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房地產市場並未入『嚴冬』
上海財經大學副校長王洪衛教授
金融海嘯只是讓房地產由一個短期調整變成了一個中期調整,有人認為是嚴冬來了,我不贊成這個觀點,我認為是一個中期的調整。
房地產只是中期調整
王洪衛認為,由美國次貸危機引發的全球金融海嘯的產生跟1991-1992年日本經濟危機的產生屬於一種情況,導火線則在於房地產抵押系數太高。90年代前後日本房地產抵押系數的昇高直接導致了1991-1992年日本房地產下跌了30%~40%。美國亦是如此。『這個背景中國不存在。』
同時,美國將次級債證券化的情況在中國也不存在。『我們國家證券化還未推廣,美國由房地產下跌引起的金融海嘯的前提在中國不存在。』王洪衛強調,從時間上來看,去年和今年5月份廣東、深圳、上海、北京等主流城市房地產開始下調時,金融海嘯還沒有產生。『金融海嘯只是讓房地產由一個短期調整變成了一個中期調整,有人認為是嚴冬來了,我不贊成這個觀點,我認為是一個中期的調整。』
住房消費促進經濟增長最有效
對於當前拉動經濟增長的手段,王洪衛認為關鍵在『兩條』。『一條是啟動股市,股市的增長是我們的信心所在。第二條就是啟動我們的房地產消費,啟動住房消費是拉動經濟最直接最有效的方法。』
樓市需求大於供給的情況未變
在房地產調整只是中期調整的判斷下,王洪衛認為目前需求大於供應的總體情況沒有改變,房地產的發展前景依然樂觀。『日本50年代房地產開始上漲,1991年纔開始下跌,香港1956年開始漲,1997年開始下跌,都經歷了30多年,我們需求大於供應的局面沒有改變,住房供需沒有平衡,在供需總的情況沒有改變的情況下,這不是嚴冬。』
王洪衛同時還建議,政府應該多增加引導性政策,對高檔房還可以增加預期政策,讓高檔房變成作貢獻的部分,通過在兩三年後征收財產稅、資源佔用稅等預期政策刺激富人消費。對於開發商,應該規劃除了房地產開發以外其他房地產業務,比如房地產金融、房地產租賃,以及准備開放的房地產信托投資基金,拓展業務多元化,實現業務轉型。『開發商要珍惜這次房地產中期調整的機會。危機也是機遇,這次中期調整給了開發商做英雄的機會。』王洪衛如是說。
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房價不降何來信心!房地產之所以低迷,大批的房屋積壓,說到底是因爲房價過高,遠超民衆的購買能力,儘管地方政府和中央政府頻繁出臺促進房屋銷售措施,但成效依然並不顯著。所以成交量要能較爲顯著地提高,乃至房地產市場能最終走出當前的困境,最爲根本的是要降低房屋價格,使之穩定於民衆購買能力相適應的程度,這就需要在政府出臺救市政策支持民衆購房的同時,房地產商也應順應市場變化,以合理價格促進房屋的銷售,促進樓市的回暖,地方政府更不應一味奉行土地財政政策,將賣地作爲增加政府財政收入的的重要途徑,不惜通過各種手段助推房價,以期獲得更大的土地出讓收益。
我理解:股市樓市都不用特意的就救,應該央行有針對的加息,給老百姓加息。歐美國家民衆多是負債生活過日子降利率的確是給大衆減壓(還債壓力)!!!我國民衆都是高儲蓄率降息的結果就是直接降低了大衆的收入,收入的預期減少消費動力又從何來?動動腦子吧!!!別老是照抄歐美了!!