|
目前，我國社會經濟生活中的許多問題，如國企改革、土地管理、房屋拆遷、物業糾紛等，其實質無不涉及產權關係的明確、權利人財產權益的保護。而財產到底是誰的？財產主人有哪些權利？財產受到侵犯時怎麼保護？對這些問題的回答和確認，正是物權法的主要內容。隨着物權法草案全文於7月10日向社會公佈，這部法律正日益受到人們的廣泛關注。
所謂物權，是指人們對自己擁有的各種動產和不動產的支配權利。其主體包括一切自然人和法人，客體主要指動產和不動產。物權法要回答三個問題：一是物是誰的；二是對物享有什麼權利，其他人負有什麼義務；三是怎樣保護物權，侵害物權的人要承擔什麼法律責任。全國人大常委會法制工作委員會副主任王勝明表示，這部法律的直接作用可以概括爲：一是定分止爭，通過對物的歸屬的確認，加強對物權的保護，維護社會主義市場經濟秩序；二是促進物盡其用，物權法通過規範物權人有哪些權利，他人負有哪些義務，爲權利人充分利用財產提供了良好的法制環境，它鼓勵權利人創造財富、積累財富。因此，物權法是一部保障安居樂業的法，是一部促進經濟發展、構建和諧社會的法。
拆遷、徵地標準有了原則性規定
暴力征地、違法拆遷、補償不到位是現實生活中存在的突出問題。有數字顯示，近年來，有關拆遷、徵地的上訪案件佔了上訪總量的1/3。因此，拆遷、徵地標準問題成爲物權法草案中一個重點研究解決的內容。
爲確保徵地、拆遷中補償到位，草案增加了一些條款，細化了相關規定，以確保百姓利益不受損害。草案規定，國家保護私人的所有權。拆遷、徵收私人的不動產，應當按照國家規定給予補償；沒有國家規定的，應當給予合理補償，並保證被拆遷人、被徵收人得到妥善安置。禁止以拆遷、徵收等名義非法改變私人財產的權屬關係。違法拆遷、徵收，造成私人財產損失的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
草案還規定，徵收承包期內的土地的，應當對土地承包經營權人給予合理補償。徵地的補償標準、安置辦法應當告知土地承包經營權人。土地補償費等費用的使用、分配辦法，應當依法經村民會議討論決定。任何單位和個人不得貪污、挪用、截留土地補償費等費用。王勝明表示，物權法重點要研究解決以下幾個問題：一是拆遷徵地的前提條件。二是補償標準。從原則上講，應按照房屋的區域、位置以及面積和用途等，依照市場的評估價格來定價。三是拆遷、徵地的程序。當前很多地方徵地過程不透明、不規範，而徵地補償費真正落實到位也是一個亟待解決的問題。
明確業主權利減少物業糾紛
對於城市居民而言，他們尤爲關注草案中和住房相關的條款。一些居民表示，現在很多開發商慢慢地把綠地佔用了，實際上影響了業主的權利。商品房住宅小區車位到底歸誰所有，也是業主與開發商之間的一大矛盾焦點。居民小區經常發生的使用糾紛，大都起因於共有部分權利歸屬不明。爲了更好地維護業主的合法權利，減少物業糾紛，物權法草案對業主的建築物區分所有權做出專章規定。
草案規定，小區內道路、綠地、物業管理用房等，除非是作爲公共設施或者事先約定，原則上都歸全體業主共有。業主對建築物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。草案指出，將住宅改變爲餐飲、娛樂等商業用房和將共有部分改變用途這些情形，要經過全體建築物區分所有權人同意。
草案規定，會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬於業主共有。草案指出，業主可依法共同決定選舉和更換業主委員會，選聘和解聘物業管理機構或者其他管理人等。草案還規定，建造建築物，應當遵守國家有關建築規劃的規定，不得妨礙相鄰建築物的通風、採光和日照。不動產權利人挖掘土地、建造建築物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的正常使用和安全。
住房使用權有望超過70年
在我國，一般人所擁有的住房的土地使用期限是70年。那麼，70年後，我們擁有的房子該怎麼辦？一段時期以來，這個問題備受社會各界關注。
針對這一問題，物權法草案規定，建設用地使用權的期限屆滿，建設用地使用權消滅。建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理註銷登記。登記機構應當回收建設用地使用權證書。同時，草案指出，土地使用權期限屆滿後，房屋所有權人有權申請延長土地使用權期限。這意味着，房屋所有權人對房屋所佔土地的使用權可以超過70年。
這部法律草案的起草人之一、北京大學法學院副教授王軼表示，延期使用土地要交納相應的使用金，如果房屋管理部門拒絕房屋所有者的申請，房屋權利人有權就此對遭受到的損害要求國家進行合理補償。
兩項規定防止國資流失
對於廣受關注的國有企業在改制以及轉讓財產過程中國有資產的流失問題，草案做了兩條規定：一是國有企業的直接主管人員，如果以無償或者低價折股、低價出售等手段將國有財產、集體財產轉讓，造成國有財產、集體財產流失的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構成犯罪的，要依法追究刑事責任。二是國有企業的直接主管人員，嚴重不負責任，違法經營，給國有企業造成嚴重虧損的，也應當依法承擔民事責任和行政責任，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
同時，物權法草案進一步明確了相應的國家所有權行使人。比如，草案規定，礦藏、水流、海域和國家所有的土地、草原等自然資源，由國務院代表國家行使所有權；國家機關對其直接支配的不動產或者動產，享有佔有、使用以及依照法律和國務院的有關規定處分的權利；國家舉辦的事業單位對其直接支配的不動產或者動產，享有佔有、使用以及依照法律和國務院的有關規定收益、處分的權利；國家投資設立的企業，由中央人民政府和地方人民政府依照法律、行政法規規定分別代表國家履行出資人職責，享有所有者權益。
社會公益設施不能作抵押
擔保物權是物權法的重要內容，我國已制定了擔保法。物權法草案在擔保法有關規定的基礎上，進一步完善了抵押權、質權、留置權的規定。
草案規定了可用於擔保財產的範圍。按照規定，債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：建築物和其他土地附着物；建設用地使用權；抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；交通工具等。
草案同時規定，土地所有權，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，學校、幼兒園、醫院等以公益爲目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施等不得抵押。
|
