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4焦點四:此輪市場調整何時見底
針對目前房地產市場上價格下降、成交萎縮的情況,眾人最關心的問題還是,這一輪房地產調整期限有多長,房價調整幅度會有多大。由於房地產在我國經濟中的重要地位,這兩個問題不僅關系眾多人的購房決策,也與我國經濟能否保持穩定健康地發展密切相關。
一、房價調整幅度10%~30%
綜合多家研究機構對此輪房價下跌幅度的測算,10%~30%是大家比較認同的一個范圍。
30%,是長城證券房地產研究小組判斷此輪房價下跌幅度的最大限度。研究員劉昆在報告中認為,一線城市房價收入比下降到10~12、二線城市下降到8~10的范圍,就意味著房價基本調整到位。雖然這個比例下房價仍然較高,但這是我國目前情況下的一個高位平衡位置。
國金證券則認為此輪房價幅度不會很深,因為我國考慮基尼系數後的房價收入比與日本上世紀70年代接近,而日本當時並沒有發生價格的劇烈波動。加之房地產業對整體經濟影響的重要性,通過相對長的周期實現並不深的價格調整應該是政府願意看到的理想調控結果。
中金公司研究員白宏煒對房價調整的幅度估計則較為保守。他認為,此輪調整幅度有限,整體預計有5%~10%的跌幅。盡管十大主要城市房價存在20%~50%的泡沫,未來將向下調整,合理價格需回落至2006年水平,但如果經濟增速不出現明顯下降,則房價短期大幅度調整概率不大,而是隨著可支配收入和租金的上漲來消化高房價。他分析,這將是一輪中期調整,特征是成交量萎縮而非價格大幅下跌,調整周期較長。
二、調控政策松動與否左右樓市復蘇時點
除了市場面的因素,大多數研究員認為宏觀經濟的不確定性也加大了調整結束時點判斷的難度,調控政策是否松動,也會影響房地產春天再次來臨的時間。
『在調整周期內也可能會發生一些意外的驚喜。』國金證券研究員在報告中指出,因為目前市場中存在一部分正常需求由於預期的不穩定而受到抑制,這部分剛性需求在適當的條件下,例如季節性因素刺激或政府穩定調控行業態度明確後,會得到釋放,幫助市場實現一定程度的轉暖。
不過興業證券研究員王嘉則不樂觀,他認為近期政策面出現轉機的可能性不大。2009年中國經濟最大的挑戰是『滯脹』,從歷史上各國政府治理滯脹的經驗看,都是先解決『脹』,再解決『滯』,因此貨幣政策可能還是偏緊,地產行業的資金鏈不容樂觀。王嘉認為未來的6~12個月,政府將維持緊縮性貨幣政策,行業政策維持中性,不會進一步出臺明顯偏空或偏多的政策。經濟前景的不明朗以及股市的震蕩,將導致居民對未來收入的前景不樂觀或者較為悲觀,在這種情景下,樓市成交量低位震蕩,房價很可能繼續盤整甚至下探。
長城證券也認為,過高的房價和前期過熱的發展,需要經歷縮量——房價滯漲——甚至下跌——放量的過程來消化,房地產市場與宏觀經濟緊密相關,尤其是通貨膨脹和政府為控制通脹采取的緊縮政策。我國未來兩年依然存在很大的通脹壓力,緊縮政策大幅放松的可能性較小。
三、調整周期: 短期、中期,還是長期?
興業證券研究員王嘉德最為樂觀,他認為住宅市場調整期還將持續1年左右。他在研究報告中指出,美國及中國香港樓市通常8~10年經歷一個周期,中國內地樓市也未能例外,在2007年下半年——以1998年我國住房體制改革為標志,中國住宅市場正式步入市場化。10年之後——在全球樓市下滑、中國經濟放緩、前所未有的緊縮性貨幣政策以及持續數年行業調控政策等因素的多重作用下,中國樓市開始了實質性的調整。同樣,基於對誘發樓市調整的主要因素分析,中國房地產將要到2009年下半年開始走出低谷。
對於調整時間的判斷,中金公司研究員白宏煒認為,我國此次房地產市場調整時間可能還將持續兩年左右。他在報告中分析,各國房價歷史表明房價與經濟走勢基本一致,房地產調整期一般較長,要持續3~5年甚至更長;在中國不出現類似於東南亞1997年金融危機情況下,地產行業此輪將是為期2~3年的中期調整;回顧全球通脹期房價走勢,名義房價跌幅有限,顯示其抗通脹一面,另外國際經驗表明貨幣供應量不大幅緊縮也不會導致房地產價格出現較大調整。
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