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記者調查:房價能砍多少
要價虛高各樓盤最高能砍掉11%
“房子怎麼這麼貴?”“房價太高了買不起”……無論是在樓盤售樓處還是房交會現場,這樣的聲音不絕於耳。除了房地產市場本身存在泡沫這樣的宏觀因素外,不可否認的是,在樓市還存在另外一種現象——要價虛高。如果說前一種因素個人無法抗拒,那麼可以治理的要價虛高現象是否在本市廣泛存在?帶着這樣的疑問,記者走訪了和平區、河西區等地的樓盤,探尋本市樓盤的價格水分。
繁華商圈項目
最高優惠10%
當記者走進和平區南京路附近某售樓處時,發現看房的人寥寥無幾。銷售人員表示,目前房子已賣得差不多了,90平方米以內的小戶型全部售空,在售戶型最小的也有103平方米,僅存位於頂層的一套。“來這裏買房子的有一部分是想辦藍印戶口的外地人。這裏地段好,又是精裝修,他們如果來天津辦事兒住很方便。”
銷售人員給出的單價是16711元/平方米,記者所看的103平方米的房屋,總價爲172.12萬元。“如果你們打算辦藍印戶口的話,那麼需要一次性付款。如果一次性付款,可以優惠總房款的5%,之後的總價是163.51萬元。”由於該樓盤價格超過和平區指導價格,相關契稅和維修基金繳納比例共爲4%,這部分總費用爲6.55萬元。
隨後,銷售人員陪同記者來到了位於15層的那套房屋。“你現在所看到的樣子,就是拿到房子時的情況。我們所用的地板、瓷磚以及相關配件都是知名品牌。”然而記者發現,該房的裝修和目前市面上部分精裝修樓盤相比,並不具有優勢。當記者詢問能不能在優惠5%的基礎上再給予讓利時,銷售人員表示:“此前我們有一些客戶獲得了總房款8%的優惠,還有極少數的拿到了10%的優惠。”
爲何只有極少數人獲得了10%的優惠?“我們屬於半國企性質,樓盤開發公司和銷售公司都隸屬於集團。如果客戶想獲得10%的優惠就需要我們的總經理向集團申請,這個審批一般需要較長時間,也不是100%就能批下來。”
地鐵上蓋項目
最多砍掉11%
“你現在來買我們的房子已不是最便宜的時候了,略有上漲。去年年底時,我們的房子賣得最便宜,當時每平方米能比現在給你的優惠價再便宜200元。”談到價格上漲的原因,下瓦房某地鐵上蓋項目銷售人員表示:“現在我們的房子賣得非常好,又是地鐵上蓋項目,升值潛力大。”
據介紹,該樓盤目前單價爲15258.48元/平方米,記者所看的一套61.3平方米的房屋總房款爲93.53萬元。“如果您一次性付款,我們可以給您優惠10%,之後的總房款是84.18萬元。”銷售人員表示,該樓盤價格超過了河西區的指導價格,所以契稅和維修基金繳納比率同樣爲4%,總額爲33673元,最終購房總費用爲87.55萬元。
當記者表示,感覺價格有些高,是否能再優惠時,銷售人員表示:“優惠得多的樓盤,一定是開發商缺錢,資金鍊緊。說實話,我們的開發商手裏不缺錢,所以給您的優惠就是這些了。”不過,最終這位銷售人員還是表示,如果是一次性付款且付款速度快的話,還能再優惠1%,也就是單價13580.05元/平方米,總房款爲83.24萬元。
住宅集中區域
一分也不優惠
和平區西康路與成都道交口的犀地項目位於五大道區域,該項目的賣點主要爲人文環境和教育資源,目前主推61至112平方米小戶型。
與之前幾個樓盤銷售人員的熱情相比,這裏的銷售人員顯得有些冷漠。“目前在售的主要是三期的房子,61平方米的戶型已沒有了,最小面積是72平方米,可選樓層只有4層和頂樓,該房型均價是14000元/平方米左右,可辦藍印戶口。樣板間在沙盤後面,可以自己去看。”記者注意到,當時幾百平方米的售樓中心內僅有兩組客戶在選房,而銷售人員在10位左右,這位銷售人員並不是因爲忙不過來而態度冷淡。
“如果一次性付款的話,能怎樣優惠呢?”該銷售人員表示,在犀地項目,一次性付款與貸款都一樣,沒有優惠。“現在的價格已經比去年下降很多了,去年銷售的二期房子單價都在17000元/平方米左右。羊毛出在羊身上,那些給你優惠得多的樓盤,優惠完了價格不還是挺高的嗎?”
