天津北方網訊：樓市傳統旺季『金九銀十』已經進入尾聲，伴隨著央行發布的《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，明確宣布放松限貸。『十一』過後，多家銀行出臺執行細則，落實房貸新政。多家代理機構和房企的銷售數據顯示——

　　央行新政激活市場

　　在經歷了限購持續三年導致的剛需透支後，今年的『金九銀十』，由於央行的新政激活了改善型需求市場。從熱銷項目構成來看，品牌房企項目、自住型項目和價格優惠項目吸引力較大，價格依然是客戶的主要關注點。

　　據悉，上周(10月11日至10月17日)本市新建商品住宅共成交1924套，與前一周相比(以下簡稱『環比』)上漲160.0%；成交面積21.2萬平方米，環比上漲156.4%；套均面積110平方米；成交均價11139元/平方米，環比下滑1.3%。從各區域來看，中心城區成交新建商品住宅共成交242套，環比上漲128.3%，成交面積3.1萬平方米，環比上漲119.4%，成交均價23291元/平方米，環比上漲1.0%。

　　從這些成交數據不難看出，新建商品住宅呈現『量漲價跌』的態勢。我愛我家市場研究中心認為，國慶黃金周開發商的優惠措施產生了一定的效果，節後隨著已認購客戶的陸續簽約，帶來近兩周交易量的逐步上昇。區域方面，上周環城四區的交易增量顯著，交易量佔到全市的40%以上。我愛我家認為，一方面當前環城四區的新房供應量大，另一方面，緊鄰中心城區的區域優勢，加之符合剛需的產品和價格優勢吸引了眾多自住型需求，例如津南區辛莊板塊、西青區張家窩板塊等均是近期環城四區較為熱點的板塊。

　　新盤入市聚攬人氣

　　今年『金九銀十』迎來不少新開盤，加上天氣秋高氣爽，自然推動了不少有置業意向的購房者加緊諮詢，不少開發商紛紛抓住此次機會，加大宣傳促銷力度。

　　據統計，十月天津樓市共有優惠樓盤454個，如今對於項目來說，特別是環城和郊區的項目，人氣是最重要的。有時候做一些比較獨特的活動，吸引置業者前來，往往就能將項目在板塊中脫穎而出。『金九』基本持平，佔到在售樓盤總量的73.7%。十月天津全市樓盤總量繼續增加，待售樓盤猛增48個，除去遠郊區縣打折樓盤總量增加外，市區、環城、濱海區域優惠量均保持穩定，但環城四區依舊是優惠樓盤最多的區域。

　　據悉，在開盤產品中，小高、高層、洋房、別墅應有盡有，其中小高層佔比9.3%，別墅佔比為18.60%，而洋房佔比達到23.26%，高層總佔比達到62.79%，成為開盤產品的主力。對於開盤的戶型方面，70平方米至130平方米的中小戶型成為主力軍，而天津大都會、松江置嘉公寓、富華梅江公館、東亞風尚國際等開發商更是推出了面積在四五十平方米的小戶型。

　　不少房企除選擇讓利促銷等手段爭取市場有限的份額外，還加大供應和推盤力度。而且，從9月、10月兩個月開盤項目的主打戶型也不難看出，開發商在推出產品方面更多的是面向剛需購房者，旨在通過中小戶型房源滿足剛需購房者需求，帶動市場活躍程度。

　　改善大增高端受益

　　從房地產市場改善型需求的買家佔比來看，約佔三成左右，此次新政影響最大的也是這部分買家。可以說，進入十月以來，看房客中改善型需求買家大增，不少更是全家出動，准備抓住機會入市。在各類型樓盤中，中高端樓盤有望成為新政的最大受益者。

　　天津境內，不少環城中高端樓盤的價格直逼市區樓盤價格。某樓盤均價最低2.3萬元/平方米，部分單位達2.5萬元/平方米。據了解，這是一個豪宅樓盤，除了部分面積130多平方米的三房單位外，其他單位都超過180平方米，個別甚至超過200平方米。

　　此前，隨著樓市成交進一步走低，無法將庫存順利轉化為現金流的開發商們頓覺『壓力山大』。不過，在樓市房貸新政出臺的背景之下，市場似乎有望迎來樓市調整的拐點。業內認為，央行新政修正了之前限貸政策『認房又認貸』的做法，提出『對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策』，鼓勵改善型購房，對於釋放樓市的改善型需求有重要的意義。

　　與此同時，終於等來了改善型需求這股回暖的新力量，使得今年10月份的市場行情交易平穩上昇。此外，新政還把首付和利率的自主權交還給銀行。也就是說，如果銀行認定是優質客戶，買第三、第四套房都有可能在首付和利率上獲得優惠，對市場無疑又添利好。

　　樓市回暖價格難漲

　　截至目前，央行新政出臺近一個月，效果也算立竿見影。但在價格方面，主流房企的行為和判斷仍趨於謹慎，認為市場以平價走量為主。有人甚至認為，四季度樓市是繼續降價態勢，會有更多樓盤降價。因為房價下跌是有合理空間的，去年房價上漲的部分跌回去一半差不多就是合理價位。

　　同時，多位業內人士也表示，新政給市場帶來的是一個銷售窗口期，並不能說市場就此反轉。長期來看，房地產業新常態已確立，樓市供求關系逆轉，整體供大於求，房企去庫存是首位，樓市正在進入存量房時代。

　　而多家券商調研顯示，『十一』期間整個行業銷售都比較理想，大部分主要房企認購數字都高於2013年，應該是一倍左右增長。第三方市場研究機構數據也顯示，雖然商業銀行房貸細則尚待落地，但效果已經顯現。

　　從房價慣性看，目前房價下跌城市數量仍然是主流，大多數大中城市仍然面臨房價下降的壓力。從近期入市的新樓盤來看，定價以平穩為主。業內有關人士認為，新政並不能扭轉房價下降預期。預判四季度會是繼續降價的態勢，甚至會有更多樓盤降價，房價下跌會更加明朗，降價的比例和范圍會更寬，而且購房人會更加果斷。