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2月21日，中央公佈了一份重磅文件：《關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》，《意見》提出，要加強街區的規劃和建設，原則上不再建設封閉住宅小區，已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節約利用。
其中，“原則上不再建設封閉住宅小區，已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開”這句話，引發熱烈討論。已建成小區誰有權決定開放？今後沒有封閉式小區，是否意味着小區不再有物業？小區開放後安全如何保證？小區打開之後，有沒有什麼配套措施來保障大家的權利？對於這一系列的問題，看看專家怎麼說。
1 打開小區是拍腦袋之舉？
對於中央的這份《意見》，有質疑者認爲在執行的過程中會遇到很大阻力，這是不是拍腦袋之舉？實際上，出臺這一文件的背景是經過37年發展，中國城市日新月異，但問題也不少，尤其是各種“城市病”，必須得治，刻不容緩。
以北京爲例，堵車已經成爲十分嚴重的問題。城市規劃專家說，其實北京的道路寬度並不比國際上其他大城市窄，甚至要更寬，但擁堵的很大一個原因，就是城市支路等毛細血管不通暢，道路微循環不好。
國家發改委綜合運輸研究所宏觀城市交通室主任程世東表示，西方國家城市發展一直是小街區，路網密，不會像我們一些城市經常出現交通毛細血管堵塞的情況，
而封閉式的大院或小區不僅割裂了路網交通，而且從多個方面影響了城市生活。專家說，大部分生活性的街道上，應該有更良好的關係。人走在街道上，有一些小商店，有怡人的環境、步行空間、綠帶、休憩場所等，會讓人很舒服。而如果走在一條街上，旁邊只是圍牆，你就會覺得這條路很長。
從這個角度講，打開小區的決定恰逢其時，並非拍腦袋之舉，因爲在中央看來，封閉小區是造成當前城市病的一大病因。
2 打開小區違犯《物權法》？
既然打開小區是爲了解決城市病，讓城市更加宜居，那麼問題來了，誰有權打開小區？畢竟，小區是否打開涉及業主的利益，在《物權法》已經出臺的背景下，業主的權益如何得到尊重？北京市房協祕書長陳志認爲，對於已有小區是否開放，應該充分尊重小區土地的使用權人——業主的權利。
陳志說，一個小區使用的土地，無論是小區內建設道路、綠地，還是建設住宅樓的土地，都先是開發商從政府手中獲得使用權，建設完成後出售給業主，而小區使用的土地也被劃分到每個購房的業主“頭上”。同時，《物權法》中規定，小區道路如果沒有明確規定屬於市政道路的，產權屬於全體業主。因此，對於已有的小區來說，是否開放，應該由業主共同決定。
北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波說，意見中提到的已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，用了“逐步”一詞。他認爲可以選擇住宅小區土地使用權70年到期時再變更，或小區住宅樓已經無法居住需重建時再變更。
從專家的觀點來看，在依法治國的背景下，要打開已建成小區需要充分尊重業主的權利，在充分協商的背景之下，才能逐步打開，這應該是大概率事件。
3 開放小區道路如何補償？
如果業主同意打開小區，將小區道路變爲公共道路，會有補償嗎？中國政法大學教授王衛國認爲，從法律上講，政府要協商推進，比如與小區業主大會進行必要協商，還要進行補償。
同時，要區別對待，不能一刀切，“在一些地方道路非常稀缺的情況下，要與小區業主等各方進行協調；對於有些小區根本不存在這方面的需求，圍牆打開對於緩解交通沒有實質性的意義，反而增加了安全隱患，就應保證小區內道路的生活功能，以及業主寧靜和安全的需求”。
