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在宏觀政策基調的指引下,個人房貸已經收緊,而開發商想要拿到銀行貸款也並非易事。有開發商表示,目前申請銀行貸款沒有以前那麼容易,而銀行人士對記者稱,現在銀行對開發商一般都不能放貸。
廣州某股份制銀行項目經理對本報記者表示,按上級政策規定,現在不僅個人房貸收緊,就連開發商企業的信貸也開始收緊。該人士透露,中央近期連續出臺政策組合拳調控房地產行業,銀行對房地產開發企業貸款的態度變得謹慎,貸款審批更加嚴格。而某國有銀行也告訴記者,該行對開發商信貸還是設定比例上限,但目前將該上限小幅下調。而招商銀行在券商分析師交流會上也明確表示,該行對房地產開發貸款有上限控制。
另據媒體報道,某國有銀行今年初就下發了新的房地產行業貸款指引,信用貸款不允許再放,開發商所有貸款需要有抵押或者擔保。
這也印證了開發商的說法。『現在去銀行貸款沒有以前那麼容易了。』東莞某開發商負責人坦言。『去年很容易就能拿到的貸款現在要通過層層嚴格審批,最後還不一定能拿得下來。』
『現在主要是搶貸的開發商太多,但信貸整體規模不會大幅下降。』地產專家韓世同對記者表示。
股市融資
資本市場融資難上加難
銀行貸款難拿,而目前通過資本市場融資這條路也不好走。
有消息稱,房地產企業上市融資或者在資本市場融資,不僅需要證監會的審批,還得先過國土資源部這一關。國土資源部正配合證監會,對部分申請IPO和再融資房地產企業中的涉嫌違規用地項目進行清查。近日有投行人士透露,證監會已采取措施,暫停地產或與地產相關的上市公司通過股市進行再融資,以抑制房價泡沫。與此同時,近期至少有30多家地產企業放棄了上市計劃。
就連已經上市的房企,在股市大跌的環境下,要想從股東手中撈到錢也並非易事。
今年年初以來,滬綜指從3300點,最低下探到2800多點,部分公司的定向增發再融資計劃也陷入了窘境。在30家跌破增發價的公司中,地產公司有12家,佔比達四成,涉及再融資規模接近280億元。這些公司要麼調整增發價和發行規模,要麼就被迫放棄再融資計劃。從目前的情況來看,如果市場繼續走弱,多數公司會選擇前者。
日前,華業地產也發布公告稱,擬將定向增發募集資金總額由不超過20億元下調為不超過17億元。中恆集團稱將增發數量由3000萬股~5000萬股下調為1000萬股~4000萬股。
融資的受阻必然會對地產公司的現金流和擴張能力形成進一步的壓力。
樓市現狀
廣州有樓盤已悄悄降價
雖然部分開發商1月份銷售依然火爆,但仍掩飾不了業界對整個行業資金鏈的擔懮。有專家認為,開發商企業通常的流動資金只能滿足一個季度,如果市場觀望進一步加重,各種融資渠道不暢,降價銷售,加快資金回籠將會成為趨勢,房價拐點也將提前到來。
最新數據顯示,包括萬科、富力、碧桂園以及合景泰富等開發商今年首月銷售均表現不錯,但韓世同表示,『目前市場銷售良莠不齊,這些企業銷售得好,但更多企業銷售回籠出現困難,有些甚至是零網簽。』
他認為,從現在的情況看,市場已經出現變化,『開發商所有的資金都依靠市場,如果成交萎縮得太厲害,IPO首先反應,增發也受限,而且債券也不一定能發出去,最後纔會反應到銀行。』
也有分析人士認為,現在樓市已進入早期收縮階段,即交易量開始出現明顯收縮,但房價還未出現明顯下跌。如果開發商融資受阻,成交量繼續下滑,降價銷售,或變相促銷可能會提前到來。
記者日前踩點發現,開發商漲價衝動已經有所抑制,部分樓盤還出現『含羞』降價。
在廣州東部某小區,此前9000多元的均價現在變成6500元~7500元/平方米。此外,在海珠區某商務中心寫字樓,其均價也出現松動。該寫字樓均價為15000元/平方米,而去年最高的時候均價賣到16000元以上,工作人員告訴記者,現在是清盤,價格相對低了一點。不過,房地產營銷策劃專家謝逸楓對記者表示,該商務中心銷售人員清盤是站不住腳的,『目前在銷售的樓層很多,並且整層的至少有10層以下未銷售。』
謝逸楓表示,目前部分房企頂不住中央調控壓力和市場利空的因素,不得不『割價』銷售,以保持資金鏈的穩定。但對外界卻非常『含羞』。『說是清盤,實際上是在逃避降價的事實。』