南方日報訊(記者/張瑋)“前海的土地出讓將打破國內目前以法定最高年限一次性出讓土地使用權的做法，將實行彈性年期制度，並創新土地資源資產資本一體化運作模式。”作爲全國地改和金改試驗田，深圳前海深港合作區即將在土地管理制度上啓動一系列創新舉措。昨日，深圳市前海管理局對外發布了《深圳市前海深港現代服務業合作區土地管理改革創新要點(2013—2015年)》(以下簡稱“要點”)，將探索建立差別化的土地供應新模式，在土地用途管制、土地有償使用、土地產權制度等方面有所突破。

　　防止“土地炒作”自用部分10年內不得轉讓

　　“一般國內法定的一次性出讓土地使用權的年限是40年，但在前海可以是20年，然後到期後再續期。”深圳前海管理局官員說，前海在探索建立差別化的土地供應新模式上，突破之一就在於打破了國內目前以法定最高年限一次性出讓土地使用權的制度，實行彈性年期。

　　該局稱，土地批租制度改革分爲自用或出售兩種情況。自用部分，可以分期出讓、分段計收地價方式供地，根據產業特點和擬引進項目情況，合理確定首段年期和分段年期安排；出售部分，按法定最高年限出讓。土地使用期限屆滿申請續期的，經評審符合前海產業政策的可以續期。同時，在綜合考慮區位條件、宗地屬性、土地用途、市場情況等因素，分片區覈定標定地價並每年更新，支持引導現代服務業發展。

　　爲了規避前海地區陷入“炒作”土地的局面，前海還將建立需求管控機制，約定自用或出售比例，自用部分原則上10年內不得轉讓，出售部分原則上5年內不得再轉讓。經前海管理局批准可以轉讓的，轉讓方應將一定比例的增值收益上繳該局。

　　“而另一大突破則是在土地交易上試行‘建設項目用地預申請和公告出讓’，即相當於邀標，一般僅一家公司。”該官員稱，前海將根據產業用地的需求特徵、單元開發的客觀要求以及調控市場的階段任務，選擇合適的出讓方式，防止惡性競爭導致高地價、高樓價。提高單元規劃和專項規劃編制水平，實行有條件的“帶設計方案”出讓。創新產業用地用房管理，實行“帶管理方案”出讓。

　　土改與金改結合土地資源資產資本一體化運作

　　記者注意到，此次前海將創新土地資源資產資本一體化運作模式，有意把土改和金改結合起來，以土地資本化爲重點，實現從單純的土地資源管理向土地資源、資產、資本三位一體化綜合管理轉變。

　　深圳前海管理局稱：“該局將依託其全資子公司，面向國際國內兩個市場，加快土地資本化、資本證券化，爲土地資源高效配置和產業不斷升級創造持久動力。”前海將面向資本實力雄厚、開發經驗豐富、綜合招商能力強、運營成效明顯的企業，探索成片開發、定製開發、帶資開發、一級開發等多種開發模式，鼓勵和支持企業參與土地開發、招商引資和運營管理。

　　與此同時，通過境內外媒體發佈前海土地招拍掛出讓計劃和公告，推廣網上交易。加快建立與國際慣例和通行規則相銜接的市場服務體系，積極爲境外企業和機構競買土地提供更多便利，根據需要邀請境外專家參與產業項目評估論證。

　　在土地增值聯動模式上，適當拓寬土地增值收益使用範圍，通過注入土地使用權出讓收入、投資收益等方式，設立前海深港合作區產業發展基金，扶持急需引入的重大高端產業項目，大力拓展現代服務業發展新領域，不斷提升前海深港合作區現代服務業的國際競爭力。

　　有土地閒置行爲成交書作廢並沒收保證金

　　“前海寸土寸金，如何有效利用和管理好有限的土地資源？”一直備受外界關注，“要點”提出強化土地利用全程監管、探索預防土地閒置機制。一方面，強化土地使用權出讓合同監管效力，實行合同驗收制度，將其作爲房地產權登記前置條件。對不按約定履行開發責任和義務，存在囤地、炒地、閒置等行爲的，前海管理局可通過協商、仲裁、審裁或司法裁決等途徑收回用地。

　　另一方面，建設項目用地出讓成交後，用地單位將擬支付地價款的一定比例存入指定銀行賬戶，憑該局核發的用地紅線圖、成交確認書或中標通知書，按現行程序在規定期限內辦理規劃、設計、施工報建等手續，經確定動工建設並按約定繳交地價款納入財政專戶後，簽訂土地使用權出讓合同。未能在規定期限內辦理完成項目建設相關手續並實質開工的，成交確認書或中標通知書作廢，沒收競買保證金，從源頭上防止囤地、炒地和土地閒置。

　　據悉，前海管理局正在制定土地供應辦法等必要的配套政策文件，進一步細化“要點”的改革創新舉措。根據“要點”，到2015年，前海差別化的土地供應新模式將基本成型；到2020年，具有前海特色的深港現代服務業合作區土地管理模式發展定型併成熟運行，形成“深圳質量”的高端品牌，建成現代化國際化先進城區。