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今年10月起實施的《物權法》，正在悄然催生滬上部分小區的諸多新變化。《物權法》明確，業主可以自行管理建築物及其附屬設施，憑藉這一規定，滬上已有小區意欲先行“試水”，開始籌謀實現“業主自治”的全新突破：即由業主委員會委託職業經理人擔任小區“CEO”，由“職業管家”爲業主提供物業服務。
物業公司突然“玩失蹤”，曾令得源公寓小區的業主一度陷入物業服務的“真空”狀態。之後，這個僅有44戶人家的“迷你小區”無奈之下選擇了“自治”，由業委會挑起大梁。《物權法》實施後，得源公寓小區的業主找到了新方向，計劃將“自治”升級，擬在滬上首度聘請獨立物業經理，實行業主自行管理物業。
全國律師協會民事業務委員會委員、上海建緯律師事務所律師宋安成指出，業委會對公有部位進行自治管理得到法律上的明確，並有可能最先在一些中小樓盤實現突破。上海市物業管理行業協會會長蔡興發表示，“自治”管理作爲一種管理模式剛爲人們所瞭解，在執行過程中仍有可能遇到問題。不過，申城目前有數百個小型社區，具備一大批有能力獨自統領小區的物業“帥才”。一旦自主管理模式取得突破，將有可能成爲衆多小區的表率。
[事件回放]
物業“隱退”，業委會嘗試“自治”
位於天等路上的得源公寓於1999年開發建成。2006年4月1日，得源公寓原物業公司以“長期虧損且合同期滿”爲由悄然“隱退”，小區的保安、保潔、維修等工作隨之陷入癱瘓。
此時，新成立的業主委員會臨危受命，成爲小區的“臨時管家”。業委會主任歐陽福生告訴記者，一時間找不到新的物業公司，業委會的5名成員只得開始嘗試業主“自治”。雖然只是摸着石頭過河，不料一年半過去了，小區物業管理並未出現混亂局面，而且環境面貌煥然一新。
爲了充分發揮自主管理自由度大的優勢，歐陽福生儘量精簡環節、節省開支，除了直接聘請保潔員，小區原來的保安受到了真誠挽留，“他們對小區相當熟悉，算是大家的老朋友。”
基礎工作安排妥當，業委會成員開始考慮完善小區的每一個環節。小區道路拓寬了，原本雜草叢生的綠化帶如今早已被花花草草裝扮一新，堆放雜物的死角清理乾淨後，用碎石裝點起路面。而小區內的停車難問題，也在“擠出”12個車位之後迎刃而解。之後，業委會成員又追討回了20多萬元的維修基金，這筆費用至今仍分文未動。
“現在小區業主像是一家人。”業主張有妹告訴記者，原來大家不過是點頭之交，現在卻體會到了“遠親不如近鄰”的真諦。小區門衛每人一套的四季制服由業主仲維山、李英及業委會成員等人出資贊助，而居民樓外擺放的裝飾性盆景都是由“花司令”趙陸軍精心培育灌溉，就連小區大門口的伸縮鐵門，也都是由業主出資置換。
記者在小區內發現，破舊垃圾箱的裂口焊接後用粗鐵絲牢固地“縫製”在了一起，原來，這是業主張生貴的“絕活”，而朱文樓也不吝惜自己的一技之長，義務承擔起小區水電等設施的維修工作。
“這些都節省了小區的大量開支。”不過，雖然大家的熱情高漲，但這樣的方式，畢竟不是長久之計。
[事件進展]
“迷你小區”意欲升級“業主自治”
過去這段時間，業委會成員爲小區傾注了大量心血，但由於大家都有固定工作，在時間和精力上耗費過大。業委會成員和一些熱心業主甚至還放棄了4個雙休日，義務爲小區改造了樓頂水箱。對於煥然一新的小區面貌，業主們都感到很欣慰，但是小區物業管理的道路還很長，怎樣將小區管理很好地延續下去，纔是業委會更應該考慮的問題。
得源公寓雖爲僅有一幢7層樓房4個單元的超小型“袖珍小區”，但卻是集售後公房、動遷房、商品房爲一體的混合小區。
“原來存在兩種收費標準。”歐陽福生告訴記者，商品房和動遷房每月每戶的物業費分別爲60多元和80多元，而售後公房僅繳18元。由於這是個只有44戶人家的“迷你小區”，即使業主全額繳付物業費，每月各項開銷依然入不敷出，“而這也是原物業撤出的理由之一。”目前，小區已經統一了物業收費，僅有一戶售後公房業主拒繳費用。但由於開銷大，修路、清理水箱等都還是業主墊資進行。
