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於大爺賣房，賣了一肚子氣，外加一身冷汗、一頓驚惶。 7月初簽了中介公司， 7月25日辦理過戶手續， 8月15日一切手續辦理完結，本應立即到手的房款， 9月29日才裝進他的口袋，比中介公司預先承諾的日期整整晚了一個多月。
於大爺的遭遇絕非個例。本報新聞熱線有這樣一組統計數字，今年5月到9月，共接到關於二手房買賣糾紛的新聞線索130餘起，其中40%爲投訴中介公司推遲給付房款的。還有一組數字同樣可以說明問題。明揚長纓、易道等天津市十幾家律師事務所都接到過大量有關二手房交易的法律諮詢，其中問題最集中的就是中介不能及時給付賣方房款，約佔諮詢總數的30%。
對於老百姓來說，買房賣房都不是一件容易的事，抄起來就是幾萬、幾十萬，甚至上百萬的交易，說不嘀咕那純粹叫吹牛。可就是這樣小心翼翼嘀嘀咕咕，還是免不了出點差錯，鬧點懸乎。賣完房不能及時拿到房款是最讓老百姓擔心的一件事，雖然到最後大都是有驚無險，但那些天天跑中介公司的日子讓不少人體會到了什麼叫“心驚肉跳”。
賣房款憑啥一拖再拖
於大爺是7月初和中介公司簽署的賣房協議，賣的是友誼路上的一套100多平方米的單元房，雙方定價78萬元，委託手續爲7800元。於大爺賣房的原因很簡單，兒子要結婚，想和父母住在同一個小區，友誼路離家太遠了，小兩口說害怕，老兩口也不放心。
還好，不到三週的時間，於大爺的房子就被中介公司推薦出去了，於大爺接到中介公司的電話，買方已經將所有款項打入中介公司賬上，雙方需在25日到房地產交易中心辦理過戶手續。
按照中介公司的承諾，接下來的程序應該是這樣的： 7月25日辦理過戶手續， 15個工作日後，買方可以拿到房屋產權證。雙方確認一切無誤之後，於大爺就可以收到全部房款了。最遲8月20日， 78萬元會悉數到賬。這是於大爺自己算的日子，在時間上他還給各方面都打出了富裕量，別讓人家太匆忙了。
等房款的這些日子裏，於大爺可沒閒着，在家門口南市附近買了一套售價60萬元的現房，定金交了3萬元，協議簽了， 9月1日付齊全部房款。裝修公司也洽談完畢，裝修工人9月底進住。
8月20日，於大爺早早來到中介公司，得到的答覆卻是“月底才能給錢”。於大爺當時就急了，那邊一大堆事還等着這筆錢呢。“這件事確實是我們不對，可是我們也沒有辦法，最近遇上一點問題，一時給不了您錢，能不能幫我們一回？謝謝您，我們保證決不耽誤您交那邊的錢。”工作人員的態度沒得說，於大爺說他當時真的感覺很溫暖，想想中介公司也不易，算算時間還來得及，只好吃個啞巴虧。
更讓於大爺鬧心的事情還在後邊。 8月底中介也沒錢，推到9月8日。抱着熱火罐兒來的，馬上就體會到了透心涼的感覺，於大爺當時都想哭。“我們也是迫不得已。這樣吧，您和南市那邊新房的售樓員商量一下，晚幾天補齊款子，需要支付違約金或利息什麼的，全算在我們頭上。”還是那個人，還是那副笑臉，還是那麼謙恭的態度，但這次於大爺無論如何也溫暖不起來了，又拍桌子又瞪眼，嗓子都吼啞了，可也沒有更好的解決辦法。
於大爺什麼時候才收到的房款呢？ 9月29日。這還是律師幫忙要回來的，爲此，於大爺不但掏了一筆律師費，還差點讓兒子的婚房連同訂金一塊兒“飛”了。
合同規避了中介機構的責任
於大爺把和中介公司簽署的“房屋買賣(置換)合同”拿給律師看，律師的一番分析讓於大爺直拍腦門。在這份合同中，賣房的於大爺被稱作是甲方，買房的自然是乙方，而中介機構則以丙方的身份出現。合同中唯一提到中介機構對賣房者付款約定的是第四條第二款：“( 1)待該房屋過戶手續辦理完畢，且甲、乙雙方確認該房屋費用交接清楚並在結款通知單簽字後，三日內(遇節假日付款時間順延)結清全款。”( 1)之後還有一個( 2)，而( 2)後卻是一條長長的橫線，一個字也沒有。
關於那條橫線，記者在採訪中聽到了這樣的解釋：如果甲方提出了逾期不能結款需要賠付時，這條橫線上就填寫商榷後的賠付比例，萬分之一到萬分之五。於大爺說他根本就沒想到還得在橫線上填賠付比例。也就是說，如果賣房的人都沒有注意到這條橫線，或根本就不懂還需要註明賠付問題，那橫線上就永遠是空白。空白，無疑讓以後的事情更大程度地按照中介公司的意願發展。利益的天平在合同簽署之日起就偏移了。