此外，對於單位大院，王衛國表示，比住宅小區的問題要簡單一些，很多是國有單位，但也有一些企業單位，因此也不能一概而論。
這裏面的關鍵問題是土地使用權，它包括兩類，劃撥土地使用權和出讓土地使用權。國有企業通常屬於劃撥土地使用權，而企業單位還要看看是劃撥土地使用權還是出讓土地使用權。
王衛國表示，劃撥土地使用權是無償取得的，這個使用權政府可隨時收回，只要適當補償即可；對於出讓土地使用權，政府強制收回時必須是出於公共利益的需要，收回中還需要論證，並進行補償。補償包括退回土地使用權剩餘年限的土地出讓金、給小區居民帶來不便的補償、道路建設成本，以及由此給居民帶來不便進行的補救措施，包括如噪聲、污染等一系列問題，都要統籌進行。
4 小區物業將被取消？
如果沒有了小區，沒有了小區內的道路和綠地，那是否還需要物業？是否還要交物業費？對此，北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波說，所謂物業，是負責小區的公共設施和共有部位的維護。一棟樓內的樓道、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設施，也是需要維護的。所以將來也會劃定公共部位和共有設施，只是按照屆時的規劃來確定。
“物業的本質不會變，只是管理服務的方式會有所變化。”樓建波說，因此物業公司不會消失，業主們仍然需要物業公司提供服務，只是服務形式的變化，如過去是一個小區封閉起來，門口有保安值守，將來物業的保安則可能是在樓門口來值守，而開放後的道路上則由警察來巡邏。
5 怎麼保障小區安全？
推行街區制後，很多人擔心，以後小區的物業如何管理？小區的安全隱患是不是會增加？中國人民公安大學治安學院教授王太元認爲，小區的治安並不僅僅是靠封閉來解決，封閉也不能解決安全問題，要靠管理和防範等多個方面，如加強巡邏、守護等多種措施加強治安。實行街區制，也不意味着治安就會有問題。比如南方一些城市的騎樓，就是典型的街區制，居民們往來密切，鄰里關係融洽，並沒有因此而出現治安惡化的問題。
小區打開後，通行車輛多了，噪聲問題如何解決，是否會擾民？王太元認爲，首先要看擾民到什麼程度，通過調查研究，判斷之後是否安裝隔音牆，對於不同的問題。包括噪聲，涉及的問題都要制定具體的、有針對性的措施進行解決，不能一刀切。
6 學區房劃分是否會受影響？
中國教育科學研究院研究員儲朝暉分析說：“街道和小區，是過去學區如何劃分主要考慮的一個重要因素。未來小區打開後，如果不改變街道的管轄，應該不會有太大的直接影響，如果打開後改變街區的管轄，可能會影響到學區房”。
儲朝暉表示，作爲城市社區管理，從長期發展來看，從公共資源提供上應該注重公平、均衡，公共服務職能應由政府整體考慮，而不是根據社區和周圍單位部門過多掛鉤。
最高法迴應“小區開放”：尚需立法
“目前這一意見屬於黨和國家政策的層面，涉及包括業主在內的有關主體的權益保障問題，還有一個通過立法實現法治化的過程。作爲人民法院，我們將密切關注，並積極應對。”最高人民法院民一庭庭長程新文在23日召開的《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》新聞發佈會上，對社會關注的“小區開放”問題進行了迴應。
程新文在回答記者提問時說，封閉住宅小區是農耕時代的產物，現在已經處於21世紀工業化、信息化和新型城鎮化的新時代，推進現代化城市建設需要有新的理念和探索。“這一舉措的目的是爲了實現物和有關資源效益的最大化，這是一個非常具有前瞻性的、與時俱進的城市發展理念，符合當今世界的潮流和發展趨勢，對於推進城市現代化具有重要指導意義。”
程新文表示，作爲司法機關，對由此可能涉及的相關主體的權益的影響、協調和保護，法院將加強調研、及時研判，並進一步加強對下指導力度，積極協調有關方面妥善的處理好相關的糾紛。