“我們之前也找過好幾家物業公司，但一直不順利。”由於小區太過“迷你”，很難吸引物業公司入駐，同時又擔心請來的“管家”不如意，“自治”便只能堅持到現在。
“我們發現，業主自治有了一種新途徑。”隨着《物權法》實施，歐陽福生等人開始醞釀“自治”升級。即業主不必“親力親爲”，由業主委員會委託職業經理人擔任小區“CEO”，由“職業管家”爲業主提供物業服務。
小區“CEO”和原物業公司經理的差別在於，他是受聘於業委會而非其所在的物業公司，除領取報酬外，一切結餘的利潤歸全體業主所有。如果自主管理順利，小區的管理費用還有可能因此扭虧爲盈，小區依然是業主“說了算”，“自治”的本質並未改變。
[業內迴應]
物業經理渴望直接受僱於業主
上海市物業管理行業協會會長蔡興發表示，國家有關部門新的規定中強調了物業從業人員的資格制度，其中包括物業管理師制度，但物業管理師制度目前還主要是針對物業服務企業。
“‘職業管家’目前尚無特殊資質的規定。”蔡興發表示，相對於物業服務企業而言，聘請“職業管家”只能靠合同進行約定，風險較大，他建議，小區在選擇“CEO”人選時，最好考慮有多年從業經驗的人員，並且得到所在地政府部門的支持、認可，並由他們負責監管。
“爲小區業主打工是職業經理人的夢想。”孫清已經在行業內有超過10年的工作經驗，他表示，受聘於物業公司的小區經理雖然反覆強調是爲業主服務，但其行爲受到了所在物業公司的種種制約，一旦業主與物業公司之間產生矛盾，小區經理大多處於一種尷尬的位置，一方是服務工作的對象，另一方卻是自己的“衣食父母”，往往很難與業主真正溝通。
而以物業經理的身份受聘於業主，“東家”和服務對象合二爲一，通過組織協調業委會聘請的保安、保潔等人員，幫助業主實現對小區物業的管理，“這樣才能真正達到職業的理想”。他表示，和他一樣有着類似想法的物業經理還有很多。
[專家觀點]
小區“自治”可能在中小樓盤最先突破
“‘自治’管理對於小型社區更加適合。”蔡興發告訴記者，“迷你社區”規模小，而物業企業的成本較高，在資金上難以維持，很難確保服務質量。同時，這種類型的小區，物業類型比較簡單，業主本身需求不高，採取自管模式，反倒能夠降低成本，在管理方式上也比較靈活。他強調，小區採用哪種物業管理模式，都應從維護權益人的利益出發。
《中華人民共和國物權法》第八十一條的規定：“業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理”。這實際上明確了三種物業管理模式，即業主自治管理、物業服務公司管理、專業公司管理(或職業經理人管理)。
《物權法》讓業主“自治”沒有了法律障礙，但具體操作仍可能面臨不少問題，比如上繳物業費的稅收問題，由於業委會並非企業法人，沒有適用的財務制度，這些問題都讓自治管理在實際操作中往往無章可循。同時，目前的業委會制度本身也有許多問題，在監管上可能存在漏洞。
申城目前有數百個小型社區，具備一大批有能力獨自統領小區的物業“帥才”。一旦自主管理模式取得突破，將有可能成爲衆多小區的表率。
全國律師協會民事業務委員會委員、上海建緯律師事務所律師宋安成指出，業委會對公有部位進行自治管理得到法律上的明確，並有可能最先在一些中小樓盤實現突破。宋安成還認爲，由於物業管理工作的複雜性，純粹的“自管”可能在大型社區難以推行。
他山之石
泰興西城步行街按面積分攤費用
泰興西城步行街共有138戶業主。自治管理後，小區衛生、下水道疏通、屋頂檢查、花草管理等物管事宜和業委會辦公開支都來自於物業管理費，所耗費用按用房性質不同，根據面積進行分攤，根據這個收費標準，每月向業主收取費用。
北京品閣小區嘗試“公司制”自治
北京三自品格社區服務中心有限公司在海淀區工商局註冊成立，公司的股東是全體業主，股東代表由7名業委會委員擔任，業委會主任擔任總經理。這種"公司制"業主自治管理成爲小區管理模式的新探索。
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