其他部分項目優惠幅度
紅城項目:銷售人員給出的單價爲8400元/平方米,如果一次性付款能優惠總房款2%。
瞰海項目:如果花3萬元購買一張會員卡的話,可以在開盤時當作5萬元現金使用,並且還能同時享受總房款優惠3%。在此基礎上,如果是一次性付款,還能再優惠2%。
花園五座項目:原價爲11100元/平方米,貸款優惠總房款1%,一次性付款優惠2%。
業內觀點
拿地時間決定優惠幅度
“在把房子賣出去的目標下,開發商不得不接受購房者的討價還價。”中國指數研究院天津分院總經理蔣雲峯表示,2007年樓市火爆時,開發商捂盤現象較多,但是現在這種現象明顯少了,主要原因就是經歷了2008年的銷售冷淡、銀行貸款政策從緊,開發商的資金鍊緊張了,售樓員的銷售壓力增加了。“一般來說,現在大部分售樓人員會抓住每一個銷售機會,給足意向購房者優惠。”對於記者第一次到售樓中心就談下11%的優惠幅度,蔣雲峯認爲不足爲奇。“如果售樓人員覺得你真想買房,他很可能會把自己最大的優惠權限告訴你。”
蔣雲峯認爲,每個樓盤的開發成本、運營模式、銷售時間以及銷售策略都不同,所以購房者向開發商要多少優惠不能一概而論。“地價是每個樓盤的主要成本之一。最近兩三年內本市地價變化幅度明顯,拿地開發的項目利潤不大,想賣房的開發商一般都會對意向購房者給出最優惠的價格,購房者砍價空間可能不大。但是拿地比較早的樓盤項目,利潤空間可能就相對大一些。拿地時間是購房者與開發商講價時要考慮的主要因素之一。”蔣雲峯說,“從樓盤銷售策略來看,開發商會對一期項目和尾房給出相對較大的優惠空間,因爲這兩個時段的銷售工作對開發商的資金回籠起關鍵作用,看準時機是購房者講價成功的重要因素。”
市民買房不應只看折扣
供職於本市河西區某二手房經紀公司的周先生表示,如果價格過於靈活,可能造成兩個情況,一個是陷入與消費者的無休止的價格爭奪中,拉長銷售週期;另一個就是,可能越是讓利多,老百姓越是認爲空間大,有些地產公司寧願保持穩定的價格策略。
周先生提醒:折扣有明折、有暗折,實際上都是開發商的銷售策略。價格優惠幅度小的開發商不一定就是真“摳門”,幅度大的也不一定是真“大方”,買房時還是要看清楚房子的性價比。
爲您支招
三大殺招成爲砍價利器
記者走訪市區五家售樓中心時,都向開發商提出了加大優惠的要求,可是砍價幅度有多有少,這裏總結了幾條經驗與讀者分享:
首先,瞭解市場行情和該樓盤在市場中的定位,這樣就可以定一個基本價位。
其次,看房子時,應表現出自己有一些興趣,銷售人員也會同你多談。同時細心觀察房子結構、採光、周圍環境等,多提問。
再次,掌握了房價應如何判定後,就要與銷售人員面對面講價。大多數銷售人員絕不會輕言降價,但基於業績壓力,均會在權限範圍內儘量達成交易。購房殺價的手段主要有:暴露房屋缺點,使銷售人員對所開高價失去信心;拖延戰術。若銷售人員急於銷售,可刻意拖延時間,如謊稱需時間籌集資金等,到臨近期限的最後一個階段殺價;欲擒故縱。對於所看的房屋,明明中意,仍要表示不喜歡的各種理由。