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[案情回放]
2005年,張女士購買了商品房一套,入住後才發現整個冬季房屋日照時間很短,在冬至日前後幾天屋內根本看不到陽光。爲此,張女士到當地規劃委員會投訴。該委答覆:已明確要求開發商在售房時,須向買受人說明建築間距及日照影響情況。據此,張女士訴至法院,要求開發商賠償採光損失和因日照不足造成的房屋貶值損失共計10萬餘元。
[法院判決]
庭審中,原告申請對房屋的日照情況及因日照不足造成的房屋貶值損失進行鑑定評估,但因被告拒絕提供建設施工圖紙等相關資料致使鑑定無法進行。故法院推定原告張女士主張的採光權益受到損失及房屋貶值事實成立,判決被告賠償原告損失7萬元。
[律師評析]
筆者認爲,本案張女士所購房屋採光不足和因採光不足導致的房屋貶值損失是客觀存在的,但這一事實在訴訟中有一個舉證責任問題。值得點評的是,這一事實本應由原告舉證證明,那麼爲何法院因被告拒不提供施工圖紙就推定原告主張的事實成立呢?
首先,張女士與開發商簽訂的購房合同,系雙方當事人真實意思表示,內容不違反法律規定,具有法律效力。開發商作爲房屋的出賣方負有全面履行合同的義務,其不僅要履行向張女士交付房屋的義務,還要保證所交付的房屋無瑕疵。本案中,開發商違反誠實信用原則,對可能影響張女士真實意思表示的重要信息沒有如實告知,致使張女士購買時沒有發現房屋存在採光不足的瑕疵。根據《合同法》第四十二條規定,張女士可以向開發商主張損害賠償責任。
其次,“誰主張、誰舉證”是民事訴訟法的基本原則。本案中,張女士對其所主張的事實負有舉證責任,即應當由張女士證明其所購房屋採光不符合標準和所造成房屋貶值損失的具體金額。但是採光不足的事實認定問題和因採光不足導致的房屋貶值問題,因涉及到具體的數據指標,故張女士向法院提出了評估鑑定申請。
筆者認爲,在現有技術條件下,只要對建築施工圖紙等資料進行評估鑑定即可得出房屋採光是否符合標準的結論。開發商持有此證據卻拒不提供,根據最高人民法院司法解釋規定,有證據證明一方當事人持有證據無正當理由拒不提供,如果對方當事人主張該證據的內容不利於證據持有人,可以推定該主張成立。衆所周知,在商品房買賣時朝向不同的同層房屋價格差異很大,這就是因爲採光通風條件不同,據此也就有了“金角”、“銀角”的說法。所以說,室內採光條件直接影響着房屋的價值,同等條件採光好價格就高,反之價格就低。
所以,在開發商有證據拒不提供的情況下,法院推定涉訴房屋採光不符合標準和房屋貶值損失事實成立是符合法律規定的,是正確的。
第三,雖然張女士通過訴訟得到了一定的賠償,但是其房屋採光差的事實是很難改變的。儘管按照法律規定開發商有義務將房屋的瑕疵、缺陷明示出來,但實際上開發商出於其自身利益的考慮又大多不會將瑕疵、缺陷說出來。筆者建議像張女士這樣的購房者在購房時不妨實地考察一番,向相關部門作好諮詢,以避免類似糾紛的發生。
[法律鏈接]
《中華人民共和國合同法》
第四十二條當事人在訂立合同過程中有下列情形之一,給對方造成損失的,應當承擔損害賠償責任:
(一)假借訂立合同,惡意進行磋商;
(二)故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;
(三)有其他違背誠實信用原則的行爲。
第六十條
當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則,根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第一百一十一條
質量不符合約定的,應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,受損害方根據標的的性質以及損失的大小,可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。
第一百五十五條
出賣人交付的標的物不符合質量要求的,買受人可以依照本法第一百一十一條的規定要求承擔違約責任。
《關於民事訴訟證據的若干規定》
第七十五條
有證據證明一方當事人持有證據無正當理由拒不提供,如果對方當事人主張該證據的內容不利於證據持有人,可以推定該主張成立。