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天津日報:
我是中北鎮萬科假日盈潤園的住戶,現就該小區物業公司即萬科物業違規收費問題向貴報社反映,望能夠對此問題予以報道並幫助解決。
萬科假日盈潤園首批建築的交房時間在2012年9月,業主實際看到和感受到的,這時的交房是草草交房,還沒有達到居住的條件,情形是這樣的:
1.首批住進去的住戶,實際是住在工地裏,前後全是工地,歷時2年多,現在仍在施工。前年和去年春、夏季的近半年時間,從早晨5點多就開始施工,住戶不敢開窗戶,否則根本睡不着覺,住戶試圖反映此問題,物業的電話經常打不通,即使打通了,他們解釋說是開發商的問題,不是一個公司,解決不了。衆所周知,實際他們是一個集團公司下的兄弟公司。
2.2014年9月底之前,小區門口全天24小時沒有保安值班,人員隨意進出小區,有段時間,賣菜的商販在門口賣菜。
3.小區內和車庫內安裝有監控設施,但是沒有真正啓用,住戶的自行車被放氣、汽車後備廂打開了,查監控錄像沒有信號。
4.住戶向萬科物業索要物業費的分項標準,萬科物業遲遲不給。
5.在物業服務及設施不到位的情況下,物業公司不能全額收取物業費。但萬科物業置之不理,從2012年9月開始,堅持按全額即2.1元/平方米收取;目前物業公司開始使用門禁,限制不全額交物業費的住戶進出樓道和乘坐電梯。
萬科假日盈潤園住戶白先生
記者調查
業主:物業還不錯
11月13日,記者聯繫了白先生,他堅持認爲在物業服務及設施不到位的情況下,物業公司不應該向業主收取全部物業費。
11月15日,記者來到位於西青區中北鎮的萬科假日盈潤園,小區入口有門崗,但出入行人不需要登記。小區內最靠北的兩幢樓被圍擋圍住,看樣子還未交付使用,有多個挖出的大土坑,正在施工,但是動靜並不大,也不影響居民的正常通行。
記者看到一位拎着一兜子菜的男士,遂上前瞭解情況。這位男士自稱姓張,是這裏的業主,住進來也有兩年左右的時間。說到施工擾民的問題,他表示小區內的還好,主要是緊靠小區西面圍牆外有一條河,早前在修。“那時候有點兒吵,夏天開窗有時受影響。現在冬天開窗少,那裏也基本修完了,沒什麼大事。”他說。至於小區入口處9月前是否存在人員出入過於隨意、菜販子都到小區門口的問題,他覺得不是什麼大事。“差不多各個小區行人出入都是隨意的,菜販子我沒見到。”
對於物業以交物業費爲前提,控制門禁和乘坐電梯的問題,他表示沒什麼不對,“物業費就應當交,不交費還要享受服務,哪有這樣的事!”臨了,他補了一句:“萬科的物業就算不錯了。”
物業:已經解釋清楚
對於白先生反映的問題,物業工作人員也一一作出瞭解釋。對於小區內施工擾民的問題,物業表示小區是滾動開發,記者看到被擋板圍住的11號和12號樓都是明年才交房的。“業主買房時就應該知道入住時可能還有其他樓在施工,而且我們協調施工方在夜間和節假日停工,儘量減少對業主的影響。”物業工作人員說。
白先生認爲未設門崗,這部分的物業費就不該收費。物業方面表示:“車行崗我們一直都是24小時有人的,他說的是人行崗,那個入口我們以前每晚是關閉的。”按照《天津市物業價格收費指導標準》,盈潤園物業實施的一級物業服務收費標準爲每月1.2元/平方米。《天津市普通住宅小區物業管理服務收費管理辦法》規定,經業主大會討論後,物業費在此基礎上可上下浮動不超過20%。這1.2元的價格中,包括“公共秩序維護”一項,收費0.34元,此項含4項內容,第2項即爲“門崗:各出入口24小時值勤,其中主出入口7:00-19:00立崗,並有詳細的交接班記錄;對外來機動車實行詢問登記。”記者據此提出疑問,物業項目經理表示“車行崗是24小時值勤”,監探一直是開着的。
對於門禁和梯控,物業方面表示沒有交物業費的業主並不是不能使用電梯了。“交費的業主,我們將他們的磁卡有效期充到交費截止日,沒交費的,需要一週來物業充磁一次。”
物業經理告訴記者,日前已和反映人解釋清楚,後者也交齊了物業費。
記者再度聯繫白先生,他承認已經交了物業費,但是一直沒有看到物業分項收費標準。而按照《天津市普通住宅小區物業管理服務收費管理辦法》第十八條規定:“物業服務企業應當按照明碼標價的規定,在經營場所或辦公地點醒目位置公開標示服務內容、服務標準和收費項目、收費標準等相關情況。”他表示自己反映問題不是爲了不交物業費,而是對這一類現象不滿。“物業公司在服務設施不全的情況下,全額收取物業費,我認爲這是不合理的。反映我的遭遇,就是希望引起社會的重視。”
律師:以門禁梯控催物業費不合法
在物業服務不到位的情況下,業主是否可以拒絕繳納部分物業費呢?泰達律師事務所的馬健鐸律師認爲,在司法實踐中,很難釐清業主認爲不到位的服務到底價值幾何。就像白先生提到的門崗沒有做到24小時值勤的問題,僅是“公共秩序維護”大項中的一個分項,這一分項到底值多少錢,很難確定。因此在司法實踐中,如果物業公司將欠費業主告上法庭,法官也會從整體上考慮業主應繳納多少錢,而不是簡單扣除某一項的費用。
至於業主出入樓門和乘坐電梯的權利只能到物業費到期日的行爲,馬健鐸律師認爲是不合法的。“電梯是住宅的一部分,是業主們花錢購買的,所有權歸業主所有,不是物業的。物業無權設置使用障礙。如果業主不能按時繳納物業費,可以通過法律途徑解決,無權利用門禁、梯控逼業主交費。”
本報記者耿堃