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上海市政府最近出臺了一系列調控房地產市場的“組合拳”。專家認爲，房地產市場發展有其客觀規律和特點，結合當前上海房地產市場情況，加強宏觀調控，有利於完善上海“以居住爲主、以市民消費爲主、以普通商品住房爲主”的市場體系。
遵循規律科學調控
各國的發展經驗告訴我們，房地產市場與經濟發展息息相關，房地產市場的適度起伏是符合經濟規律的，但房地產市場大起大落將會嚴重影響到經濟的健康發展，甚至可能會演變爲全局性問題。
世界各國在房地產業發展的不同階段，都會採用一些調控手段。比如在市場低迷的時候，通過減免房產交易稅費，降低貸款利率等手段刺激消費；當土地價格上升、房地產投資大幅增長和房價持續飆升時，提高利率，擴大專供低收入家庭租住的住房供應等。其核心在於調節供求關係，避免市場大起大落。
回顧上海房地產業的發展歷程可以發現，上海房地產業在改革開放後開始復甦，期間經過了多年的培育和發展，也曾出臺過一些調節供求關係的政策。1989年，上海全市人均居住面積僅爲6.4平方米。從上世紀90年代初起，上海相繼出臺了一系列住房制度改革措施，鼓勵市民在原有住房上市“得”一塊，住房消費信貸“借”一塊，政府降低稅費“讓”一塊的基礎上，再增加部分投資“貼”一塊購買新房。
當時，由於市場購買力不強，上海商品房空置率很高。1996年起，上海各商業銀行按照央行規定，多次下調了貸款利率，還延長了還貸期限，將首期最低付款從總房款的30%下降爲20%，以減輕購房者的付款壓力；對國家規定的稅費，採用地方貼費的辦法，如房產交易契稅原規定爲3%，1999年減爲1.5%，其中上海地方貼費一半，個人實際只交0.75%。
這些政策對當時擴大需求，刺激消費，繁榮市場起到了積極的推動作用。1999年底，上海房價止跌回升，全年個人購買商品房住宅面積突破1000萬平方米。上海房地產業增加值佔GDP的比重也逐年上升，從1991年的1.4%上升至去年的8.4%，成爲上海國民經濟中的支柱產業之一。
結合形勢組合調控
步入新世紀，上海房價一路上漲，保持高位運行。一些數據引起了有關部門的警覺。根據2003年的一項抽樣調查，上海“投資性購房”比例正逐步接近國際公認的20%警戒線，達到16%。市中心部分地區的高檔樓盤中，“投資性購房”比例高達30%至40%；另有數據顯示，2.5%的購房者在商品房還處於期房狀態時就擡高價格出手轉讓……
中低價商品房供不應求，高檔商品房投資投機性購房比例偏高，市場違規行爲時有發生。這些現象如果任其發展，很有可能危及房地產市場的健康運行。根據中央宏觀調控精神，一系列經過反覆醞釀的調控措施於2004年陸續在滬推出。
市場供應方面。加大土地供應力度，增加城郊周邊地區且交通比較便利的普通商品住房土地供應量；優化商品住房供應結構，重點是繼續適度控制中心城區拆遷總量和推進配套商品房建設，鼓勵開發商加快普通商品房建設和上市進度。
市場需求方面。在禁止新建商品住房預訂、預約行爲的基礎上，限制期房轉讓，抑制市場的投機性需求。
此外，去年上海又進一步完善了房地產交易規則，實施商品房銷售合同網上備案和登記辦法，通過“網上房地產”提高商品房交易信息的透明度；同時建立房地產市場預警預報機制；健全住房社會保障機制。調控手段從單一行政手段向行政、法律手段並用過渡，目標是控制房價漲幅，打擊投機炒作。
調控行爲還將繼續
去年三季度，上海商品住房銷售價格指數漲幅在可控範圍內，但從第四季度開始，房價又有了較爲明顯的上漲，一些房地產開發企業和中介還利用虛假合同哄擡房價。根據這些新情況，上海繼續加大房地產市場調控力度，打出了一組“組合拳”。
———徵收營業稅、調整利率的金融財稅政策重在抑制投機，規範投資。今年3月7日起，個人購買上海行政區域範圍內的普通住房，居住不滿一年出手的，徵收買賣差價5.55%的營業稅；3月17日起，按照央行規定，調整商業銀行自營性個人住房貸款政策，將現行的住房貸款優惠利率迴歸到同期貸款利率水平，實行下限管理；前天，上海銀行同業公會發布《關於進一步加強個人住房貸款管理的指引》，上海16家中資商業銀行簽署約定，提高第二套貸款購房的首付款比例，對第三套及以上貸款大幅度提高首付款比例，並實行貸款利率上浮。同時不再提供一年內轉讓的貸款購房轉按揭服務。
———加大建設以配套商品房爲主的中低價普通商品房，擴大廉租房受益面、加快老公房改造、探索住房租賃新機制……這些措施意在進一步調整市場供應結構，更好完善住房保障體系。年內，全市將新開工配套商品房1000萬平方米、中低價普通商品房1000萬平方米；1月1日起，上海調整了中低收入家庭購房貸款貼息政策，並還將根據市場情況適時加以調整。
———加大網上合同備案違規行爲查處力度，震懾市場不規範行爲。去年四季度開始，
上海叫停了8家違規房地產開發企業的網上售房行爲，並對3家合同撤銷異常企業實施調查，整頓市場的力度日益加大。
今年上海的《政府工作報告》明確，將“繼續加強房地產市場調控，保持房地產市場平穩健康發展。”同時提出了“堅持以居住爲主、以市民消費爲主、以普通商品住房爲主的調控原則”。
可以預見，有利於推進房地產市場的調控行爲還將繼續。通過科學適度的調控手段，防止樓市大起大落，以保障最廣大羣衆的根本利益。
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