記者拿到了本市幾乎所有中介機構的“房屋買賣(置換)合同”，除排版方式、使用紙張、顏色大小不同之外，這些合同內容幾乎完全一致，甚至連標點符號、使用橫線都出奇地統一。
明揚長纓律師事務所的楊仲凱律師還發現了一個問題，縱觀合同全文，關於違約責任的內容一共有4款，每一款都是規定甲方或乙方的，所有的賠付都是甲乙雙方應承擔的，而丙方作爲合同中的一方，卻不承擔任何違約責任，永遠是賺錢的一方。“合同是中介機構擬定的，甲方和乙方都沒有說話和修改的權利。正因爲是中介機構擬定的，所以迴避掉了許多自己的責任，任何一方違約，不但中介費照收，還會因爲另兩方的糾紛而延長佔用現金的時間。不管在房屋買賣或置換過程中發生怎樣的變故，丙方也就是中介機構永遠都是佔盡了天時地利的大贏家。”
龐大現金流是個誘惑
讓於大爺一直感到莫名其妙的是，買房的人不是已經把錢給了中介公司了嗎，爲什麼他們還喊有困難，還要拖一個月纔給錢呢？
這個問題不但於大爺搞不明白，就連中介機構的一般職員也說不清楚。張先生是一家中介機構的高層管理人員，他能說清楚，但卻不願意多說，他只是給記者算了這樣一筆賬：“目前本市市內六區二手房的平均房價是23萬元人民幣/套。中介機構收取的服務費按照1%計算，如果買方辦理貸款，再收取600元，加上房款存入銀行的利息，辦理一套住房的置換手續，中介機構獲取的毛利不超過3000元。以50家連鎖店，月成交數爲200套房爲例，那就有了60萬元的進賬。而50家店的管理費用至少將耗去116萬元/月。這116萬元包括50家店的房租( 3000元-5000元/月)、電腦消耗、煤水電費，以及每家店5名員工和機構管理階層人員的工資提成等。”這絕對是筆入不敷出的虧損賬，張先生把虧損的原因歸咎於“中央集權制”的經營模式，因爲權力和信息都牢牢抓在了公司的手裏，所以管理費用過大。
天津的房屋買賣置換中介機構有一個有趣的現象，幾乎所有的中介老闆原來都是同事，都是從一家公司派生出來的，所以經營模式近乎“克隆”，“中央集權”在各家都有體現。
虧損了爲啥還樂此不疲？原因就是“中央集權”隱藏着一個很大的優勢，對於經營者來說也是最大的誘惑，那就是龐大的現金流。讓我們根據張先生的數字估算一下， 50家連鎖店一個月成交200套房，每套房23萬元，一個月就是4600萬元進入賬戶，雖然其中只有不足60萬元是公司賺取的手續費，但如此龐大的現金流也是十分可觀的。因爲現金流龐大，因爲入不敷出，就有了暫用資金再投資的可能。這是張先生一直繞着圈子想要避開的關鍵所在，雖然一直支支吾吾，但他還是表現出了擔憂和對公司老闆的不滿：“投資的目的當然是爲了賺錢，但回報的時限卻很長，有時一年，甚至幾年。可老百姓賣房卻是要現錢的，於是矛盾出現了，投訴和相關案件也集中起來。”
和這種“中央集權”式的管理相對應的是加盟店式的經營模式。和上述中介機構相比，加盟店的優點就是管理費用少。每一個加盟店都有相對獨立的經營權，和總公司的關係更傾向於約束與被約束，監督與被監督的關係。因爲有了獨立的經營權，所以收入不會“集合”到總公司賬上，也就避免了龐大現金流的出現，同時規避掉了龐大現金流帶來的一系列連鎖反應。當然，加盟也有加盟的弱點。正因爲獨立，所以在信息的共享上有點“塞車”。
該給二手房市場加把鎖
於大爺說他當時找律師的目的就是問問，嚇唬嚇唬中介，沒打算真正打官司。和於大爺有同樣想法的人可不在少數，幾乎所有因爲買房賣房而和中介公司產生矛盾的人都想到過要打官司，但僅僅是想想而已，不信就看看律師事務所的統計數字。明揚長纓律師事務所今年前10個月共接到類似諮詢98件，而和律師簽署協議委託訴訟的一件也沒有，最多也就讓律師幫忙寫成訴狀，給中介公司看看。
雖然現在人們的法制觀念在逐漸加強，但“擊鼓鳴冤”畢竟不是一件簡單的事，不到萬不得已絕不進法院，在不少老百姓中這樣的觀念還是根深蒂固的。於大爺就一直叨咕着：“一打官司時間就更長了，想到上法庭我就哆嗦，嘴也笨，在中介公司裏我還說不過他們呢，到那麼嚴肅的法庭上，我更張不開嘴了。再說，官司打完了才能要到錢，拖得時間更長了。”儘管於大爺一直迴避着，但是打官司得交訴訟費，請律師還得交律師費，也是他拒絕上法院的一個重要的原因。
正是老百姓這種怕麻煩、圖省錢而拒絕法律訴訟的想法縱容了中介公司的行爲。這是中介公司的管理機構———市國土資源和房屋管理局的態度。
