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『房價』,無疑是本次兩會上最『熱』的詞。2009年的房價漲得太猛,在很多區域甚至超過了高峰期的2007年。參加兩會的代表委員們猛烈『抨擊』,對房價高企的起源,眾說紛紜。在代表委員們的意見中主要集中於幾點:一、城市化進程迅速,剛性需求龐大,但土地資源有限;二、投機者眾,推波助瀾;三、保障性住房建設上政府失職;四、開發商謀取暴利,囤地捂盤等手段;五、地方政府壟斷,地價高企,源頭上制造了高房價。而這,又與目前施行的土地市場招拍掛制度息息相關。
3月7日,全國政協委員、中國科學院地理科學與資源研究所研究員梁季陽發言語驚四座『房地產市場的病根在於土地壟斷,在於地方政府對土地財政的過度依賴。』梁季陽說。
然而房價究竟能不能降?怎麼降?誰來降?房地產市場的利益鏈條究竟是怎樣一個圖譜?到底是哪些環節助推了房價上漲?如果要房價下降,又要在哪些環節『開刀』?
亂象
樓市數據『打假』政協委員要求統計局解釋
2010年2月25日國家統計局發布的《2009年國民經濟和社會發展統計公報》顯示,2009年,中國70個大中城市房屋銷售價格(論壇新聞)較上一年同比上漲1.5%.其中新建住宅價格上漲1.3%,二手住宅價格上漲2.4%,房屋租賃價格下降0.6%.
3月5日,全國政協委員、山東經濟學院房地產經濟研究所所長、山東省政府參事郭松海公開了他的一份提案:《希望國家統計局對2009年房價數據進一步給予說明》。
一、數據矛盾。就在2月19日,國家統計局公布的2009年全國房地產市場數據,估算約4695元/平方米的均價水平,全年房價漲幅24%.6天前後,統計數據相差如此明顯,二者的差異如何解釋?
二、無法解釋投資問題。漲幅1.5%,為什麼有那麼多的資金瘋狂進入房地產業?
三、統計顯示,建築業、房地產業利潤大幅度上漲,而房價卻僅上漲了1.5%,原因何在?
為此,郭松海建議國家統計局公開回答以上問題,並將有關房價統計方式以及不同城市的房價細節予以公布,公布數據得出的計算方式,以打消公眾質疑。
誰推高房價『地方政府是最大獲利者』
國有儲備用地或征用土地———招拍掛-(獲土地出讓金:入地方國庫;稅費:入地方及中央政府)-開發商———項目建設、出售-(開發商付出建築成本費;稅費:入地方及中央政府)———購房者買單———二手房買賣(仍涉稅費:入地方及中央政府)———拆遷或改造可能——再進入市場。
土地出讓金和土地出讓制度,在本次兩會上成為代表委員們熱議的焦點問題之一。全國政協委員、富力(論壇新聞)地產老總張力曾表示,現在開發商造房成本中,半數以上都在土地出讓環節。他披露,以前土地成本只佔20%,現在佔到了60%-70%.因此,現在政府一般賣地的利潤高達200%,而開發商的利潤只有10%.
據全國政協委員、重慶市政協副主席陳萬志介紹:一套房子經過立項、建設、配套、銷售等多個環節,相關的稅費達到62項。『更為嚴重的是據抽樣調查,部分項目的稅費,已佔到房地產價格的30%-40%,征收環節多,存在重復征稅和多次收費問題,一定程度上推高了房價。』
全國人大代表、溫州市人大常委會副主任王小同則提供了一家房地產企業的部分稅費清單:以銷售額100萬元為基數,按銷售額的5%征收營業稅5萬元,按利潤25%征收所得稅,按土地款3%征收契稅,利潤超過20%要采取累進方法計算繳納土地增值稅……加之地方養老、水利基金等不同名目,房地產開發公司總收入中的三成要用於繳納各種稅費。
而全國最大的房地產企業萬科,在全球也是銷售冠軍。其繳納的稅費是企業利潤的1.43倍。所有這些,實際上都將在銷售終端轉嫁到購房者的頭上,包括很多人熱議的物業稅。
以張力和陳萬志的數據綜合,開發商的土地出讓成本佔60%-70%,稅費佔30%-40%,二者佔據了房地產商業鏈條利潤的絕大部分。雖然不能完全用這些數據來判斷環節利潤,但從中至少可以推斷地方政府成為房地產商業鏈條中最大的贏家。全國政協委員梁季陽就在政協全體會議上直言:『地方政府是我國房地產交易中最大的獲利者。』
怎遏賣地衝動老百姓罵開發商,開發商罵政府
地方政府的土地出讓金,佔到地方財政收入的半壁江山,在很多地方已經成為現實。在2009年的全國各大城市中,杭州以1200億元的土地出讓金收入成為全國的土地出讓金之王。而同期杭州地方財政收入只有520.79億元。土地出讓金是地方財政收入的2.3倍。國家發改委主任張平公布的2009年土地出讓金總收入為1.4萬億多元。而此前國土資源部曾公布的數據則是1.59萬億元。
能帶來這麼豐厚的收入,地方政府的賣地衝動必然強烈異常。當民眾攻擊地產商高房價時,地產商則攻擊政府高地價。這部分收入的支配權,也都在地方政府手中。雖然國家發改委主任張平表示其中主要部分用在保民生,但由於各地方政府並沒有公布土地出讓金的具體收支預算情況,很多人仍然無法信服。
實際上在2006年,國務院辦公廳就發文《國務院辦公廳關於規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》,告知各地政府,要求自2007年1月1日起,土地出讓收入全額納入基金預算管理。但到2008年時,財政部發現大部分地方政府仍未開展預算。於是財政部再發布《加強土地出讓收支預算編制的通知》,要求確保土地出讓收入及時足額繳入地方國庫。地方政府向同級人大報告2009年財政收支預算的同時,以政府性基金預算收支附表形式報告本級土地出讓收支預算。