成都去年已在推行小街區
“實際上成都從去年開始，就已經在推行‘小街區規制’，走到了全國前列。”成都市規劃局詳規處負責人告訴成都商報記者，成都的做法跟國家的“街區制”非常契合，都是做開放式街區。目前成都已把街區制進行到“落地層面”，一些要求和指標都細化了。比如路網結構，成都提的是“主幹道圍合、中小街道分割”，分級很明確；對於中央提的“窄馬路、密路網”，成都的要求更加具體，中央要求不低於8公里/每平方公里，而成都10公里/每平方公里的路網密度，“我們的標準還更高一些。”
該負責人表示，規劃局曾調查發現，已建成小區中，二環路內路網密度還比較高，小區規模不大，但出了三環路後，會發現很多大的小區、樓盤，對於道路形成阻隔，導致交通微循環不暢，影響很大。
他分析說，現狀來看，在老城區大規模實施街區制有一定難度。該負責人表示，成都的政策主要是針對新建小區。至於中央提出的已建成小區該怎麼去打開，目前成都還沒有嘗試。
不是小區所有道路都要變公共道路
國家發改委城市與小城鎮改革發展中心總規劃師、規劃院院長、教授級高級城市規劃師沈遲表示，已建成住宅小區和單位大院打開，不是馬上都要改，另外改也是需要條件的。
其實文件已經做出說明，打開住宅區的目的，不是簡單把圍牆拆了，以開放整個社區，而是爲了“解決交通路網布局問題”。一些城市居住區的路網布局已經較密，城市主幹路、主次支路的匹配得當，那麼即使一個居住小區相對封閉，也就沒有打開再開支路的必要了。也就是說，如果某一個住宅小區的道路公共化之後，對於城市幹道的交通流量也沒有影響，那也同樣沒有必要去改。
即使對於新建住宅小區，《意見》也強調了“原則上”不再建設封閉住宅小區。沈遲說，比如有的住宅小區在遠郊，通過一條路進出城市，那也不是一定要採用街區制的形勢，或者一定要打開。“要看具體規劃的情況，不會一刀切”，沈遲說，大規模的封閉小區打開之前，也還需要做好路網規劃、規劃銜接等一系列工作。
沈遲說，在1993年制定、2002年修訂的《城市居住區規劃設計規範》裏其實已經有了這樣的規劃思路。其中將城市居民生活聚集地，分爲從大到小的城市居住區、居住小區、居住組團三類。
沈遲說，實際上，已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開的方式，也不是把這個小區所有的道路都變成公共道路，而是根據該地整個路網的規劃需要，將原先被主幹路包圍的封閉的大型居住區分成若干個居住小區，從而開闢出一些可以過境的公共道路，通常是區別於主幹路的主次支路，就能優化整個區域的路網。
這也就是說，市民關於出門下樓就是馬路的擔心，並不必要，因爲還會有相對封閉的居住小區和居住組團，保障居民的生活空間，只是之前的小區太大了，所以纔要“逐步打開”。根據2002年版的《城市居住區規劃設計規範》要求“小區內應避免過境車輛的穿行，道路通而不暢”。沈遲說，所謂“通而不暢”，就是不讓車速太快，影響安全。
“是着眼於路網結構，而不是要讓小區開放”，沈遲說，未來小區管理單元可以更加分散化，比如一棟或者幾棟在一塊，而不是好幾百棟樓一塊兒封閉式管理，一是阻礙城市交通，同時也顯得居住區活力不足。
沈遲還表示，對於城區來說，特別應該抓住舊城改造和整片區域棚改的契機，做好路網規劃，不能再搞封閉式的大院。一個城市如果一平方公里以內有80個路口才會顯得城市有活力。巴塞羅那有108個路口，而北京可能只有20~30個，所以顯得生活氣氛不足。
沈遲也建議，目前只有城市居住區規劃設計規範，這是不夠的，應該同步進行整個城市街區設計規範。中央發佈的意見也要求，樹立“窄馬路、密路網”的城市道路佈局理念，建設快速路、主次幹路和支路配級合理的道路網系統。“配級合理的道路系統規劃出來之後，封閉小區也就搞不成了”，沈遲說。
