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天津北方網訊:無論是在前一段房地產市場低迷不振的時候,還是近期利好政策不斷爲市場加溫的時候,由於家長望子成龍的心理,學區房始終保持一枝獨秀的態勢,持續火爆。雖然小學入學季已經過去2個月,津城熱門學區房的價格卻未見鬆動,記者在採訪中遇到和平區實驗小學片區的一處“落戶房”,區區6.18平方米卻要價135萬元,創下單價每平方米21.8萬元的新紀錄。
價格看漲
單價驚人總價“不高”買賣“不停閒”
像魏女士這樣的家長其實不在少數,但作爲月薪幾千元的工薪家庭,購買學區房面臨的壓力巨大。記者在近期的調查中發現,和平區學區房的價位一直位於“領頭羊”的位置,而且是逐年增長的趨勢。從房產中介瞭解到,屬於和平區實驗小學片區的小區總共只有10個左右,忠厚裏、益壽裏、尚友裏、華蔭東里(部分)等近幾年一直屬於實驗小區的“鐵片”,尚友裏小區的房價本月均價爲52089元/平方米,環比上月增幅1.40%,同比去年增幅2.49%。一套上世紀80年代的房子,兩室一廳,建築面積65平方米,現售285萬元,每平方米達到4.4萬元;而在實驗小學附近的一家中介公司門前,華蔭東里的公產房,計租面積25平方米(建築面積=計租面積×1.3,32.5平方米),總價款達到了240萬,每平方米售價達到了7.4萬元。
這還不算最貴的,中介公司介紹,在西安道一處建築面積6.18平方米的私產平房,售價爲135萬元(可議),每平方米達到21.8萬元。由於此房交易未過5年,所以契稅、土地出讓金、營業稅和中介費,總房款差不多快到150萬元。這套房子掛出一個月,雖尚未尋到買家,但中介表示這套由於總價低,又可落戶,在近幾年已經被多次交易。
不僅在和平區,其他市區內的學區房的價格也是“漲”聲一片。河西區閩侯路小學分校旁的福至裏小區二手房評估價22821元/平方米,環比上月增幅1.16%。而在去年年底,閩侯路周邊一室房源成交均價在每平方米18000~19000元之間,而現在的價格上漲20%,而且未來還存在一定的升值空間。南開區中營小學附近的壹街區二手房評估價22987元/平方米,環比上月增幅0.26%,同比去年增幅6.43%。此片區房子較新,一套2008年建成的94平方米的房子現賣210萬元,約合每平方米2.2萬元。
儘管價格從未鬆動,但是家長們仍是“情有獨鍾”。特別是剛剛過去的“金九銀十”,學區房仍是成交主力。
新政影響
私產學區房佔優勢 房源更爲稀缺
看了半天,很多購房者會發現在學區房中公產房佔有了很大的比例,特別是和平區學區公產房交易佔比高達40-50%。在“津十六條”發佈之前,公產房雖然房齡久,但是由於面積小,且不計入“限購”套數成爲學區房中的首選。但今年10月30日後,購買家庭唯一普通住宅,單套建築面積在144平方米及以下的,按照成交價格1.5%徵收契稅,單套建築面積在90平方米及以下的,按照成交價格1%徵收契稅。新政出臺後,過五年的私產學區房增加了優勢。
記者瞭解到,根據今年7月1日實施的《天津市直管公產房屋管理辦法》規定,直管公產住房置換時,購房人購買使用權同時購買產權。按照目前市場上公產房買產權費用一般在1-3萬元左右,雖然公產房可以提供貸款,但由於手續上相對麻煩,所以絕大部分的公產房都是通過一次性付款交易,外加2%的過戶手續費,對於這一兩百萬以上的花費,工薪家庭難免要東拼西湊。相對同等面積的私產房來說,按照新政,如果是90平方米以下5年以上的首套住房,契稅只有1%,加上1%土地出讓金,省去了原來5.65%的差額營業稅,所以從稅費上節省了大筆開支,而最重要的是私產房可以申請貸款,像一套200多萬的房子,從稅費上就能節約不到20萬,這樣給買房者減少了很大的壓力。只不過,這樣的房源更爲稀缺,即便不是學區房銷售的旺季,這樣的房源只要掛出便會很快被買走。
買房不易
兒子還上幼兒園 夫妻倆“跑斷腿”
魏女士的兒子還在上幼兒園的中班,但是爲了讓孩子上個好小學,夫妻倆“跑斷了腿”。“我們從去年開始四處看學區房,和平區的房子幾乎看遍了,找不到一套便宜的。”魏女士一心想讓孩子去實驗小學,然而無論是從網上搜,還是從中介的門店去找,那些掛出來的學區房價格讓她“望房興嘆”。“我倒不是想住在這邊,只希望買間小面積的,讓孩子落個戶口。看了幾套,面積倒都不大,一般以公產房居多,大都20平方米左右,可是每平方米單價都在五六萬以上,公產房需要一次性付款,這讓我們真的無法承受。”儘管這樣,魏女士還是沒有放棄,兩口子天天和中介公司聯繫,“硬着頭皮”繼續奔波在尋找房子的路上。
風險提醒
遷移戶口條款要提前約定
隨着樓市成交的活躍度增加,不少專業人士認爲學區房的價格未來還是看漲,漲幅大概在5%~10%之間,學區房熱度雖然居高不下,但購買學區房的風險亦水漲船高。
按照以往的經驗,購買“學區房”主要是爲了“落戶”上學,每年的中小學學區劃分方案是必須要研究的。購買一手房的家長,即使開發商承諾其房源可以劃入重點學區,也並不能保證入住後業主子女確實能夠就讀其承諾的重點小學。因爲房產證未頒發之前,小區歸屬方案並未落實,加上重點小學適時會對其實際學片社區進行更新劃分,這都讓學區房的購買存在更高風險。而針對二手房中的學區房,賣房後不遷移戶口的問題不具有可訴性,即不能通過法院強制賣房人遷移戶口,這就要求購房者在購房合同中必須加入遷移戶口的條款,比如約定在某時限內不遷戶口要支付違約金等條款。因此,購買二手房時,業主最好先和原房主一起到所在地派出所確認戶口是否全部遷出,再辦理產權交易手續。
單價數萬一平方米的“天價”學區房,讓選擇教育變得不再像“孟母三遷”的典故一般輕鬆。不要讓孩子輸在起跑線上的想法,讓如今孩子的父母爲房子操碎了心。不少人一邊爲學區房付出昂貴經濟代價的同時,一邊思索,學區房真的能決定孩子的未來嗎?
爲此教育人士表示,“成材”就是一個模糊的說法,每個人都有自己的定義,上名校並非唯一的答案。一位剛剛購買了一套遠郊房、孩子還未到入學年齡的80後表示,“孩子只要健康、快樂的成長就夠了,大部分人過的都是平凡、平淡的生活。而且,學校只是一個方面,孩子本身的追求、上進心、家庭教育也是非常重要的因素。爲了一個學習環境,透支全家人大半生的積蓄去購買學區房,實在沒有必要。”當然更多的家長堅持,好的學校無論從師資力量、教育資源、成長環境等各個方面來說都更爲理想,畢竟“想把最好的給孩子”、“望子成龍”是中國人的傳統觀念。