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2焦點二:支橕房價的需求夠不夠
作為支橕房價最核心因素的有效購房需求到底有多少?今年8月,央行對全國50個大中小城市居民儲蓄調研顯示,居民購房意願(未來三個月打算買房的居民人數佔比)降至13.3%,創1999年調查開始以來的最低水平。從長期來看,支橕房地產需求的主要有城市化進程、人口紅利、居住條件昇級,以及自住與投資需求。
一、城市化進程
城市化進程對於住宅需求的推動是剛性的,也是基礎性的。我國的城市化水平1996年達到30.48%,2007年達到44.9%,平均每年增加1.41%。
知名城市經營與區域發展戰略專家王志綱表示,中國目前已進入高速城市化的時代,可以預見將來2020年,中國城市化率至少達到60%,而目前發達國家的城市化率大多在80%以上。若按2006年全國城鎮人均住宅建築面積26.11平方米、每年城市化率1.41%計算,每年需要新增住宅5.5億平方米,但近年來新開工面積最高年份的2004年也只有4.8億平方米。也就是說,從城市化進程這個角度來看,我國房地產將來的需求還非常大,房價長期來看還有增長空間。
友邦華泰基金研究員方緯不認同上述觀點。他在今年6月的研究報告中指出,統計數據表明,最近幾年城鎮新增人口在減少,城市化進程已經放慢,新增人口的住宅需求可能下降。未來10年城鎮真實住房需求增長也將放緩。過去幾年房地產高達20%以上的投資增長在未來難以維持,商品房新開工面積可能出現較大回落。
二、人口紅利
人口紅利,簡單來說就是人口中適齡勞動力比較多,有助於經濟的增長。這是因為人口的年齡結構決定人們的消費、儲蓄、投資行為模式,影響商品、資產的價格。
國家統計局2006年數據顯示,我國44歲以下的人口佔到總人口的67%。25~34歲這部分人群是首次置業的主力軍,佔到總人口的14%;35~44歲的人口是社會的中堅力量,有住房改善和投資需求,佔到總人口的19.3%;再有15~24歲的人群在10年後又會產生新的房地產需求。這些都是未來長期房地產有效需求的人口基礎。
海通證券分析師張巒在2008年6月的一份研究報告中測算,倘若根據上述假設,以2006年末13.1448億人口為
基數,按照城市化水平增速為1.04%~1.17%,未來人口增長率為0.3%~0.5%,人均居住面積35平方米,則每年新增住宅需求量在6.17億~7.68億平方米。
但友邦華泰基金研究員方緯並不認為人口紅利會給房地產需求帶來更多動力,因為人口年齡結構顯示,我國房地產高速增長的時代已經過去。2003年我國人口年齡結構圖顯示30歲至39歲之間的人口比例最大,數量大約有2.46億。而緊隨其後20歲至29歲年齡組的人口數量只有1.74億,驟然下降30%。這種人口結構對住宅消費和投資的中期趨勢有深遠影響,由於25歲至39歲之間的人口是最主要的購房群體,在2008年到2017年之間,這部分購房群體絕對數量的下降將直接影響住宅的真實需求。
三、居住條件昇級
從國際經驗看,當人均GDP超過1000美元後,消費結構將快速向發展型、享受型昇級。2003年我國人均GDP首次突破1000美元大關,2007年全年城鎮居民人均可支配收入亦接近2000美元。同時,近兩年我國舊房換新房、小房換大房、中低檔房換高檔房的改善性住宅需求旺盛。
按照2006年國家統計局的數據,按收入水平劃分,高收入和最高收入兩類家庭佔城鎮家庭總數的20%左右,即0.39億個家庭有能力改善居住水平,有能力購買兩套以上住房。在發達國家,一個中產家庭10年左右纔會有新的購房需求,若按未來5年內有50%的中國富裕家庭,也即約0.2億個家庭會購買新房,若按戶均100平方米計算,未來5年將有20億平方米的改善型購房需求存在。
不過方緯懷疑到底有多少人能夠承擔得起目前的房價,擁有或改善自己的住宅。他通過基尼系數來推斷中國不同收入層次的人群對房價的承受能力。根據世界銀行的調查統計,2004年我國城鎮基尼系數33.98%,收入排名靠前的30%人口擁有城鎮居民可支配收入總額的53.79%,2007年這個比例上昇到55.79%左右。收入前10%的人群能夠承受目前的房價,按揭貸款年還款額佔家庭可支配收入的19%左右,這部分的人口數量約6000萬人,相當於2000萬個家庭;收入在前10%至20%的家庭也能夠承受現在的房價,但年還款壓力明顯超過第一組人群;而第三組以下的人群對目前的房價只有短期的承受能力,假定未來收入不增長,將家庭一半以上的可支配收入用於支付按揭貸款的購房行為是不能長期維持的。
四、投資需求
上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭在博客中寫到,目前國內房地產投資投機需求的來源主要有三個,一是城市富裕階層;二是國內特定的財富團體,如『山西煤老板』、『江浙私營私業主』等;三是國際資本(含熱錢)。從近幾年情況,一線和重點二線城市投資投機成分偏高,多數在20%左右,三、四線城市偏低。整體而言,預計未來5年內全國投資投機性需求佔總住宅需求的比例為10%~15%。2006年全國一手住宅銷售量5億多平方米,考慮年度銷售基數環比增長因素,以及投資住房需求的彈性因素,5年內投資住房需求合計約4億~6億平方米。
中國社會科學院金融研究所專家易憲容卻認為,當大量的房子被用來投資而非消費時,用於滿足住房需求的房子就相應地減少。決策者已經明確地把房地產市場定位為消費市場,而不是投資市場,已經開始嚴格限制房地產市場的投資行為,對個人住房按揭貸款准入進行了嚴格的規定,把許多住房投資者擋在銀行信貸體系之外。
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