房地產市場上關於商品房、評估領域的法律法規很多，但和二手房買賣(置換)中介機構有關的法律幾乎沒有，現在約束中介的還是一些“民事約定”。沒有立法就不能執法，雖然是管理機構，雖然也接到了老百姓的類似投訴，但苦於無法可依，國土資源和房屋管理局也感到有點棘手。“目前我們正在積極立法，只有制定了相應的法律法規，才能更好地規範這個市場，才能更好地爲老百姓服務。”經紀人事務管理科負責人說，中介市場肯定會逐漸走入正軌，它是爲迎合市場需求而誕生的，必將繼續順應市場的需求，在發展中規範。
幫二手房市場出點子
關於二手房置換買賣方面的法律法規還沒有出臺，但是老百姓買房賣房卻天天實實在在地發生着。怎樣才能解決老百姓和中介之間的矛盾，怎樣才能儘快地理順二者之間的關係，中介公司做了一點嘗試，房屋管理部門也出臺了一些措施。
置換“經紀人”看上去還不錯
周濤自稱是房屋買賣置換行業的“經紀人”，他的真實身份是中介公司的業務員。和周濤見過幾次面，印象最深的就是他的西裝革履，不管什麼天兒，領帶保準一絲不苟地在領口處“站崗”，滿頭的黑髮更是被摩絲“管理”得絲絲不亂。周濤說這是爲了給客戶留下嚴謹的印象，讓他們相信自己。
幫曹女士換房，是周濤最得意的一樁生意，事情過去半年了，周濤還念念不忘，當作資本向新客戶炫耀。
“曹女士的要求特別多。她原來住在濱河小區，離婚了，一個人帶着孩子。她就想換個居住環境，但新房不能離孩子學校太遠，也不能離原來的家太近，價錢不能太貴，面積還不能太小。”周濤說，他和曹女士的溝通一開始有點問題，爲了讓對方放心，他們還去律師事務所請律師爲二人的合作進行了“法律見證”，“我能打動她的就一點：賣完房子，我負責找公司催要房款，絕不會拖着她。”
“一切手續辦完之後，我沒急着幫她找房子、賣房子，而是先聊天，後來一點一點了解了她的生活現狀，我們的關係也逐漸融洽起來。大約2月底，她看中了富民路上一套房子，但因爲老房還沒賣出去，她沒能馬上決定買還是不買。特別巧， 3月初就有一對老人看上了曹女士的房子，說好60萬元不管過戶費。我覺得合適就替她應下了，但我跟那老兩口提了一個條件，結完款之後得等曹女士辦完富民路那套房的手續才能騰房搬家。一開始這邊不願意，我講了曹女士的具體情況，人家特別同情，就答應了。沒想到這件事讓曹女士特感動，非要多給我1000元服務費。其實她跟公司籤合同的時候，交的費用裏就有了我的提成了，根本不用再多付。我們這種人沒有明確的職位，可我覺得跟經紀人差不多，就先這麼湊合着叫吧。”
不管“房屋置換經紀人”這個稱呼的準確性有多大，但畢竟是二手房交易領域暴露出來的各種各樣的矛盾給了他們一個生存的空間，也可以說他們的職業是爲了解決市場矛盾而出現的。交納費用從連鎖機構獲得信息，相對獨立爲買賣雙方服務，承擔風險，賺取服務費，這何嘗不是二手房置換領域的一條新徑？
“一易兩制”買的放心賣的踏實
市國土資源和房屋管理局在今年4月份推出了一項服務———私產房網上交易。其中最主要的一項服務就是代交易雙方收取房款。他們在銀行設有專門的賬戶，辦理過戶手續期間的利息照付，應該是比較吸引老百姓的一點。
實際上這種網上服務只是提供了一個安全的渠道。劉大娘是這個安全渠道的受益者。女兒通過中介公司將鞍山西道上的一套單元房賣了，可是臨到辦理過戶時，女兒卻出國了。劉大娘怎麼也不放心把產權證押在中介公司，儘管女兒臨走時再三打保票，“中介公司不能坑咱，我都和他們籤合同了，他們有專人負責咱家這房子，不會出差錯。”可劉大娘就是抱着產權證不撒手。最後還是中介公司想了個辦法，劉大娘和買房的人雙雙結算了中介服務費之後，轉入房管部門辦理過戶手續，找的就是私產房網上交易平臺。
其實以後的事情和在中介公司辦理沒有什麼兩樣，辦理過戶手續，交納相關費用，一定工作日後賣房的拿錢，買房的領鑰匙。唯一不同的是，錢和產權證全都押給了房管部門，劉大娘說就這一點，她就感覺踏實：“政府絕不會坑咱，即便以後出了事兒，我也能找到哭主。”中介公司也算講信譽，以後辦理過戶手續等事，他們都在一旁幫着劉大娘。
劉大娘的舉動讓女兒讚不絕口，她說老媽用的“一易兩制”，就是說一樁交易通過兩種體制的機構辦理。
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