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天津北方網訊:房屋專項維修資金可以說是房屋的“養老金”,這和廣大購房業主的生活息息相關。現在許多商品房小區陸續出了保修期,更多的業主開始關心房屋及小區內共用部位、共用設施設備的維修以及房屋專項維修資金管理和使用情況。爲此,市國土房管局房屋維修資金管理中心將分期對廣大業主普遍關注的維修資金使用問題進行解答:
一、房屋專項維修資金的主要用途,哪些維修工程不能動用?
答:房屋專項維修資金專項用於商品住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造,不得挪作他用。那麼,房屋的共用部位包括基礎、承重牆體、樑、樓板、柱、屋頂以及戶外牆面、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備包括電梯、消防設施、綠地、道路、下水管道、安全防護設施等。但是,下列情況不屬於專項維修資金列支範圍:一是在商品住宅共用部位、共用設施設備保修期內,應由建設單位或者施工單位承擔的商品住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;二是由專業經營服務單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;三是商品住宅共用部位、共用設施設備屬於人爲損壞的,其維修、更新費用應當由責任人承擔;四是根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的商品住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
二、房屋專項維修資金如何申請使用?
答:專項維修資金的使用應當堅持業主決策、設立專戶、專款專用、覈算到套、安全透明的原則,使用專項維修資金需向區縣房地產主管部門備案。那麼申請使用的步驟,主要包括六步:
第一步,制定方案。物業服務企業根據項目日常管理、查勘及業主報修情況,制定維修計劃。根據維修內容,由物業服務企業和業主委員會初步確定監理單位,並通過邀請招標的方式,初步確定施工單位及工程預算費用。維修方案確定後,物業服務企業應當登陸維修資金管理系統(www.tjwxzj.com.cn)進行註冊登記,註冊後在維修資金使用系統中填寫《維修和更新、改造方案》。
第二步,業主確認。業主委員會在物業服務企業的配合下,將《維修和更新、改造方案》以入戶確認的方式徵求相關業主書面意見。根據《物權法》規定,使用維修資金應當經雙三分之二以上的業主書面同意後,將《維修和更新、改造方案》以及業主簽字表決結果在小區明顯位置進行公示。所謂“雙三分之二”,一方面是指從業主戶數說,另一方面是從業主擁有專有部分的建築面積說。也就是說在使用維修資金前,同意方案的業主人數超過相關業主三分之二,且擁有的專有部分建築物面積之和超過相關建築物面積的三分之二。舉個例子,比如說某小區一幢樓的4部高層電梯需要維修,這幢樓建築面積是2.1萬平方米,涉及業主210戶。如果這4部電梯的維修需要動用維修資金,需要雙三分之二以上業主同意的概念是,至少要有140戶以上業主同意,且這140戶業主擁有的專有部分建築面積達到1.4萬平方米以上,才能使用維修資金。
第三步,辦理備案。公示期滿後,物業服務企業應持相關要件,到項目所在地的區縣房地產管理局物業辦辦理專項維修資金使用備案手續。
第四步,開戶劃款。物業服務企業持區縣房地產管理局物業辦出具的備案證明,到維修資金專戶管理銀行(天津銀行)開立專項維修資金使用專戶,並持相關要件到市房屋維修資金管理中心辦理工程預算金額的50%首期維修款劃撥手續。首期維修款到賬後,工程就可以開始施工。
第五步,竣工驗收。物業服務企業組織、監督施工單位進行施工,並在工程竣工後,組織業主委員會、相關業主、施工單位及工程監理單位等對工程進行驗收,共同簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》。
第六步,決算覈減。工程驗收合格後,物業服務企業根據施工單位出具的工程決算書,在使用系統中填寫工程決算金額後打印《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》,並在小區明顯位置進行公示。公示期滿後,物業服務企業持相關要件,到市房屋維修資金管理中心辦理工程決算尾款劃撥手續。
三、申請使用房屋專項維修資金,大約需要多長時間?
答:這個時間是不固定的,因爲它主要取決於維修項目的不同和所涉及受益業主的多少。比如說,維修一幢樓的4部電梯與維修五幢樓的20部電梯,它所涉及的受益業主的戶數是不同的需要向業主進行書面確認的工作量也是不同的。比如:維修小區道路和維修小區內某幢樓的屋頂,它涉及書面簽字確認的範圍分別爲小區全體業主和某幢樓的業主,所以申請使用維修資金的時間長、短是不同的。
在維修資金申請使用六步程序中只有區縣房管局備案環節和市房屋維修資金管理中心中心撥款環節的時間是可控的:區縣房管局備案最多在2個工作日內就能完成;市房屋維修資金管理中心在1個工作日內就能劃50%的首期款;2個工作日內劃撥工程尾款。
如您想及時瞭解有關天津市房屋專項維修資金管理方面的法規、政策,可以登陸天津市房屋專項維修資金管理信息網(www.tjwxzj.com.cn)進行查詢,也可以致電天津市房屋維修資金管理中心58822900進行政策諮詢。