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“地王”頻現,房企“不差錢”,市場“看漲”預期強烈,諸多因素交織,是否將合力推動下半年房價繼續衝高?
國家統計局7月18日發佈的數據顯示,6月份新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數分別爲63個和55個。房價上漲的城市有所減少,半數左右的城市房價環比漲幅有所收窄,反映出當前房價上漲勢頭趨於緩和。
房價上漲動力較足但幅度趨緩
接受本報記者採訪的交通銀行金融研究中心研究員夏丹說:“今年年初房價快速上升,後期雖然繼續上漲但是漲幅收窄。目前來看,下半年房價上漲動力充足,但是漲幅或將保持平穩。”她認爲,三大因素推動房價上行:一是市場供需矛盾未緩解,預計一線城市及重點城市房價上漲動力位居前列;二是目前房企資金狀況較好,‘以價換量’放鬆價格的動力不足,大型房企將繼續在一二線城市佈局;三是土地市場的火熱最終會傳導至樓市。
從關乎房企生存發展的土地和資金兩大重要環節來看,支撐後市向好的因素依然存在。作爲“麪粉”的土地市場,由於近期地方政府加大推地力度,房企拿地積極,土地市場持續活躍,價格連續3個月上漲,一線城市“地王”的出現,拉動周邊二手房市場價格的攀升。“麪粉”價格上升,“麪包”漲價只是時間的問題。
6月銀行間市場出現的資金緊張並未對房地產企業帶來影響,房企尤其是大型房企並“不差錢”。上海易居房地產研究院研究員朱光表示,1月至6月,房地產開發企業到位資金同比增幅與前5個月基本一致,延續了今年以來整體較爲平穩走勢。顯示上半年房地產企業的資金情況還是處於良性區間。近期隨着市場銷售有所減量,銀行間流動性以及房地產融資收緊趨勢的逐步明顯,預計下半年這一增幅將有所回落。
雖然房價上漲動力猶存,但是大幅飆升的概率不大,因爲拉動房價下行的因素也存在。夏丹認爲,當前國際資本流動發生了新變化,全球資本逐步從新興市場撤出,我國面臨資本流出壓力。下半年商業銀行在存貸比的約束下,可能會面臨貸款收緊壓力。
樓市調控難度加大
目前房價漲幅趨緩,表明3月份出臺的房地產調控措施出現一些積極效果,但整體來看房價上漲的城市還是較多。
在夏丹看來,目前一些政策效果隨着時間的推移逐步弱化,房地產宏觀調控思路正在作出調整,下半年調控加碼的可能性較小。
房地產宏觀調控的最終目的是促進房地產市場的健康發展,維持房價的基本穩定。分析人士表示,從現有的房地產宏觀調控“組合拳”來看,短期的行政干預手段對於抑制樓市投機行爲起到了一定的作用,但這些政策並非長久之計。受到抑制的住房需求一旦釋放,就會造成房價的反彈。必須要構築促進樓市健康發展的長效機制,調整好政府與市場的關係,該歸政府管的要由政府管,該讓市場發揮作用的也不宜過度進行行政干預。
當前居民對房價過高的不滿,主要在於住房脫離了居住的屬性。房地產宏觀調控的重心在於滿足百姓“住有所居”的需求,這就要求進一步加大保障性住房體系的建設,滿足低收入羣體住房需求,還要考慮夾心層的住房需求。目前,“盤活存量”一詞炙手可熱,實際上房地產市場的健康運行也要考慮“盤活存量”,擠出投機性需求對供需關係的影響。面對“屢調屢漲”的樓市迷局,下一步如何促進房屋迴歸居住屬性,調控之路難度不小。
房產稅並非抑制房價“利器”
儘管樓市仍處於政府嚴厲調控之下,但調控環境整體仍相對穩定。有關房產稅試點擴容呼聲也是老生常談。雖然目前政策層面尚未有明確的時間表,但是,房產稅試點的推開已是大勢所趨。
夏丹認爲,開徵房產稅屬於樓市調控中的一種長效機制,通過增加持有環節成本擠出存量房。從國外經驗來看,房產稅試點之初不會對抑制房價起到“立竿見影”的作用,後期將會逐步影響樓市,但是之後作用將逐步弱化。房產稅最終目的不是爲了抑制房價,而是完善稅制,不能把過多的期望放在房產稅上。
(來源:金融時報)