針對高價盤的限籤、限售來看,對於樓盤銷售的影響還是很有效果的。
5月份,很多企業都在拼命地拿地,但細看就可以發現,搶着高價盤地的都是近兩三年來自定義爲要高速擴張的企業,那些大品牌的企業則仍然比較謹慎。萬科總裁鬱亮就曾經表示,地產行業的利潤率下滑是正常現象。而金地財務總監也曾認爲,地價不跌,住宅開發的利潤只會越來越薄。這反映出,即使今年房地產行業看上去紅紅火火,但埋在暗處的坑坑塵塵窪窪還真有不少。習慣於頂着光環過日子的房企們,所過的日子可能並不會像人們想得那麼的理想。地價的持續高漲,利潤率的下滑等因素在不斷地爲企業提出各種難題。而一些近年來衝得很猛看上去大有可爲的企業,事實上很多都是前期集聚了不少廉價土地的開發商。當土地市場公開招拍掛越來越透明,土地資源競爭肯定是越來越激烈,而市場又會在政策的指導下引向剛需。這樣下去,可能真會出現一種奇怪的現象,一邊是火紅的市場成交,而另一面則是房企呼叫着日子不好過。
蔣勁勁