但在2008年6月國家審計署對北京等11城市進行的審計調查中,發現均存在欠征、減免及違規使用土地出讓金的問題。
更為嚴重的是土地出讓淨收益1864.11億元未按規定納入基金預算管理,佔11城市土地出讓淨收益總額的71.18%.部分城市違規使用出讓金83.73億元。其中,挪用於建樓堂館所和彌補經費等52.33億元,出借和對外投資等31.40億元。少數城市欠收、挪用被征地農民社會保障資金51.17億元。
在操作方面,11城市存在違規協議出讓100多宗、689.88公頃經營性用地。
2010年中央和地方預算草案首次將土地使用出讓收入納入預算,國務院將向人大報告地方政府基金性預算。此消息出臺之後,一片叫好之聲。因為之前處於隱蔽角落的土地出讓金管理終於可以納入正軌。但由於之前多年政策屢次頒布之後仍然無法得到有效執行,本次『土地出讓金新政』能否有效控制地方政府瘋狂的『賣地衝動』仍未可知。
保障房成畫餅好的政策變了味道
從去年開始,全國范圍內對保障房的關注達到了空前的高度。由於商品房價格的高企,保障房成為低收入人群翹首以盼的『蛋糕』。但保障房地方政府建了多少?透明度如何?如何規劃地域及價格?投入又能否保障?
全國人大常委會去年10月公布報告顯示,2009年中央預算中保障房投入為1676億元,截至去年8月底完成投資的僅394.9億元,完成率為23.6%.到今年全國兩會上,財政部發言人戴柏華表示,2009年中央財政安排用於保障房建設補助資金達550.56億元,已超出中央安排資金的預算,比上年增加368.66億元。但這僅佔今年保障房預算的32.8%,地方資金投入情況則可想而知。
以獲益土地收入1200億元的2009年土地出讓金之王杭州為例,在其2009年的財政預算中,這樣表述:『在住房保障方面,今年,財政將進一步加大投入力度,安排10.79億元。其中4.71億元用於廉租房購置和租金補貼,安排3億元用於危舊房改造。』這部分支出,佔杭州當年土地出讓金收入的百分之一還不到。地方投入資金無法落實,讓保障房成為『畫餅充飢』。
保障房中是否包括兩限房,相關部門給他的回復是兩限房不屬於保障性住房。但在北京市政府的會議上,兩限房卻被稱為保障性住房工作中的重點。當時一位建設部副部長也在座。
他表示,保障性住房政策擴大化『正是給了享有特權的特定對象們以合理分配國家補貼和政策性財產收入的權利』。但『好的政策在無法去定義和約束的灰色空間中變了味道,專為窮人提供的政府保障不知肥肉落入了誰的口袋。』讓許多本不應享受政府補貼的家庭利用政策的缺陷而合法獲取個人的財富利益。『讓窮人頂著享受國家政策補貼的帽子,卻將財富向中產階層中的特殊權利保護群體轉移。不知花會落在誰家?』
中央地方博弈土地出讓金游離於中央控制之外
改革開放以來,地方財政收入在前十幾年中迅猛增長,但相比之下,中央財政收入增長速度則不高,二者差距也越來越大。1990年之前,中央財政收入比率還維持在30%以上,但進入1990年之後,一路下滑,到1993年,下滑至22.02%.1994年,我國進行了分稅制改革。把一些中央收入中增長較快的稅種分享比例定得更高,當年中央財政收入就躍增為55.7%.但在近些年來,中央財政比率的增長程度徘徊不前,以去年為例,中央財政收入增長9.8%,但地方財政收入增長13.7%.
而地方政府在一般預算財政收入之外,還有土地出讓金作為重頭收入來源,用於地方經濟的發展。但這部分資金又往往游離於中央的控制之外。
中央政府工作報告談房價:
多次提促穩,未提『降』
2003對一些地方房地產投資增長過猛、高檔房地產開發過多的現象,應引起高度警惕。
2004抓緊解決城鎮房屋拆遷和農村土地征用中存在的問題。
2005重點抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲。
2006繼續解決部分城市房地產投資規模過大和房價上漲過快的問題。要著力調整住房供應結構,嚴格控制高檔房地產開發……重點發展普通商品房和經濟適用房……建立健全廉租房制度和住房租賃制度。
2007建立健全廉租房制度。改進和規范經濟適用房制度……加強房價監管和調控,抑制房地產價格過快上漲……地方各級政府要對房地產市場的調控和監管切實負起責任。
2008抓緊建立住房保障體系……重點發展面向中低收入家庭的住房……堅持加強對房地產市場的調控和監管……抑制不合理需求,防止房價過快上漲。
2009促進房地產市場穩定健康發展……加快落實和完善促進保障性住房建設的政策措施……促進普通商品住房消費和供給,加大對中小套型、中低價位普通商品房建設的信貸支持。加快發展二手房市場和住房租賃市場。研究推進房地產稅制改革。
2010促進房地產市場平穩健康發展。要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭,滿足人民群眾的基本住房需求。一是繼續大規模實施保障性安居工程。二是繼續支持居民自住性住房消費。三是抑制投機性購房。