在昨日報告會間隙,本報記者在河北東方法澤教育培訓學校的特意安排下,就讀者關心的《物權法》問題,專訪了樑慧星教授。本報記者:《物權法》規定,爲了公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。但現在很多都是商業利益在徵地。
樑慧星:《物權法》通過後,一個最基本的思想,就是把商業用地排除出去,只有公共利益纔可以徵用土地,像機場了,高速公路了,公共利益雖然法律上沒有下定義,但理論上有定義,就是社會成員都能夠直接享受到的利益,開發商所徵收的是商業用地,不屬於公共利益,徵收制度就是要把商業用地排除出去。排除出去怎麼辦呢,政府會劃定一些區域,可以轉爲建設用地,可以蓋房的區域,企業可以向政府申請,取得一個批件,但並不是批給開發商土地,而是指標,開發商得到指標後,比如說是農田,需要自己一戶一戶地去和土地承包經營者談判,如果是居民的房子,也需要一戶一戶去談,這樣就把地方政府濫用徵收,損害人民利益的問題解決了。因爲徵收補償價非常低,政府把土地拿過來,一轉讓出去,差價很大,政府非常積極,因爲它是無本生意,但損害了農民的利益,損害了居民的利益,現在解決的就是這個重大的問題。
本報記者:但如果有農民或住戶不同意拆遷條件怎麼辦?
樑慧星:這是個特殊的問題,萬一遇到一個人,或者一個住戶正好在這個建房項目的中心,怎麼辦?將來無非是兩種辦法,一種就是聽之任之,你雙方談,你自己的事,談不攏,與我政府無關,國外有些就採取這種方案,也不是沒有道理。另外一種就是要干預被拆遷戶“權利濫用”,比如你這個房子就值三十萬,給你三百萬你還不賣,就可以向法院起訴,看我的買賣合同是否合理,請求法院認定買賣合同的價值,另外,你的行爲導致了我的損失,侵犯了我的權利,如果法院認定合同拆遷費用數比較合理,一經判決,你就要搬,不搬,就強制執行。你雖然有物權,但很微小,給別人造成損失巨大,幾百戶都拆了,都心滿意足,就你這一戶,你自己利益得不到多少,但給別人造成巨大損害,屬於權利濫用。
本報記者:但《物權法》本身對公共利益規定得並不詳細。
樑慧星:《物權法》上關於公共利益包含內容的表述一般有兩種模式,一種是列舉的辦法,列舉哪些項目,最後加一個“等”,“等”字後面加一個其它法律認定的公共利益。他的意思就是說,是不是公共利益不能由政府說了算,你政府說是公共利益,別人說這不是公共利益,將來可能就要有法律來認定,不讓政府來認定,但它有一個問題,就是列舉不完,另外一個方案就是不列舉,就只說“爲了公共利益”,民法理論上什麼是公共利益還是有鑑定的,是全體社會成員直接享受的利益。比如說建一個廣場,到底是不是公共利益,可以向法院起訴,由法院來認定,法院怎麼認定呢,開個聽證會,找些專家來認定。
本報記者:出現糾紛怎麼辦?
樑慧星:我認爲一個是行政複議,一個是法院訴訟,兩個渠道都可以。以前只有行政複議,對行政複議,複議的機關對政府能說什麼,法院訴訟對老百姓來說是多一個出路。
本報記者:您曾經說過,這部法律將終結現在的強制拆遷的情況。
樑慧星:我說的強制拆遷是指違法的強制拆遷,一些商業用地因爲沒有達成協議,一下子給人家推掉了,這些都是一些政府或開發商乾的,如果將來通過了法律程序,法院判定強制執行,那還是會有強制拆遷,只不過是強制執行拆遷。不經法律的強制拆遷將來應該是沒有了。
本報記者:有這樣一個說法,開發商在出賣商品房的時候,價格裏已經包含着車庫的錢。
樑慧星:還不能這樣認爲,我們如果有懷疑,可以通過審計,看房價裏是否包含了車庫建設費用,像一些小區,不是一個兩個三個的地下車庫,而是規模相當大,甚至會有幾千個停車位,房價都攤了很不容易,另外開發商修車庫,造價也不亞於蓋房子,北京2000年的時候,三環以外的房子都贈送車位,二環小區絕沒有贈送的,現在三環小區恐怕也沒有贈送的,這是市場因素決定的。但一些小區地面上的停車位,這不是專門的停車位,就是小區內道路兩旁的,綠地旁邊的,劃出車位來,開發商收租金,這是不合理的,這些車位佔用的是業主共有空間,這些國有位就應該歸全體業主所有。收取車位的錢,要歸業主大會所有,可以用來支付維修金,管理費等。
本報記者:車位問題,在《物權法》施行之前,是否可以追溯,比如現在的車位問題,是否就可以按照《物權法》的規定來解決。
樑慧星:這要由法院來規定,《物權法》實施總有一個適用的過渡期,《物權法》生效後,是不是溯及既往,最終還要由最高法院來規定。這些問題怎麼處理,都會有一個解釋。
本報記者:您談到一個觀點,只要房子在,那麼房子的所有權就永遠是業主的,這和70年的土地所有權有什麼關係?
樑慧星:房子是一個不動產,房子下面的土地是另外一個不動產,70年滿了以後,土地使用權就滿了,法律規定自動續期,但到底怎樣的使用方法,現在還沒有定,幾十年以後的事情,現在要說免費,不知道將來是什麼樣的情況,現在說收費,也可能到時候不需要收費,農業稅都可以免,所以現在說不定,但將來即使收費,錢也會很少,高層樓房,各個住戶一分,不就是幾個平方嘛,就是交租金,一年也不會多,幾十元而已,住三居室的房子,一年交幾十元的土地使用費,應該不是問題。這個問題並不嚴重,沒有什麼不得了的結果。
本報記者:《物權法》真正實施了,是否會很樂觀,政府會有積極性嗎?
樑慧星:那就需要鬥爭了。法律賦予了你權利,但如果老百姓不去鬥爭,不去捍衛自己的權利,任人宰割,那先進的法律也保護不了你,法律要靠我們權利人去維護。地方政府絕對不會像中央政府那麼積極地推動物權法的實施,肯定不會像法院啊,普通老百姓那麼積極,這就是需要鬥爭的,物權法就是要迫使政府依法行政,就是要限制政府,而它的順利實施要靠全體人民鬥爭。 |