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本報記者于飛
通訊員寧志剛
長春市民蓋女士2013年5月初從單位辭職,準備在某商場租賃一間櫃檯賣飾品,結果因爲商場免租期的問題很茫然,這是一家新開業的商場,給租戶的免租期是一個月,可是鄰家櫃檯一位業主說她在另一家商場還有櫃檯,免租期是3個月,在這家商場不划算。蓋女士有些疑惑了,關於免租期,有法律規定嗎?
長春房屋置換股份有限公司經紀人張女士指出,承租房屋作爲商業用途使用的承租人常以房屋需要進行裝修爲由,要求房東給予一段不收取租金的期間,即免租期。爲避免因免租期引起糾紛造成不必要的損失,雙方應對以下三個與免租期相關的方面作出明確約定:
免租期限長短的確定
法律未對免租或免租的期間作出規定,免租期間的長短可由雙方根據實際情況自由約定,爲避免發生糾紛時難以舉證,雙方在簽訂合同之時應明確約定免租期的起始日期或順延事由,於公平原則而言,免租期不宜太長。
免租期內費用的確定
雙方應對免租的具體費用作出明確約定,例如約定免租期只免除租金,承租人在免租期間內使用房屋產生的水費、電費等需自行承擔等。另外,爲避免承租人惡意利用免租期,在免租期屆滿之後以各種理由拖欠應繳租金,出租人應與承租人約定承租人在接收房屋之時就要支付租賃保證金及首期租金,不宜因存在免租期而拖到免租期後再收取。
免租期轉租收益的確定
一般情況下,出租人考慮到承租人在裝修期間無法正常使用租賃房屋方同意給予免租期,如果承租人通過在免租期內轉租或其他經營的方式獲取租金和經營收益,則與出租人給予免租期的初衷相違悖。因此,在允許轉租的情況下,雙方應在合同中進一步對承租人可否在免租期間內通過轉租獲取租金利益或如何分配該租金利益作出約定。
投資公司與家居公司在租賃合同中約定了轉租條款與免租期條款,但未約定家居公司不可在該期間內轉租,也未對如何分配轉租所得作出約定,因而,家居公司在免租期內轉租並獲取租金利益的行爲並不構成違約。投資公司與家居公司可根據實際情況在協商一致的基礎上籤訂補充協議對相關事項作出變更,以更有利、更公平地保護雙方的合法權益。